דו"ח הכלכלן הראשי מאשר, מצב הנדל"ן למגורים בישראל בקריסה חסרת תקדים

הדו"ח שפורסם ומתייחס לחודש אוקטובר 23' כולל בפעם הראשונה את השפעת המלחמה על הנדל"ן למגורים, וההשפעה דרמטית. למרות שבשטח מרגישים היטב את הירידה הדרסטית בפעילות בסקטור הדירות למגורים עוד לפני המלחמה, הנתונים מאשרים שהמצב בהחלט חמור. כמעט בכל פרמטר וקטגוריה מדובר בירידה חסרת תקדים של עשרות אחוזים, שמגיעה גם ל-60% ביחס לשנה שעברה ואפילו לחודש ספטמבר 23. נעבור על הנתונים, שהם בהחלט מדהימים.

בחודש אוקטובר נרכשו 2,294 דירות חדשות ויד שניה. מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בשוק הנדל"ן לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. רק באפריל 2020 עם פרוץ מגפת הקורונה והסגר הראשון נרשמה רמת עסקאות דומה, אולם אף היא היתה מעט גבוהה יותר. בפלח השוק של דירות יד שניה, היקף העיסקאות נמוך אף מספר העסקאות מזה שנרשם באפריל 2020.

בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ירד מספר העסקאות בשיעור חד של 55% ובהשוואה לחודש הקודם, נרשמה ירידה של 61%. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר על 2,200 ירידה של 54% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 58% בהשוואה לחודש הקודם.

817 דירות באוקטובר, שפל של כמעט 25 שנה

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי אוקטובר מאז תחילת שנות האלפים נמצא כי זוהי הרמה הנמוכה ביותר, ובפער משמעותי גם בהשוואה לחודשי אוקטובר בשנות האינתיפאדה השנייה. מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-817 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 56% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 66% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוקטובר ב- 723 דירות בלבד! ירידה בשיעור של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 58% בהשוואה לחודש הקודם. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוקטובר לאחר פרוץ המלחמה נמצא כי ממוצע המכירות היומי הנמוך ביותר היה בשבוע השני של החודש השבוע הראשון למלחמה, כאשר ממוצע זה עמד על כ-15 דירות שנמכרו ביום בלבד! גם בהשוואה להאטה שנרשמה בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה, מדובר בנתוני שפל חסר תקדים.

יד שניה עם ממ"ד

מכירות יד שניה בחודש אוקטובר עמדו על 1,477 דירות, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה של 54%. ניתוח המכירות על פני ימי החודש מלמד כי פגיעת המלחמה בפלח שוק זה היתה גבוהה מזו שבפלח הדירות החדשות בשוק החופשי, זאת סביר להניח בין היתר על רקע העדפה יחסית גבוהה יותר לאחר פרוץ המלחמה לדירות עם ממ"ד.

המשקיעים בורחים. רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-411 דירות, ירידה חדה של 56% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 54% בהשוואה לחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש אוקטובר על 17.9%. מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב- 499 דירות, ירידה חדה של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוקטובר, כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה פחות ממאה דירות.

הזוגות הצעירים. רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו ב-1,142 דירות, ירידה של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 67% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-1,048 דירות, ירידה של 50% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 62% בהשוואה לחודש הקודם.

משפרי הדיור. רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-741 דירות, הרמה הנמוכה ביותר של רכישות סגמנט זה לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה לאוקטובר אשתקד זוהי ירידה חדה של 56% וירידה של 52% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה החדה ברכישות משפרי הדיור בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה. לראשונה השנה לא היה משקל "מצמצמי" הדיור גבוה משיעורו בתקופה המקבילה.

הסיבה העיקרית היא שעכשיו מתחילה ההתפכחות של הגורמים לניפוח הבועה של מחירי הנדל"ן בישראל בעשור האחרון במיוחד. הבנקים שחילקו הלוואות ענק כמעט לכל דיכפין בשוק, היזמים והקבלנים, רמ"י ששיווקה קרקעות לכל המרבה במחיר, חלק מהתקשורת שניפחה את המירוץ אחר הדירה בכל מחיר, הספקולנטים, והעדר השועט, שקנה דירות בכל מחיר כי "מחר הדירה יעלה עוד יותר". חלק מבעלי הדירות הפכו להיות סוחרי נדל"ן על הנייר, והתייחסו לדירה שלהם כמו מניה שרק עולה ועולה, מבלי להבין שגם מניה יכולה לרדת ואפילו להתרסק. לא יתכן שעל דירה מתפוררת בבניין בקומה 4 בבת ים ללא מעלית באזור גרוע, שעלתה רק לפני 3-4 שנים פחות ממיליון שקלים דרשו בתחילת 23' מחיר של מעל מיליון וחצי שקלים! לא היה לזה כל היגיון והצדקה כלכלית בשוק נדל"ן נורמלי. העובדה שכיום אין סיכוי לבקש ולקבל גם ב-20% ואפילו 30% פחות על אותה דירה, מוכיחה שאולי אנחנו בדרך הנכונה.

מפחידים אותנו שרגע מסיום המלחמה תהיה עלייה במחירי הדירות ועוד נבואות זעם, איך זה יתכן? כיום הביקוש ירד בעשרות אחוזים ראינו בנתונים, אז כשמצב השוק ישתפר הבנייה תואץ ועוד דירות יצטרפו להיצע הקיים ללא דרישה גבוהה במיוחד בלשון המעטה, המחירים יעלו? "גלי עלייה" בגלל אנטישמיות? ראינו את כמות העולים הזניחה מתחילת המלחמה, גם משם לא תבוא הישועה כנראה לאינטרסנטים שרוצים בעליית מחירי הדירות.

לפעמים החגיגה נגמרת וזה טוב

כמובן שהסיפור העיקרי הם הקבלנים שנתקעו עם מלאי גדול של דירות "על המדף" ללא יכולת למכור במחירים המנופחים, והבנקים שגילו "פתאום" ביחד עם הקבלנים שלפזר ולקחת הלוואות כשהריבית אפסית ולחשוב שזה יהיה המצב גם בעתיד, זו מציאות מדומה חסרת אחריות.

אם נתייחס למלאי המדווח של דירות חדשות שטרם נמכרו מדובר במעל 65,000 דירות. תוסיפו דירות "בבנייה פעילה", (כיום כ-167,000 דירות לפי נתוני הלמ"ס), מדובר בעוד היקף דומה לפחות שיתווסף לשוק בקרוב וימתין לקונים. בסופו של יום, הריבית, האירועים בדרום יחזירו את השוק לשפיות, ואת המחירים לרמה סבירה והגיונית.

אם תהיה התפכחות אמיתית מצד כל המעורבים בחגיגה של ניפוח מחירי הנדל"ן למגורים, בשילוב פעולות מצד הממשלה והגופים הרלבנטיים, שחרור קרקעות ומיזמים לחסרי דיור, בנייה מאסיבית גם להשכרה, יתכן שיפור במצב החמור כיום שמוצג כמעט בכל דו"ח וסקירה על שוק הנדל"ן. ההבנה שדירה היא בסך הכל מוצר בסיסי לאזרחים, ולא השקעה ספקולטיבית כמו מניה או השקעה שאפשר לנפח את שוויה בלי פרופורציה, אולי תביא לשינוי לטובה שיתבטא בחזרה לשפיות ואפשרות הגיונית לצעירים וחסרי דיור, לרכוש דירה במחיר סביר והוגן גם בישראל.