עשרות אלפי מגרשים שמיועדים לבנייה עומדים ריקים

ביטול מס רכוש בשנת 2000 גרם לרבים מבעלי המגרשים להימנע מלמכור את המגרש או לבנות עליו, מכיוון שלא היה להם תמריץ כמו מס רכוש בגובה 2.5% משווי המגרש, שנאלצו לשלם עד שנת 2000 על מגרש ריק בכל שנה. למעשה מס הרכוש לא בוטל באופן מפורש, אלא נקבע בחוק שהוא יירד לשיעור אפס. מדובר בקרקעות זמינות לבנייה, אבל הבעלים הבינו בשנים האחרונות במיוחד, שמחיר הקרקע מזנק משנה לשנה, ולכן החליטו לא למכור ולא לבנות. נעמוד להלן על הסיבות השונות ועל ההשלכות של השארת מגרש ריק.

העירייה יכולה להפוך את המגרש שלכם לגן ציבורי או לחניה.

סמכות הפקעה של השימוש במגרשים ריקים לתקופה קצובה חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ”ז-1987, מאפשר לרשות (עירייה או מועצה מקומית) להפקיע את השימוש במגרשים ריקים לתקופה קצובה, על מנת לעשות בהם גינון ציבורי או מגרש לחניה ציבורית בחינם. המטרה להתמודד עם מצוקת החניה, שמירה על איכות הסביבה ופתרון לבעיות שונות כתוצאה ממגרשים ריקים, ובהן הצטברות אשפה, פלישות ובניה בלתי חוקית. החוק נועד למצוא איזון ראוי והולם בין זכויות הקנין של הפרט לבין טובת הציבור, ובעלי המגרשים יכולים לערער על החלטת ההפקעה.

סכסוכי ירושה ומחלוקות בין שותפים

מעבר לחוסר המוטיבציה של בעלי מגרשים לבנות בשוק של ירידות מחירים וריבית גבוהה, ישנן סיבות נוספות שמעכבות בנייה על המגרשים הריקים. מגרשים רבים שייכים ליורשים שאינם מצליחים להגיע להסכמה על מימוש הבנייה במגרש שקיבלו בירושה, לפעמים עד כדי אבסורד כמו למשל התעקשות לבנות יחידות דיור על דונם כאשר יש 5 שותפים וכל אחד רוצה לזכות בדירה, על השטח הקטן. מה לעשות שתקנות הבנייה והצפיפות במגרש כזה לא מאפשרות בנייה של יותר מ-3 יחידות. במקום להגיע לפשרה ולהסכמה על חלוקת הדירות ופיצוי כספי למי שלא זכה בדירה, נגררו האחים לביהמ"ש, כדי לבצע הליך של פירוק שיתוף, כאשר כולם למעשה מפסידים.

מעבר להוצאות משפטיות, במקרה של מכירת מגרש ריק תשלום המס הוא גבוה לאין שיעור ממכירת דירות שנבנו על המגרש, ועלול להגיע ל50%!

זהות בעלי המגרש לא ידועה

ישנם מגרשים שעומדים ריקים במשך עשרות שנים, מכיוון שזהות הבעלים אינה ידועה, הרשויות לא מתאמצות מדי כדי לברר מי הבעלים, שהרי הרשות המקומית יכולה להפוך את המגרש לחניון או לגן ציבורי. גם מבחינת חובות המס למשל אם יש חוב מצטבר למס רכוש שלא שולם, חובה להסדיר את החוב לפני כל פעולה שכן חוב למס רכוש מהווה חוב ראשון על הקרקע, וככזה הוא לא נמחק וחמור מכך צובר ריביות ופיגורים. עד להסדרת החוב לא יכולים בעלי הקרקעות לבנות עליה, למכור, להעביר בעלות, או לקבל משכנתא, לבצע הליכי תכנון ובנייה להסדיר ירושות ורישומים בטאבו.

החלטה תקדימית שתסייע במקרה של בעלים לא מזוהים במגרש

עד לשנות ה-80 לא היתה הקפדה על רישום מספרי זיהוי לצד שמות בעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. בעלי זכויות רבים נרשמו באמצעות שם פרטי ושם משפחה בלבד. רישומים לקויים אלו היוו הזדמנות לאינסוף מעשי הונאה והתחזות, כתוצאה מכך נוהלו הליכים משפטיים בתביעות נזיקיות נגד רשמי המקרקעין, קרי המדינה, במסגרתם נדרשה המדינה לפצות את הבעלים אשר נפלו קורבן להונאות.

החלטה שנתן בפברואר 23 בית משפט השלום בהרצליה עשויה להביא לפיתוחם של מגרשים רבים שעמדו ריקים. מדובר במגרשים שיש בהם בעלים מרובים - שחלקם אינם מזוהים.

400 בעלים על מגרש אחד

ההחלטה התקדימית ניתנה במסגרת הליך כינוס אשר נוהל על ידי כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז (ממשרד לוי טילר / נרדיה / הר צבי / ברא"ז ושות') ביחס למגרש בהרצליה אשר היה רשום בבעלותם של למעלה מ-400 בעלים(!). הזכויות במגרש נרכשו על ידי קבוצת חברות ובהן חברת אקרו, קנדה ישראל ותדהר בתמורה לסך של 57 מיליון שקלים. ואולם כאשר ביקשו הרוכשות לרשום על המגרש משכנתא לטובת בנק הפועלים לצורך מימון הרכישה, נתקלו בסירוב של רשם המקרקעין אשר דרש כי קודם לכן יבוצע זיהוי של 11 בעלים אשר היו רשומים ללא מספר מזהה. 

כונס הנכסים, עו"ד רן ברא"ז ועו"ד ניב פינגולד ממשרדו, עתרו לבית המשפט בבקשה לחייב את רשם המקרקעין לבצע את הרישום ללא צורך בזיהוי הבעלים. לטענת הכונס, הליך הזיהוי צריך להתבצע כתנאי לחלוקת כספים לידי הבעלים אך הזיהוי אינו יכול למנוע ביצוע פעולות במקרקעין. בית המשפט השלום בהרצליה, כב' השופטת אילת הרנוף, קיבל את עמדת כונס הנכסים ובהחלטה שניתנה חייב את רשם המקרקעין בנתניה לבצע את הפעולה. 

בכך נסללה הדרך לפיתוח המקרקעין כמו גם לפיתוחם של מגרשים רבים אחרים המעוכבים מאותה סיבה.

תמריץ שלילי וחיובי שיגרום לבעלי המגרשים לבנות

אז איך משכנעים את בעלי המגרשים לממש את ייעוד הקרקע לבנייה, ולהתחיל לבנות ולתרום להגדלת ההיצע במיוחד באזורי ביקוש? התמריץ השלילי הוא פשוט ומידי, החזרת מס הרכוש השנתי על מגרשים ריקים, ובמקום 2.5% שהיה עד שנת 2000 ומאז ירד לאפס, קביעת שיעור כפול של 5% לפחות או אפילו יותר, כדי לעודד את מכירת המגרשים או בנייה עליהם.

התמריץ החיובי יכול להיות פטור חלקי ממס שבח במקרה של מכירה לפרק זמן קצוב (כיום המס יכול להגיע ל50%), מהמס שאמורים לשלם כיום במכירת מגרש ריק. כנ"ל הטבת מס במקרה של מכירת נכס שניבנה על המגרש ונימכר.

אפשרות נוספת היא להגדיל את צפיפות הדירות במגרש, בנייה לגובה, ו/או לחילופין לאפשר בניית דירות קטנות יותר שיהיו ריוחיות לבעלי המגרש.

המצב הקיים כפי שתיארנו לא תורם מאומה להגדלת היצע הדירות ובנוסף לא תורם להגדלת הכנסות המדינה ממיסוי, שהוא גם צודק וגם יעודד שימוש בקרקעות שעומדות לעיתים עשרות שנים שוממות בניגוד לייעודן, שהוא בנייה.