דב קוטלר, מנכ״ל בנק הפועלים "אנחנו נמצאים היום בתקופת מעבר בנדל"ן של כשנה שנתיים"

ענף הנדל"ן הינו בעל חשיבות קרדינלית למשק בישראל, אין ספק שלצמיחת הענף פוטנציאל גדול בתרומה לצמיחת המשק. תפוקת ענף הבנייה בישראל מהווה כיום כ-13% מהתוצר המקומי הגולמי, הענף מעסיק מעל ל-300 אלף עובדים וכמובן גם שיעור משמעותי מהכנסות המדינה ממיסים.

להבנתי, אנחנו נמצאים היום בתקופת מעבר (transition) בנדל"ן של כשנה שנתיים. עליית מחירי הדירות נבלמה ונתוני הלמ"ס מראים שמחירי הדירות החדשות ירדו כבר בכמה אחוזים, זאת עוד לפני שקלול הטבות והנחות. 

בעבר, היו הרבה טענות כנגד הממשלות השונות שלא הצליחה להגדיל את ההיצע, אך אם מתבוננים על מה שקרה בעולם, כנראה שקשה לבלום עליות מחירים כשהריבית אפסית. וזה אפילו במדינות שאין להן אתגר דמוגרפי עם גידול של 2% בממוצע באוכלוסייה כמו אצלנו.

בניתוח הכלכלי שלנו בבנק הפועלים אנו מגיעים למסקנה שהירידה הניכרת במדדי הפעילות של הענף משקף כניסה לעמדות המתנה. כן השוק נמצא בהמתנה.

ברבעון הראשון של 2023 התחלות הבניה ירדו ב-26% לעומת השיא שנרשם ברבעון המקביל ב- 2022 לקצב שנתי של כ-56 אלף דירות, מספר העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה בחודשים ינואר-אפריל היה נמוך ב-45% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והירידה בביצועי במשכנתאות בהתאם. כפועל יוצא, מלאי הדירות הלא מכורות במגמת עלייה, קיים מלאי דירות של כ-55 אלף יחידות, זה פחות מהצרכים הדמוגרפיים של ישראל לשנה אחת שעומדים על כמעט 60 אלף דירות לשנה. 

כידוע, עליית מחירי הדיור והשכירות הגדילה את הפערים החברתיים. להבנתי, דווקא תקופת ההמתנה הינה הזדמנות לצמצום הפערים הללו. 

בסוף פונקציית המטרה של הממשלה ושל כולנו צריכה להיות שהתחלות הבנייה יישמרו ברמה גבוהה, כי הדמוגרפיה בישראל לא לוקחת הפסקה. בואו נזכיר לעצמנו, בעוד כ-6 שנים יהיו בישראל מיליון איש נוספים, כמו האוכלוסייה של ירושלים, העיר הגדולה בישראל. אין לנו את המותרות להאט את קצב הבנייה בטווח הזמן הבינוני.

זה כמובן קל להגיד אבל יותר קשה לבצע. אני בכל זאת רוצה לכוון במספר נקודות:

א. הממשלה צריכה להמשיך בשיווק קרקעות ולהבנות תכנית להמרצת הפעילות בענף הבנייה וטיפול במצוקת הדיור, אולי עם מספר התאמות.

ב. רעיון ששמעתי ממנהלת סקטור הנדל"ן אצלנו, קלרה צברגל, שהיא המובילה בתחומה: במכרזים של המנהל, הזוכה ישלם סכום מסוים כ-downpayment, והשאר במועד ההיתר, עם הגבלת זמן. זה מצמצם סיכון מצד היזם, ויוצר תמריץ להאצת תהליכי תכנון ואישור.

ג. הרחבת הסיוע לזכאי משרד השיכון- רענון ועדכון הקריטריונים ותנאי המשכנתא של זכאי משרד השיכון, כך שיהפכו להיות יותר אטרקטיביים בעיני יותר רוכשים.

מיקוד בבנק הפועלים

ואם כבר נגענו במשכנתאות, כאן חשוב לי לציין שבנק הפועלים היה הראשון להירתם לסייע ללקוחות להתמודד עם הגידול בהחזר החודשי באמצעות מספר מהלכים לסבסוד עליות הריבית בעלות של עשרות מיליוני שקלים. למעשה, ביוני האחרון אנחנו מזהים שינוי מגמה ראשוני בדמות גידול של יותר מ-10% בבקשות למשכנתאות חדשות לעומת רבעון 1, לראשונה מזה מספר חודשים, כן יש אור בקצה המנהרה. כידוע, מתוך שווקי האשראי השונים, ייתכן ושוק האשראי למשכנתאות הוא התחרותי ביותר, ולראיה קצב עליית הריבית הסופית ללקוח נמוך מקצב עליית ריבית בנק ישראל.

בכל הקשור לליווי בנייה, בנק הפועלים ממשיך לעשות עסקים גם כיום. כמובן שלאור אי הוודאות נדרשת יותר זהירות. אבל יש לנו מאות פרויקטים שאנחנו מלווים בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים ונשמח ללוות פרויקטים נוספים תוך חיבור בין המימון ליזם למימון למשתכן. 

1. על היזמים להתאים את עצמם למציאות החדשה ולשים דגש בתקופה הקרובה על תזרים חיובי. 

2. במקביל, על המערכת הבנקאית לגלות אחריות ואורך רוח ולמצוא פתרונות מימון לטווח הביניים. 

תשתיות - במדינה עם גידול אוכלוסייה מהיר כמו שלנו, אין אלטרנטיבה אלא לקיים רמה גבוהה של השקעות בתשתית ובמערכות הסעת המונים. במשק הישראלי יש את היכולת להוציא לפועל פרויקטים כאלו, וגם אנחנו בבנק הפועלים, בתור גוף מימון לליווי הפרויקטים המוביל בישראל, יכלים לסייע להוציא לפועל את תכניות הממשלה

הסביבה הכלכלית העולמית של השנים האחרונות היטיבה עם המשק הישראלי. מיליארדים זרמו להייטק, הצריכה עלתה והמדינה נהנתה מעלייה במסים. אבל זו גם מציאות שלאורך זמן יוצרת אינפלציה, וזה מה שקרה בכל העולם. 

אפשר להתווכח מהו שיעור אינפלציה האופטימלי, אבל אני חושב שאסור להשלים עם אינפלציה של כמעט 5%. במצב הקיים בנק ישראל ונגיד בנק ישראל נאלצו להתערב. אפשר לבלום נקודתית עליות מחירים, אבל התשובה לאינפלציה כתופעה מקרו-כלכלית, היא בידי בנק ישראל. אני מדגיש מכאן את החשיבות שיש לעצמאות ויציבות הבנק המרכזי להתמודדות עם האינפלציה ויתרה מכך - ליציבות המשק הישראלי כולו. לשמחתנו, יש סימנים ראשונים של התמתנות באינפלציה בעולם ובישראל לקצב חזוי של כמעט 3%, אולם חשוב להדגיש שמדובר בתהליך שלוקח זמן. בכל מקרה, נראה כי מרבית העלאות הריבית, בעולם ובישראל, הן מאחורינו. 

נדל"ן זה ענף משק מרכזי בכלכלה שהאוכלוסייה שלה צומחת ב-2% לשנה. זה לא אומר שמחירים לא יכולים לתקן למטה, אני מספיק ותיק בשוק, וזוכר שגם בישראל בתחילת שנות האלפיים ועד 2007 המחירים ירדו נומינלית ביותר מעשרה אחוזים. לכן נדרשת יותר תשומת לב, במיוחד בתחזיות קדימה, אבל אנחנו ממשיכים להאמין בשוק הנדל"ן ובעתיד שלו, לעשות עסקים וללוות את הלקוחות הטובים שלנו. אנחנו עומדים לרשותכם לכל התייעצות ואני מציע את הטלפון הישיר שלי לכם.