משבר בדרך? שפל בנטילת משכנתאות חדשות באוקטובר

מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ב- 7 באוקטובר בעלת השפעה דרמטית על שוק המשכנתאות.

היקף המשכנתאות שניטלו בחודש אוקטובר, שבו המלחמה החלה, עמד על 4.59 מיליארד שקל בלבד, לפי בנק ישראל. מדובר בהיקף המשכנתאות הנמוך ביותר מזה 4 שנים - מאז אוקטובר 2019.

על פי ההערכות, גם היקף המשכנתאות לחודש נובמבר יהיה נמוך במיוחד, זאת לאור ההקפאה בשוק הנדל"ן בישראל בחודש האחרון.

בחודש אוקטובר היקף המשכנתאות החדשות ירד בכ-30% לעומת היקף המשכנתאות הממוצע לחודש בארבעת חודשים האחרונים (6.358 מיליארד שקל). היקף המשכנתאות באוקטובר אשתקד, עמד על 6,089 מיליארד שקל.

נתונים ראשוניים לחודש אוקטובר מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהתבסס על קצב דיווח העסקאות עד תחילת נובמבר, עשויה רמת העסקאות בחודש אוקטובר להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2020, שעמד בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי (שכבר דווחו לרשות המסים) בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו, כאשר במקביל נרשם גידול בשיעור משחלפי הדיור, בפרט מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת.

**לוח י"ד 11 מתוך דו"ח המפקח על הבנקים - בנק ישראל**

ירידה משמעותית בעסקאות הנדל"ן בחודש ספטמבר

אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם היום (שני) את סקירת ענף הנדל"ן לחודש ספטמבר 2023, המצביעה על ירידה ניכרת בעסקאות נדל"ן כבר אז.

כך, על פי נתוני הסקירה, בחודש ספטמבר 2023 נרכשו 5,880 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210, ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במהלך חודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.

ירידה של 18% במכירות על ידי קבלנים

מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 18% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ספטמבר ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים. 

הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות מאז יוני אשתקד.

בניתוח של תזרים המזומנים בפועל בניכוי תשומות (בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים) נמצא כי הירידה בתזרים זה הינה חדה אף יותר מזו שנרשמה בתזרים המזומנים הפטונציאלי. כך, סך תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי התשומות בחודשים אפריל-יולי 2023 עמד על 3.3 מיליארד ₪, ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו מוסברת לא רק בירידה בתקבולים בגין מכירת דירות, אלא גם כתוצאה משחיקה בשיעור הרווחיות. גביית מע"מ ממכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה.

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי  שיעור זה עמד בחודש ספטמבר על 62%, נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-8 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.

ירידה של 31% במכירת דירות יד שנייה

סך מכירות יד שנייה בחודש ספטמבר עמד על 3,510 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.

ירידה של 34% ברכישות משקיעים

רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל אשתקד. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש ספטמבר על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שנייה שנמכרו.