יוליוס בר: האם הגרוע ביותר על קרנות ה-REIT מאחורינו?

מת'יו רכטר, ראש תחום חקר אסטרטגיה בבנק ניהול העושר "יוליוס בר": קרנות הריט הראו את הביצועים הנמוכים ביותר מזה שנים במהלך 2023, אך נראה שהגרוע מכל מאחורינו".

 

"קרנות הריט בנדל"ן המניב הן הסקטור עם הביצועים הגרועים ביותר בשנת 2023, זאת בעיקר בעקבות העליות החדות בריבית ברחבי העולם המפותח, שהשפיעה על הערכות הנדל"ן, כמו גם השפעות של עידן הפוסט קורונה. קרנות הריט היום נסחרות בהערכות שווי נמוכות באופן משמעותי מהממוצע. מכפילי הרווח של קרנות הריט מציגים ביצועים נמוכים בכלל השווקים: בארה"ב המכפיל עומד על 14.8x לעומת ממוצע של 10 שנים העומד על 17.6 ובאירופה המכפיל עומד על 10.1x לעומת ממוצע של 17.5 לאורך 10 שנים.

 

למרות המצוקה, ההגעה לשיאי הריבית פירושה שהרע ביותר עבור המגזר כנראה מאחורינו. ככלל, תחום קרנות הריט נוטה לצמוח כאשר הצמיחה הכלכלית העולמית מתכווצת. בעוד שהכלכלנים שלנו ממשיכים לצפות האטה כלכלית בחודשים הקרובים, הפעילות הכלכלית אמורה לעלות שוב במחצית השנייה של 2024, ובכך למנוע מיתון.

כיום, תרשימי המזומנים העיקריים עבור קרנות הריט מגיעים בעיקר משכירות ושיעורי היוון (הנגזרים ממחירי העסקאות של נכסים דומים בשוק).

 

בכל הנוגע לשוק האמריקאי, אנו צופים תחזית החיובית עבור קרנות הריט הלוגיסטיות והתעשייתיות, שנהנות מחידושי חוזים וערכי שכ"ד גבוהים בהרבה, מה שמוביל לצמיחה חד ספרתית בעתיד הנראה לעין. קרנות הריט בתחום הדיור לעומת זאת, מציגות האטה בצמיחה בשכירות עקב עלייה בהיצע הדירות. למרות זאת, התחלות הבנייה למגורים מצויות בנפילה חדה, מה שיגדיל את הביקוש לשכירות ויסייע להן להתאושש בשנת 2025. בתחום הנכסים הקמעונאיים בארה"ב תמונת המצב היא חיובית יותר: התאוששות מהירה מתקופת הקורונה מובילה למגמות חיוביות ויציבות למדי, עם שיפור במשרות הפנויות וגידול חד ספרתי במחירי השכירות עבור נכסים מסחריים. הסקטור האחרון שחשוב לדון בו הוא מגזר המשרדים בארה"ב שנותר מנופץ על ידי ביקוש חלש עקב כמות גבוהה יותר של אנשים העובדים מהבית. אנו צופים כי בעיה זו תישאר בעינה וכי יהיה מדובר בתהליך ארוך עד שנראה ירידה במספר המשרדים הפנויים. באירופה לעומת זאת, תחזית הצמיחה בתחום השכירות היא המבטיחה ביותר עבור קרנות ריט למגורים. גם תחום הנכסים המסחריים נראה עמיד למדי, בדומה לארה"ב".