דירוג ראשוני - מידרוג קובעת דירוג A1 באופק יציב למניבים קרן הריט עם אופק יציב

סביבת פעילות החברה מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות המשפיעים לחיוב על הדירוג

 

 

 
Image by fabrikasimf on FreepikImage by fabrikasimf on Freepik
 

אדם כהן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
30/08/2023


אודות החברה

מניבים קרן ריט החדשה בע"מ הינה קרן להשקעות במקרקעין בהתאם להוראות חלק ד' פרק שני לפקודת מס ההכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 ("הפקודה"). קרן להשקעות במקרקעין הינה גוף שמטרתו העיקרית היא החזקה וניהול של נכסי נדל"ן מניב, לרבות לוגיסטיקה, תעשייה, משרדים, מסחר, חניונים, בתי אבות סיעודיים ומלונאות וכן דיור להשכרה, לצרכי רווח ובכך לאפשר למשקיעים להשתתף, באופן לא ישיר, בפרויקטים מניבים בהם משקיעה הקרן, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה ישירה בנכסים מניבים, וניצול הטבות המס המוענקות למשקיעים בקרן השקעות במקרקעין. קרן להשקעות במקרקעין זכאית להטבות מיסוי ייחודיות בתנאי שהיא עומדת בתנאים המפורטים בפקודה. בעלי המניות בקרן להשקעות במקרקעין נהנים אף הם מהטבות מס מסוימות. 

החברה התאגדה ונרשמה בישראל ביום 19.10.2015 כחברה פרטית בעירבון מוגבל. ביום 03.04.2017 פרסמה החברה תשקיף הנפקה לציבור ותשקיף מדף במסגרתו נרשמו לראשונה ניירות ערך של החברה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב, ומאותו המועד הפכה החברה לחברה ציבורית. החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, דהיינו רכישת נכסי נדל"ן מניבים בתחומי הלוגיסטיקה, מסחר ותעשייה, משרדים והייטק בישראל לצורך ניהולם והשכרתם. 

הצוות המוביל של מייסדי ומנהלי החברה מורכב מהגב' שרון שוופי אשר מכהנת כיו"ר דירקטוריון פעילה בחברה, מר איתי מל אשר מכהן כסגן יו"ר דירקטוריון פעיל בחברה ומר עופר אברם אשר מכהן כמנכ"ל החברה. שלושתם עתירי ניסיון ייחודי של עשרות שנים בהשקעות ובניהול נדל"ן מניב, והם כיהנו במגוון תפקידים בכירים בחברות ציבוריות. צוות נושאי המשרה בחברה בתחום הכספים, השיווק התפעול הינם בעלי ניסיון רב בניהול נדל"ן מניב וכן בעלי ניסיון עבודה במשותף שנים רבות.

שיקולים עיקריים לדירוג

סביבת פעילות החברה, שעיקרה נדל"ן מניב בישראל, מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות המשפיעים לחיוב על הדירוג. עם זאת עליית הריבית החדה בישראל ובעולם, ההאטה בצמיחה והחולשה בהשקעות בענף ההייטק מהווים איום על ענף הנדל"ן המניב בישראל ועל נכסי משרדים להשכרה בפרט. כחלק מגיוון תמהיל השימושים בנכסי החברה, החברה פועלת לשמירה על חלק משמעותי של נכסי לוגיסטיקה ותעשייה מתוך כלל נכסי החברה.

היקף המאזן של החברה בסך של כ- 2.9 מיליארד ₪ ליום 30.06.2023 הולם את רמת הדירוג, ומאופיין בצמיחה מואצת בשנים האחרונות, בהתאם למימוש אסטרטגיית ההשקעה של החברה, לפיה היא פועלת לרכישת נכסים בהיקף שנתי ממוצע של כ- 300 מיליון ₪. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג היקף המאזן צפוי להמשיך ולגדול בקצב דומה בטווח הקצר והבינוני ולהסתכם בטווח של 3.0-3.4 מיליארד ₪ בשנים 2023-2024.

תיק הנכסים של החברה ליום 30.06.2023 כולל 22 נכסים מניבים המאופיינים בפיזור שימושים בתחומי תעשייה, לוגיסטיקה, משרדים, ומסחר ובפיזור גיאוגרפי בישראל במרכז הארץ, במחוז ירושלים ובצפון הארץ. הנכסים מאוכלסים בשיעור תפוסה ממוצע של כ- 96.4% באמצעות כ- 250 שוכרים שונים עם פעילות מגוונת התואמת את השימושים השונים של נכסי החברה ומח"מ חוזים ארוך של כ- 5 שנים. עם זאת, לחברה תלות בשוכר עיקרי, טכנולוגית להבים בע"מ, אשר הניב לחברה NOI בסך של כ- 46 מיליון ₪ בשנת 2022 (לא כולל הכנסות מהשוכר טק ג'ט, חברה בבעלות משותפת של טכנולוגית להבים ורולס רויס, 50% כל אחת, המנוהלת על ידי רולס רויס), המהווה שיעור של כ- 31% מסך ה- NOI. להערכת מידרוג, שיעור החשיפה לשוכר העיקרי צפוי לקטון עם צמיחת החברה, הגידול בהיקף הנכסים ובהכנסות מדמי שכירות. שני הנכסים המהותיים ביותר של החברה, מגדל מניבים כפר סבא וקמפוס להבים תפן מהווים כ- 16% וכ- 13% מסך הנדל"ן להשקעה ליום 30.06.2023, בהתאמה. 

רמת המינוף של החברה בולטת לחיוב ביחס לדירוג, עם חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו בשיעור של כ- 44% ליום 30.06.2023. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג יחס המינוף צפוי להיות כ- 50% בשנים 2023-2024 עם הגידול הצפוי בתיק הנכסים, ובהתאם למדיניות החברה לשמור על רמת מינוף סולידית יותר מרמת המינוף המקסימלית של עד 60% אשר נקבעה בהוראות הפקודה החלות על קרנות ריט. היקף ה- FFO השנתי המותאם (מנוטרל השפעות הפרשי הצמדה) צפוי להסתכם בטווח של 125-135 מיליון ₪ בשנים 2023-2024, בהשוואה לסך של כ- 127 מיליון ₪ ל- 12 החודשים שהסתיימו ביום 30.06.2023, אשר הולם את רמת הדירוג, ויחס הכיסוי חוב פיננסי נטו ל- FFO שנתי מותאם צפוי לעמוד בטווח של 10.5-12.5, אשר בולט לחיוב לרמת הדירוג.

היחס שבין יתרות הנזילות של החברה לבין חלויות קרן חוב בלתי מובטח בשנתיים הקרובות עמד על כ- 114% ליום 30.06.2023. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג המניח המשך רכישת נכסים תוך גידול בחוב הפיננסי, יחס הנזילות צפוי להישחק מעט ולהסתכם בטווח של 80%-50% בשנים 2023-2024. עם זאת, העובדה כי כל נכסי החברה אינם משועבדים מקנה לה גמישות פיננסית גבוהה. כמו כן, החברה הציגה במשך תקופת פעילותה העסקית החל מאוקטובר 2015 נגישות טובה לשוק ההון באמצעות הנפקות הון וגיוסי חוב בהתאם לצרכי המימון של החברה לפעילותה השוטפת.

תרחיש הבסיס  של מידרוג מניח, בין היתר, השלמת עסקת רכישת מתחם זנלכל באזור התעשייה אלון תבור תמורת סך של כ- 154 מיליון ₪ והמשך רכישת נכסים בהיקף של כ- 300 מיליון ₪ בשנה, המשך השקעות שוטפות בנכסים קיימים, חלוקת דיבידנדים בסך של כ- 80 מיליון ₪ בגין שנת 2023 והמשך חלוקה בשנת 2024 בהתאם למדיניות החברה, פירעונות שוטפים של חלויות אג"ח בהתאם ללוח סילוקין, גיוסי חוב והון לצרכי מימון רכישת הנכסים וקבלת תזרים שוטף מהשכרת הנכסים המניבים הקיימים.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג, כי החברה תמשיך להרחיב את פעילותה העסקית בתחומי הנדל"ן המניב בישראל, וכי הנכסים המניבים אשר בבעלות החברה ימשיכו להניב תזרים יציב ולהציג שיעורי תפוסה גבוהים.

גורמים אשר יכולים להוביל להעלאת הדירוג: 

גידול בהיקף הפעילות של החברה תוך שמירה על יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג לאורך זמן

גורמים אשר יכולים להוביל להורדת הדירוג:

אי עמידה בהגדרת החברה כקרן ריט

חלוקות דיבידנדים עקביות בשיעורים גבוהים מהיקף ה- FFO המותאם באופן שיוביל לשחיקה מתמשכת ביחס הנזילות

החלשות סביבת הפעילות בה פועלת החברה 


פירוט השיקולים העיקריים לדירוג

סביבת הפעילות שעיקרה נדל"ן מניב בישראל, מאופיינת בביקוש גבוה ויציבות, התורמים לצמצום פרופיל הסיכון

החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, כאשר פעילותה מתמקדת ברכישה, החזקה וניהול נכסי תעשייה, לוגיסטיקה, משרדים, מסחר וחניונים. על פי פילוח השווי ההוגן של נכסי החברה ליום 30.06.2023 לפי שימושים, לרבות העמסה של שטחי החניה בכל מתחם, ולא כולל עסקת רכישת מתחם זנלכל שנחתמה ביום 06.08.2023, שווי שטחי הלוגיסטיקה והתעשייה מהווה כ- 45% מסך השווי ההוגן של נכסי החברה, שווי שטחי המשרדים מהווה כ- 47% מסך השווי ההוגן של נכסי החברה ושווי שטחי המסחר מהווה כ- 8% מסך השווי הכולל של נכסי החברה. 

על פי תחזית בנק ישראל  מחודש יולי 2023 התוצר בישראל צפוי לצמוח בשיעור של 3% בשנים 2023 ו- 2024. בנוסף, להערכת בנק ישראל קיים סיכון לעלייה בפרמיית הסיכון של המדינה שתלווה בפיחות השקל, פגיעה ביצוא וירידה בהשקעות המקומיות ובצריכה הפרטית במידה בהתאם להתפתחויות במישור הפוליטי בתחום שינויי החקיקה. עוד מעריך הבנק המרכזי כי האינפלציה בשנת 2023 תעמוד על כ- 3.5% והריבית תעמוד בטווח 4.75%-5% בעוד שנה ממועד פרסום התחזית. עליית הריבית עשויה להביא לגידול הוצאות המימון וצמצום מרווח התשואה-עלות המימון. על פי נתוני בנק ישראל, הממוצע השנתי של שיעור האבטלה בישראל בגילאי 25-64 עמד על כ-3.3% בשנת 2022. על פי תחזית בנק ישראל, שיעור זה צפוי לעלות לכ-3.7% בממוצע בשנת 2023 ולכ- 4.1% בממוצע בשנת 2024.

ענף הנדל"ן המניב למשרדים נשען על חוזי השכרה במח"מ בינוני-ארוך התורמים לנראות טובה יחסית של תזרימי המזומנים לאורך המחזור הכלכלי. בשנת 2021 ובמחצית הראשונה של שנת 2022 הציג שוק המשרדים בישראל עלייה בשכ"ד והתפוסה בנכסי Class A ו- Class B במרבית האזורים . חוסר בהיצע משרדים Class A, בעיקר באזורי ביקוש, מביא לעלייה בביקושים וליציאה מאזורים פריפריאליים יותר ומשכירות משרדים באיכות נמוכה יותר. על אף זאת, החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 קיימת התמתנות מסוימת בביקושים ואף עצירה במחירי ההשכרה עם אפשרות לירידות מחירים בשנת 2023 בעיקר באזור ת"א והמעגלים הקרובים אליה, עקב עליית הריבית החדה בישראל ובעולם, ההאטה בצמיחה העולמית ובישראל, החולשה בהשקעות בענף ההיי טק וכן חוסר הוודאות הפוליטי השורר בישראל החל משנת 2023, המהווים איום על ענף הנדל"ן המסחרי וענף המשרדים בפרט. נתוני החברות הגדולות בענף הנדל"ן המניב בישראל טרם מצביעים על היחלשות מהותית בשיעורי התפוסות, במחירי השכירויות ובשווי הנכסים. חוזי השכירות הארוכים בענף המשרדים מקנים יציבות לתזרים ההכנסות בטווח הקצר וכן העובדה כי החוזים צמודים ברובם למדד. יחד עם זאת, להערכת מידרוג, שוק המשרדים החל להציג סימני התקררות החל מהמחצית השנייה של שנת 2022, עם הימשכות פרק הזמן להשכרה של שטחים פנויים ועלייה בשיעורי השטחים הפנויים, ירידה במחירי השכירות בחוזים חדשים וגידול בתמריצים לשוכרים בהשוואה לרמות השיא בשנים 2021-2022. להערכת מידרוג מגמה זו תבלוט יותר באזורים המקיפים את תל אביב ועומדים מולה בתחרות, באזורים בהם יש עודפי בנייה וכן במשרדים מיושנים יותר. 

הגידול בביקושים לשטחי לוגיסטיקה ועליית שכ"ד החל משנת 2021 נבעו בשל הגידול בהיקף המסחר המקוון, אשר התעצם בשל הקורונה וכן בשל קשיים בשרשרת האספקה ברחבי העולם ובישראל, שהובילו לגידול במלאים אצל חברות. כמו כן לאורך השנים ישנן התפתחויות טכנולוגיות בתחום שרשראות האספקה והאחסון הלוגיסטי, שדורשות פיתוח נכסים מתקדמים. העלייה במחירי נכסי הלוגיסטיקה הובילה לירידה בתשואות הנכסים בתחום. להערכת מידרוג, מדובר בתחום דפנסיבי וצומח אשר ממתן סיכונים, בייחוד לאור המשך הגידול הצפוי באוכלוסייה ובשיעור המסחר המקוון מסך המסחר הקמעונאי. יש לציין עם זאת כי היצע הנכסים הלוגיסטיים המתקדמים מצוי אף הוא בגידול מתמיד. להערכת מידרוג, תחום התעשיה והלוגיסטיקה בעל סיכון מתון בהשוואה לתחום המשרדים והוא מצוי בצמיחה, בין היתר לאור הגידול המהיר במסחר המקוון אשר צפוי להימשך.

נכסי החברה מאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים ותמהיל שימושים ושוכרים מגוון. זאת לצד חשיפה לשני נכסים מהותיים ולשוכר עיקרי 

נכון ליום 30.06.2023 החברה החזיקה ב- 22 נכסים מניבים בשטח כולל של כ- 254,000 מ"ר (חלק החברה) וכ- 63,000 מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בניה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. שוויים ההוגן של הנכסים בספרי החברה ליום 30.06.2023 מסתכם לסך של כ- 2.74 מיליארד ₪. שיעור התפוסה בנכסים האמורים ליום 30.06.2023 הינו כ- 96.4%, והציג מגמת שיפור בהשוואה לשיעור תפוסה ממוצע של כ- 90.3% בסוף שנת 2021 וכ- 87.4% בסוף שנת 2020. משך חוזי השכירות בנכסי החברה עומד על כ- 5  שנים בממוצע ליום 30.06.2023. 

נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש במרכז, במחוז ירושלים ובצפון הארץ: ירושלים, הר-טוב/בית שמש, ראש העין, רחובות, יבנה, רמלה, רמת גן, בני ברק, אור יהודה, כפר סבא, רעננה, קיסריה, אלון תבור, תפן ונהריה. בירושלים ורמת גן השימושים הינם הייטק/משרדים; בהר-טוב, אלון תבור ובנשרים המבנים משמשים כמרכזים לוגיסטיים; בראש העין, יבנה וברמלה המבנים משמשים לתעשייה קלה, אחסנה ומשרדים; המבנים ברחובות, רעננה ובכפר סבא משמשים למשרדים ולמסחר, והמבנים בתפן ובנהריה משמשים לתעשייה, אחסנה ומשרדים. תמהיל השוכרים הינו מגוון וכולל כ- 250 שוכרים שונים עם פעילות מגוונת התואמת את השימושים השונים של נכסי החברה. יצוין כי לפי נתוני החברה, פחות מ-10% מהכנסות החברה מקורן בשוכרים מתחום ההייטק. חוזי השכירות הינם בדיירות בלתי מוגנת ודמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן. 

שני הנכסים המהותיים ביותר של החברה הינם מגדל מניבים כפר סבא (כ- 16% משווי נדל"ן להשקעה ליום 30.06.2023 וכ- 9% מסך ה-NOI לשנת 2022) וקמפוס להבים בתפן (כ- 13% וכ- 19%, בהתאמה), שניהם מוחזקים על ידי החברה בבעלות מלאה (100%).

מגדל מניבים כפר סבא הינו נכס מניב הכולל 19 קומות משרדים בשטח של כ- 25,100 מ"ר שהקמתו הושלמה בשנת 2020 ומאז אוכלס בהדרגה על ידי החברה בעיקר בשנים 2021-2023. שטחי המשרדים בנכס מצויים כיום בשיעור תפוסה של כ- 87% לאחר ששוכר מרכזי בנכס נקלע לקשיים כלכליים ופינה כמחצית מהשטח ששכר, חלקו כבר הושכר לשוכר חדש והיתר מצוי במו"מ מול שוכר נוסף.

הקמפוס בתפן הינו נכס מניב בייעוד תעשייה הכולל 9 מבנים בשטח כולל של כ- 36,488 מ"ר המשמשים את טכנולוגית להבים בע"מ, השוכרת את כל שטחי המתחם (100% תפוסה) באמצעות הסכם שכירות עד ליום 30.06.2029. שווי הנכס ליום 30.06.2023 עמד על כ- 368 מיליון ₪ המהווה כ- 13% מסך הנדל"ן להשקעה של החברה (כולל קרקע ולא כולל מקדמות) לאותו מועד. הנכס הניב NOI בסך של כ- 28 מיליון ₪ בשנת 2022 המהווה שיעור של כ- 19% מסך ה- NOI של החברה באותה שנה. טכנולוגית להבים בע"מ שוכרת את מלוא השטחים בקמפוס בתפן שתואר לעיל ובנוסף במפעל בנהריה בשטח של כ- 22,313 מ"ר. לחברה שני מתחמים נוספים באזור התעשייה תפן הכוללים 3 מבנים ו-2 מבנים, בשטח של כ- 14,964 מ"ר וכ- 7,064 מ"ר, בהתאמה, המושכרים לחברות קשורות של טכנולוגית להבים. שוויים ההוגן של שלושת המתחמים בתפן ליום 30.06.2023 מסתכם בסך של כ- 505 מיליון ₪ המהווה שיעור של כ- 18% מסך הנדל"ן להשקעה. 

היקף החשיפה המצרפית של החברה לשוכר טכנולוגית להבים בע"מ, לרבות באמצעות חברה בת בבעלות מלאה של טכנולוגית להבים ולא כולל טק ג'ט, אשר בבעלות משותפת של טכנולוגית להבים ורולס רויס ובניהול של רולס רויס, מסתכם בשווי נכסים כולל של כ- 604 מיליון ₪ ליום 30.06.2023 המהווה שיעור של כ- 22% מסך הנדל"ן להשקעה, ו- NOI כולל בסך של כ- 46 מיליון ₪ בשנת 2022 המהווה שיעור של כ- 31% מסך ה- NOI של החברה. להערכת מידרוג, היקף החשיפה צפוי לקטון עם צמיחתה של החברה בהיקף הנכסים וב- NOI. 

בחודש דצמבר 2022 נודע לחברה כי טכנולוגית להבים בע"מ קבלה החלטה על סגירת חלק מפעילותה בישראל בעיקר במפעל בנהריה, במהלך 2025. החברה עדכנה כי נמסר לה על ידי נציגי טכנולוגית להבים בע"מ כי בכוונתם לעמוד בכל התחייבויותיהם על פי הסכמי השכירות שהינם בתוקף עד ליום 30.06.2029, וכי סגירת הפעילות שדווחה על ידי טכנולוגית להבים בע"מ מתייחסת בעיקר לפעילותה במתחם בנהריה, לצד המשך פעילותה באזור התעשייה של תפן. כמו כן, נמסר כי סגירת הפעילות בנהריה לא תסתיים בפועל לפני 2026 וכי החברה מנהלת הליך למכירת הפעילות המתוכננת לסגירה מול מספר גופים מתעניינים.

צמיחה משמעותית ב- NOI המושתתת בין היתר על השבחת הנכסים וההכנסות וצמיחה במצבת הנכסים שצפויה להימשך

תיק הנכסים של החברה הציג גידול משמעותי ב- NOI בשנים 2019-2022 בעקבות רכישת נכסים חדשים, אכלוס שטחים פנויים בעיקר במגדל מניבים כפר סבא וגידול בהכנסות השכירות בנכסים הקיימים כתוצאה משיפור תנאי הסכמי השכירות והצמדת דמי השכירות למדד המחירים לצרכן. ה- NOI במהלך 12 החודשים שהסתיימו ביום 30.06.2023 הסתכם בכ- 168 מיליון ₪, לעומת כ- 151 מיליון ₪ בשנת 2022 כולה וכ- 112 מיליון ₪ בשנת 2021. ה- NOI מנכסים זהים הציג בשנת 2022 גידול בשיעור של כ- 16% לעומת שנת 2021, וגידול בשיעור דומה של כ- 15.9% בחציון הראשון של שנת 2023 לעומת החציון המקביל אשתקד. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג ה- NOI צפוי להמשיך ולגדול בטווח הבינוני ולהסתכם בטווח של 175-185 מיליון ₪ לשנה בשנים 2023-2024 בהנחה של המשך רכישת מניבים חדשים לפי מדיניות החברה וכן בהנחת תרחישי רגישות של מידרוג. 

המינוף צפוי לעלות אך להיוותר בטווח ההולם לרמת הדירוג עם יחסי כיסוי מהירים יחסית

על פי תרחיש הבסיס של מידרוג היקף ה- FFO השנתי המותאם (מנוטרל השפעות הפרשי הצמדה) צפוי להסתכם בטווח של 125-135 מיליון ₪ בשנים 2023-2024, זאת בהשוואה לסך של כ- 112 מיליון ₪ בשנת 2022 (כ- 54 מיליון ₪ כולל הפרשי הצמדה), וסך של כ- 78 מיליון ₪ בשנת 2021 (כ- 61 מיליון ₪ כולל הפרשי הצמדה). FFO מותאם ל- 12 החודשים שהסתיימו ביום 30.06.2023 הסתכם בסך של כ- 127 מיליון ₪ (כ- 69 מיליון ₪ כולל הפרשי הצמדה). יחס חוב פיננסי נטו ל- FFO מותאם צפוי לעמוד בטווח של 10.5-12.5 בשנים 2023-2024, וזאת בהשוואה ל- 10.3 בשנת 2022 ו- 9.7 בשנת 2021. 

יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו ליום 30.06.2023 עמד על כ- 44%. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג, יחס המינוף צפוי לגדול לשיעור של כ- 50% בשנים 2023-2024 בהתאם לכוונת החברה להמשיך ולפעול לרכישת נכסים, המשך חלוקת דיבידנדים בשיעור של כ- 65% מ- FFO מותאם ובהתאם למדיניות החברה לשמר רמת מינוף מתונה יחסית.

הגמישות הפיננסית של החברה בולטת לחיוב לרמת הדירוג לאור כך שכל נכסיה (100%) אינם משועבדים

יחס שווי נדל"ן להשקעה (לא כולל מקדמות) לסך מאזן עמד על כ- 95% ליום 30.06.2023, וצפוי להיוותר בשיעור דומה בטווח הבינוני על פי תרחיש הבסיס של מידרוג. היחס שבין יתרות הנזילות של החברה לבין חלויות קרן חוב בלתי מובטח בשנתיים הקרובות עמד על כ- 114% ליום 30.06.2023. על פי תרחיש הבסיס של מידרוג המניח המשך רכישת נכסים תוך גידול בחוב הפיננסי, יחס הנזילות צפוי להישחק מעט ולהסתכם בטווח של 80%-50% בשנים 2023-2024. לחברה פירעונות קרן אג"ח מסוג Bullet בשנים 2027 ו- 2029 בסך של כ- 436 מיליון ₪ (סדרה ב') וסך של כ- 366 מיליון ₪ (סדרה ג'), בהתאמה, המהווים שיעור של 33% ו- 28%, בהתאמה, מסך החוב הפיננסי ברוטו ליום 30.06.2023. מידרוג מעריכה כי עומס הפירעונות זה בשנים 2027 ו- 2029 מעלה את סיכון האשראי אך ממותן מצד גמישות פיננסית גבוהה ונגישות טובה למקורות מימון.


שיקולים נוספים לדירוג

במסגרת השיקולים הנוספים לדירוג, מידרוג הביאה בחשבון לחיוב את מעמדה של החברה כקרן ריט, המשפיע לחיוב על מדיניותה הפיננסית ומחזק את נראות מדיניות זו לאורך זמן. בהתאם להוראות הפקודה החלות על קרנות ריט, החברה מחויבת לפעול ללא בעלי שליטה, מחויבת להשקיע לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, מחויבת בחלוקת מרבית רווחיה כדיבידנד שוטף (לפחות 90% מהכנסתה החייבת), מחויבת בשיעור מינוף של עד 60% משווי הנכסים וכן בשיעור השקעה בישראל של מעל 75% משווי הנכסים. להערכת מידרוג, מגבלות אלו ממתנות את רמת הסיכון של החברה וכן מקנות לה חופש פעולה בכל הקשור לגיוסי הון וחוב בהתאם לצורך. כמו כן, מידרוג הביאה בחשבון לשלילה את הטרק רקורד המוגבל של פעילות החברה, ביחס לרמת הדירוג, שעיקר נכסיה נרכשו על ידה במשך 3.5 השנים האחרונות בהן הציגה החברה צמיחה משמעותית בהיקף הנכסים ובהכנסה התפעולית תוך שמירה על יחסי מינוף נמוכים. מימוש האסטרטגיה של החברה לצמיחה עקבית בהיקף הנכסים תוך התמקדות ברכישת נכסי תעשייה ולוגיסטיקה בהתאם למדיניות החברה ובתנאי השוק הנוכחיים תמשיך להיבחן על ידי מידרוג בטווח הקצר והבינוני.

שיקולי סביבה, חברה וממשל תאגידי (ESG)

שיקולי ESG אינם נושאים השפעה מהותית על דירוג החברה. החשיפה של החברה לסיכוני ממשל תאגידי הינה נמוכה להערכת מידרוג. המדיניות הפיננסית של החברה מתבטאת ברמת מינוף מתונה לאורך זמן וכן יישום המגבלות המפורטות לעיל החלות על החברה מעצם היותה קרן ריט.


x