כולם מדברים על עליית המחרים בתחום הנדל"ן- הנה כמה הצעות על איך להוריד אותם

סוגיית עליית מחירי הדירות נמצאת גבוה על סדר היום הציבורי והפוליטי. אנו קוראים חדשות לבקרים על סקרים וניתוחים חדשים שנערכים ע"י גופים מכובדים לרבות: משרד האוצר, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, השמאי הממשלתי וגופים פרטיים. כל הניתוחים מנסים לאמוד ולהעריך את המגמה.

אציין מראש כי לדעתי ניתוח הנתונים ובחינה של המגמה הינו נושא סבוך ובעייתי הואיל ובנקל ניתן להשוות לדוגמא בין מחירי המכירה של מכונית מדגם ושנתון ספציפי. בנושא נדל"ן רוב הניתוחים מבוצעים על דירות יד שנייה. קשה מאוד להשוות מגמה במכירה של שתי דירות יד שנייה הואיל והפרמטרים המשתנים רבים מאוד לרבות: כיווני אויר, גובה קומה, סטנדרט גמר, שטח ברוטו, שטח נטו, תנאי תשלום בעסקה, נוף, ועוד פרמטרים רבים והכל במערכת דיווח שאינה כוללת ברמת אמינות גבוהה את מרבית הנתונים שפורטו לעיל. לפיכך, יש לקחת בעירבון מוגבל את כל הניתוחים המוצגים ובעיקר ראוי לבחון מחירי מכירה של פרויקטים חדשים ע"י קבלנים, בהם השונות בין הדירות נמוכה משמעותית.

לשנות את עקומות ההיצע והביקושבהתאם לתורת הכלכלה מחירי הדירות עולים הואיל, ובשווי משקל יש יותר אנשים שמעוניינים לרכוש דירה לעומת מוכרי דירות. לא חסרים רעיונות טובים שמטרתם לשנות את עקומות ההיצעוהביקוש ובהתאם את מחירי הדירות בין הצעדים ניתן למנות: הקטנת ביקוש – העלאת ריבית, העלאת מס רכישה, הגבלת משכנתאות.
הגדלת הצע – תמרוץ התחלות בניה, תמרוץ בניה מהירה, הקטנת מס שבח, השלמת הרפורמה במנהל, הקטנת המס על חומרי גלם לבניה, קיצור ההליכים הבירוקרטים לקבלת היתרים ועוד.

חשוב לזכור מספר דברים:תמיד ניתן להתחיל לדחוף או במקרה זה לבצע פעולות עצירה ל"קטר המשק-שוק הנדל"ן"   אולם איננו יודעים מה תהיה ההשפעה ומה עוצמתה ואם לא בצענו פעולות עצירה אגרסיביות מדי.
שנית, קיים קושי אמיתי במדידת שינוי המחירים, לעניות דעתי, איננו יודעים מהי מגמת המחירים בחודשים האחרונים.

שלישית, שוק הנדל"ן הינו עתיר כספים ובעלי השפעה וסביר כי חלק לא מבוטל מהכתבות והידיעות השונות מופצים על ידי בעלי אינטרסים כאלה או אחרים ואיננו נמצאים בהחרפת בעיה כתוצאה מ"נבואה שמגשימה את עצמה".

לאחרונה פורסמה תכנית חדשה של הממשלה לפתרון הבעיה וזאת באמצעות מספר צעדים שלדעת הממשלה יגדילו את הצע הדירות ובכך יעצרו או יוריד את המחירים, להלן עיקרי ההצעה:

מס שבח מופחת:הרעיון: הפחתת שיעור המס תעודד בעלי קרקעות לממש את הקרקע ובכך להציף לעצמם תזרים גבוה יותר. בפועל: כל בעל נכס רוצה למקסם את רווחיו. לכן, השיקול העיקרי במימוש קרקע הינו צפיות הבעלים לגבי מגמת מחירים עתידית. במידה ולדעתו הגיעה שעת המימוש כי אז עליו לבחור בין מימוש במזומן, עסקת קומבינציה או הקמת הפרויקט. כל אחת מהדרכים משליכה על סיכון שונה, תזרים שונה וכמובן מיסוי שונה. לכן הפחתת שיעור המס אין בה כדאי לעודד מכירה של קרקעות ויותר מזה אין בה כדי לתמרץ משקיעים לבנות בטווח זמן קצר דירות נוספות. 

הקלות לצורך הקמת מבני ציבורהרעיון: ועדות מקומיות משהות מתן היתר בניה להקמת מבני מגורים חדשים בשל מחסור במבנים ציבוריים שאמורים לשרת את הדיירים החדשים (בי"ס, בתי כנסת, ועוד). ההקלות יאפשרו לועדות המקומיות להקדים את בנית השטחים הציבוריים והתאם ל"שחרר" לשוק היתר בניה חדשים. בפועל: הקלה באמצעות תוספת מס תעלה את עלות מרכיב הקרקע, תגביר את סיכון היזם ובהתאם היזם יתמחר את מחירי הדירות החדשות במחיר גבוה יותר. קרי, ההשפעה הינה עלייה במחיר הדירות החדשות. בנוסף, גביית המס תהיה איטית בהתאם לקצב שיווק הקרקעות/התחלת בניה ולכן יעבור עוד זמן רב עד שקופות העריות יתמלאו בסכומים דרושים לשם הבניה הציבורית.

הנחה של 15% לקבלנים "מהירים" שבונים על קרקע מנהל:הרעיון: המתן תמריץ ליזמים לבנות מהר (תוך 30 חודשים) ע"י כך שיקבלו הנחה רטרואקטיבית של 15% ממחיר הקרקע.  בפועל: בניה מהירה יותר תעלה יותר כסף (עובדים גם בלילה) וההחלטה תתקבל רק בשנת 2012. שנית עוד רבות ידובר (לרבות בבתי משפט) בנוגע לאופן הספירה של 30 החודשים,  האם ממועד הזכייה במרכז? האם ממועד קבלת היתר החפירה? האם ממועד קבלת היתר הבניה? מי דין עיכוב בקבלת טופס 4 שלא באשמת היזם (מי מוכיח מי אשם)? האם לא אישרו לו את כל העובדים הזרים שהוא ביקש? ועוד אי בהירות רבות ומגוונות.

חובה לשלב צעדים נוספים

לעניות דעתי, איננו יודעים לאשורה מה המגמה השוררת בחודשים האחרונים. מחיר דירה ממוצעת חדשה בימים אלה אינו בהישג ידם של חלקים ניכרים מהאוכלוסייה אלא באמצעות שעבוד לבנק ונטילת משכנתא לעשרות שנים ובמינוף גבוה מאוד.

אין ספק כי על הממשלה לרבות משרד האוצר, השיכון והבינוי, בנק ישראל וגופים נוספים לבצע מהליכים ממתנים לשוק הנדל"ן למגורים חלקם כפי שמוצג לעיל אולם חובה לשלב גם צעדי בעלי השפעה מהירה באמצעות מיסוי, ריביות ומטילת משכנתאות, אולם חובה על צעדים אלה להיות מסונכרנים ומבוקרים ויפה שעה אחת קודם.

הכותב הינו אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון ושמאי מקרקעין