מה לשוק הנדל"ן בישראל ולמשבר במצרים?

ענף הנדל"ן בישראל לא ירד עדיין מהכותרות. עליות מחירים של כ-20% בשנה משכו את המוני ישראל להשקיע בענף בקצב מסחרר. מאמצים של בנק ישראל, בתחום העלאת ריבית ורגולציה, ושל משרדי הממשלה השונים בתחומים של הפשרת קרקעות (איטית ומסורבלת להחריד) טרם הצליחו לעצור את הרכבת הדוהרת.

מבחינה ענפית שורר הויכוח האימתני- בועה או לא בועה? חברות הנדל"ן, המתווכים, וכלכלנים רבים טוענים כי לא מדובר בבועה משום שישנו מחסור אקוטי בקרקעות ובהיתרי בנייה בישראל. השילוב בין צפיפות המדינה ובין הבירוקרטיה הענפה של משרדי הממשלה השונים ובראשם מנהל מקרקעי ישראל הביאו למצוקה אמיתית של דיור בישראל. בישראל לא ניתנו הלוואות ללא הון עצמי, וגם טרם ההנחיות המקשות של פישר דרשו הבנקים לפחות 25% הון עצמי בטרם אישרו הלוואה. אין מה להשוות מצב זה לארה"ב של שנת 2005 בה ניתנו הלוואות ללא הון עצמי, וללווים אשר יכולת ההחזר שלהם כלל לא נבדקה.

אלו הטוענים כי כן מדובר בבועה גורסים כי הנהירה אחר הלוואות בריביות משתנות (מסלול הפריים והמסלול הצמוד משתנה) אשר היוו בשיא כ-70% מההלוואות במשק, העלו את הביקושים באופן מלאכותי וכעת כאשר בנק ישראל מעלה את הריבית (באיטיות אמנם) ומקשיח את תנאי ההלוואות באמצעות רגולציות שונות יתחיל אט-אט לצאת האוויר החם.

זה לא סוד שמחירי הנדל"ן בישראל יקרים, הן בהשוואה לעולם והן בהשוואה היסטורית. למעשה, אם נבקש נוכל לטעון כי מעולם לא היו מחירי הנדל"ן בישראל כה מנותקים מהמשכורת הממוצעת. כדי לבחון את כדאיות ההשקעה של כל השקעה אשר תהייה יש לבחון ראשית מהם הסיכונים ולנתח את התשואה מהשקעה מול החלופות השונות, בעיקר אלו חסרות הסיכון.

תשואה על השכרת דירה משקפת בצורה הטובה ביותר את יכולת ההנבה התזרימית של נכס. על מנת לנטרל בצורה הטובה ביותר את סיכון אי ההשכרה של הנכס, דבר המשפיע באופן מהותי על תשואת הדירה, ניתן לבדוק את שוק השכירות בתל אביב, בה סיכויי ההשכרה הם מהגבוהים בארץ.

תשואה על דירת מגורים סטנדרטית בת"א נעה בטווח של-3%-3.5%. וזה לפני שחישבנו עלויות קבועות נלוות כגון תחזוקה שוטפת ותיקונים פתאומיים, המקטינות את התשואה בכ-10%. בהשוואה לאג"ח חסר סיכון (אג"ח ממשלת ישראל), ספק אם פערי התשואה הקטנים מצדיקים את ההשקעה.

מאמצי בנק ישראל במניעת/פיצוץ הבועה התרכזו לבנתיים בטיפול בריבית קצרת הטווח. בנק ישראל העלה את הריבית מרמה של חצי אחוז לרמה של 2.25% ובמקביל הגביל את היכולת של הלווים לקחת הלוואות בריבית משתנה. אולם, הבעיה הגדולה של בנק ישראל הייתה שבעוד הוא העלה את הריבית הקצרה והגביל את הלוואות הפריים- הריביות הארוכות המשיכו לרדת.
המוני ישראל עברו ממשכנתאות הפריים למשכנתאות צמודות קבועות אשר הריבית עליהן ירדה לשפלים דמיוניים. התוצאה? על אף מאמצי בנק ישראל מחירי הנדל"ן המשיכו לטפס מעלה.

כאמור, מחירי הדירות בישראל לא עצרו גם ברבעון הרביעי. הריבית עלתה, פישר הטיל גם מגבלות על לוקחי המשכנתאות ובנוסף נודע על צעדים נוספים, שבכוונת הממשלה לנקוט במטרה לבלום את עליות המחירים, אך ללא הועיל. מנתוני השמאי הממשלתי עבור הרבעון הרביעי עלה כי מחירי הדירות עלו בממוצע בשיעור של 3.8% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר מרבית הערים רשמו עליית מחירים. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד עלו המחירים בשיעור ממוצע של 13.7%.
בנוסף, סך המשכנתאות שנלקחו ברבעון זה נשארו גבוהות מאוד(קרוב ל5 מיליארד שקל), במיוחד בהשוואה לשנים קודמות(פחות מ2.5 מיליארד ₪ ב2006). בקיצור, הציבור בחר שלא להקשיב לפישר, לשר האוצר, או לשר השיכון והמשיך ללוות בכל המרץ. אלא שהפעם הבעיה של פישר הייתה גדולה יותר, שכן הוא לווה הלוואות בריבית קבועה אשר לפישר אין שליטה מלאה עליה!

כיצד כל זה קשור לתהליכים הפוליטיים במצרים?

המשבר במצרים העלאה את "פרמיית הסיכון" של אג"ח של ממשלת ישראל. הסיבה לכך הינה פשוטה והיא החשש של משקיעים זרים ( ואולי גם מקומיים) כי משטר פחות אוהד במצרים עלול לכפות על ממשלת ישראל להגדיל את תקציב הביטחון וכתוצאה מכך את הגירעון הממשלתי.  הגידול בפרמיית הסיכון תומחר בשווקים באמצעות חוזי CDS המהווים ביטוח בפני חדלות פירעון של מדינות. המחיר של ביטוח כנגד חדלות פירעון של ממשלת ישראל עלה בכמעט 50 נקודות בסיס.
במקביל, וכתוצאה ישירה מהעלייה במחיר הביטוח עלו גם הריביות הארוכות על אגרות חוב של ממשלת ישראל. הריביות הצמודות והלא צמודות על ביותר מחמישים נקודות בסיס מאז פרוץ המהומות במצריים.
מכיוון שממשלת ישראל נחשבת ללווה הבטוח ביותר (בתוך תחומי מדינת ישראל כמובן) הרי שאג"ח ממשלת ישראל משמש כבאנצ'מארק לכל סוגי ההלוואות במשק. כלומר, אם הריבית על אגרות חוב של ממשלת ישראל עלו בחמישים נקודות בסיס הרי שגם הריביות על המשכנתאות עלו בתורן גם כן. (כפי שהם ירדו לפני כן כתוצאה מירידה בתשואה)

פישר שולח פרחים למובארק?

תחת פרשנות מסוימת, ייתכן והמשבר במצרים ביצע בעבור סטנלי פישר את ההידוק המוניטרי לו היה כה זקוק ולא יכול היה לבדו להשיג. זאת כאשר לראשונה, לוותה לעליית הריבית במח"מ הקצר, עליית ריבית במח"מ הארוך שיש ותרגיע את שוק המשכנתאות. אבל באיזה מחיר !

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.