Image by frimufilms on Freepik
מוטי קפלן
19/02/2024
האינפלציה השנתית ירדה ל-2.6%, כשמדד המחירים של חודש ינואר נותר ללא שינוי, ובהתאם לכך ירדה האינפלציה השנתית מתחת ל-3%. לעומת המדד, מחירי הדירות עלו בנובמבר-דצמבר עליה של-0.7% לעומת אוקטובר-נובמבר 23', כאשר ברוב המחוזות נרשמו עליות מחירים מלבד בירושלים. למרות זאת, מחירי הדירות הציגו ירידה שנתית של 1.4%. בשטח מדובר בירידה גבוהה יותר. לפי הערכת העוסקים בתחום, כמו מתווכים ושמאים, מדובר בירידה של בין 8% ל-15% ויותר, שלא באה לידי ביטוי בדו"ח הלמ"ס.
גידול במכירות דירות לעומת נובמבר, אבל..
בחודש דצמבר נרכשו 6,088 דירות כולל בסבסוד ממשלתי ירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2022. זהו שיעור ירידה מתון בהשוואה לאלו שנרשמו בחודשיים הראשונים למלחמה. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש נובמבר זהו גידול חד של 47%. יחד עם זאת, בהשוואה היסטורית של חודשי דצמבר זוהי הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות לפחות מאז שנת 2002! בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר על 5,531 ירידה של 18% בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 39% במספר עסקאות אלו. מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,782 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. גידול של 3% בהשוואה לדצמבר- 2022. זאת לאחר ירידות חדות בחודשיים הראשונים למלחמה.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,225 דירות, ירידה מתונה של 2% בהשוואה לדצמבר -2022.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, בעוד שבאזור המרכז נרשם גידול חד של 43% במכירות אלו בהשוואה לדצמבר 2022 באזור רחובות, מהבולטים ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים בשנים האחרונות, נרשמה ירידה חדה של 44% במכירת דירות חדשות מקבלן.
הערים הבולטות במכירות הקבלנים באזור המרכז היו: פ"ת, קריית אונו, ר"ג, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. בכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר -2022, כאשר אלו חלו בין היתר על רקע מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים באזור, הבאים לידי ביטוי בתנאי התשלום הנוחים, אי הצמדה למדד תשומות בניה וכו', שאינם באים לידי ביטוי במחיר הדירה "הרשמי", אך מוזילים את מחיר הדירה בפועל משמעותית ולעיתים גם ב-10% ויותר.
בניתוח מאפיינים סוציו דמוגרפיים של רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז בשוק החופשי, בחודש דצמבר נמצאה שכיחות גבוהה יחסית של מועסקים מענף ההייטק, כמו גם שיעור גבוה יחסית של משקי בית חרדים.
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי כמעט בכל האזורים, למעט אזור הדרום, חל בחודש דצמבר גידול בחלקן של עשר החברות הגדולות במכירות, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023, עובדה שאולי תגדיל את כוחן ע"ח תחרות בשוק הנדל"ן למגורים.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 60% שיעור הנמוך משמעותית בהשוואה לדצמבר.2022 בהשוואה לחודש הקודם לא חל שינוי משמעותי בשיעור זה.
מכירות 'יד שניה' בירידה תלולה, ומה עשו המשקיעים
מכירות 'יד שניה' בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,306 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר 2022 וגידול של 25% בהשוואה לרמה הנמוכה בחודש נובמבר 23'.
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,071 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לדצמבר- 22. מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על - 17.6% גבוה במקצת בהשוואה לדצמבר 22 וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש דצמבר ב-127 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר אשתקד. במקביל נמכרו בחודש זה 26 דירות ע"י תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש דצמבר ב- 101 דירות כ-2% בלבד מסך העסקאות בחודש זה. איפה גל העליה והקונים מחו"ל שסיפרו לנו שיציפו את המדינה? שאלה טובה.
מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,081 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר.2022 בחודש זה נבלמה הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר זה נותר ללא שינוי לאחר ירידה רצופה ב"מלאי" החל מחודש דצמבר 2021.עם זאת סך מלאי הדירות שנגרע מהחודש שקדם להעלאת המס ועד תום 2023 עומד על כ-5,000 דירות בלבד. רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,356 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לדצמבר 2022.
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,661 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר.2022 זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים.
לסיכום – שינוי מגמה, מוקדם מאוד לדעת
לסיכום, האם עליה במחירי הדירות בנובמבר-דצמבר 23' של 0.7% לעומת אוקטובר-נובמבר 23' מבשרת שינוי מגמה ועליית מחירים? סביר להניח שמוקדם מאוד להגדיר זאת כמגמה. רק הדוחות הבאים של הלמ"ס ומשרד האוצר לקראת אמצע השנה, יעידו אם אכן מדובר בהיפוך מגמה אחרי ירידה של 1.4% בשנת 23, או נתון סטטיסטי שנובע בגלל מיעוט עיסקאות, רכישות של בעלי ממון אמידים של דירות יקרות יחסית שמחירם עלה וכדומה. או פשוט "תופעת העדר" שמתחילה להשפיע על חלק מהרוכשים הפוטנציאלים שחוששים שבגלל הקשיים המצטברים בענף הבנייה, מחסור בפועלים, האטה עקב המלחמה ועוד, הנדל"ן למגורים שוב יעלה.
המיספרים והעובדות- מול אותם חששות שניתן אולי להבין אך לא בהכרח משקפים את המציאות, ניתן להביא את הנתונים המדהימים על היצע וביקוש לדירות מגורים בישראל.
בכל שנה שוק הדיור בישראל ניזקק לכ- 55,000 דירות לביקוש השוטף, השנה יש היצע שיא של כ- 65,000(!) דירות חדשות שנמצאות על המדף וטרם נמכרו.
תוסיפו לנתונים האלה את מיספר הדירות העצום המוגדרות "דירות בבנייה פעילה", כ- 180.000 דירות, הערכה שכניראה המשבר של המחסור בעובדים ייפתר בשלב כלשהו, תעמידו זה מול זה, ותחליטו אם אין מספיק דירות וצריך להתנפל שוב על הדירות ולקנות בכל מחיר, או שאפשר להירגע ולחשוב בהיגיון בהחלטה כל כך חשובה כמו רכישת דירה.
בטרם נתייחס לדו"ח הכלכלן הראשי, נעדכן את נתוני הלמ"ס האחרונים שפורסמו אודות מדד המחירים לצרכן ומחירי הדירות.
האינפלציה השנתית ירדה ל-2.6%, כשמדד המחירים של חודש ינואר נותר ללא שינוי, ובהתאם לכך ירדה האינפלציה השנתית מתחת ל-3%. לעומת המדד, מחירי הדירות עלו בנובמבר-דצמבר עליה של-0.7% לעומת אוקטובר-נובמבר 23', כאשר ברוב המחוזות נרשמו עליות מחירים מלבד בירושלים. למרות זאת, מחירי הדירות הציגו ירידה שנתית של 1.4%. בשטח מדובר בירידה גבוהה יותר. לפי הערכת העוסקים בתחום, כמו מתווכים ושמאים, מדובר בירידה של בין 8% ל-15% ויותר, שלא באה לידי ביטוי בדו"ח הלמ"ס.
גידול במכירות דירות לעומת נובמבר, אבל..
בחודש דצמבר נרכשו 6,088 דירות כולל בסבסוד ממשלתי ירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2022. זהו שיעור ירידה מתון בהשוואה לאלו שנרשמו בחודשיים הראשונים למלחמה. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש נובמבר זהו גידול חד של 47%. יחד עם זאת, בהשוואה היסטורית של חודשי דצמבר זוהי הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות לפחות מאז שנת 2002! בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש דצמבר על 5,531 ירידה של 18% בהשוואה לדצמבר 2022. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 39% במספר עסקאות אלו. מכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,782 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. גידול של 3% בהשוואה לדצמבר- 2022. זאת לאחר ירידות חדות בחודשיים הראשונים למלחמה.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,225 דירות, ירידה מתונה של 2% בהשוואה לדצמבר -2022.
הערים שבלטו במרכז בהיקף המכירות והעיר שבלטה בירידה חדה
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי ניכרת שונות גבוהה בין האזורים. כך, בעוד שבאזור המרכז נרשם גידול חד של 43% במכירות אלו בהשוואה לדצמבר 2022 באזור רחובות, מהבולטים ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים בשנים האחרונות, נרשמה ירידה חדה של 44% במכירת דירות חדשות מקבלן.
הערים הבולטות במכירות הקבלנים באזור המרכז היו: פ"ת, קריית אונו, ר"ג, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. בכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר -2022, כאשר אלו חלו בין היתר על רקע מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים באזור, הבאים לידי ביטוי בתנאי התשלום הנוחים, אי הצמדה למדד תשומות בניה וכו', שאינם באים לידי ביטוי במחיר הדירה "הרשמי", אך מוזילים את מחיר הדירה בפועל משמעותית ולעיתים גם ב-10% ויותר.
שיאני הרכישות במרכז – הייטקיסטים וחרדים
בניתוח מאפיינים סוציו דמוגרפיים של רוכשי הדירות החדשות באזור המרכז בשוק החופשי, בחודש דצמבר נמצאה שכיחות גבוהה יחסית של מועסקים מענף ההייטק, כמו גם שיעור גבוה יחסית של משקי בית חרדים.
בניתוח הריכוזיות במכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי כמעט בכל האזורים, למעט אזור הדרום, חל בחודש דצמבר גידול בחלקן של עשר החברות הגדולות במכירות, בהשוואה לתשעת החודשים הראשונים של 2023, עובדה שאולי תגדיל את כוחן ע"ח תחרות בשוק הנדל"ן למגורים.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", עמד על 60% שיעור הנמוך משמעותית בהשוואה לדצמבר.2022 בהשוואה לחודש הקודם לא חל שינוי משמעותי בשיעור זה.
מכירות 'יד שניה' בירידה תלולה, ומה עשו המשקיעים
מכירות 'יד שניה' בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,306 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר 2022 וגידול של 25% בהשוואה לרמה הנמוכה בחודש נובמבר 23'.
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,071 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לדצמבר- 22. מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בחודש דצמבר על - 17.6% גבוה במקצת בהשוואה לדצמבר 22 וללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך סגמנט המשקיעים) הסתכמו בחודש דצמבר ב-127 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לדצמבר אשתקד. במקביל נמכרו בחודש זה 26 דירות ע"י תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש דצמבר ב- 101 דירות כ-2% בלבד מסך העסקאות בחודש זה. איפה גל העליה והקונים מחו"ל שסיפרו לנו שיציפו את המדינה? שאלה טובה.
מכירות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,081 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר.2022 בחודש זה נבלמה הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, כאשר זה נותר ללא שינוי לאחר ירידה רצופה ב"מלאי" החל מחודש דצמבר 2021.עם זאת סך מלאי הדירות שנגרע מהחודש שקדם להעלאת המס ועד תום 2023 עומד על כ-5,000 דירות בלבד. רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש דצמבר הסתכמו ב-3,356 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לדצמבר 2022.
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,661 דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לדצמבר.2022 זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין כל הסגמנטים.
לסיכום – שינוי מגמה, מוקדם מאוד לדעת
לסיכום, האם עליה במחירי הדירות בנובמבר-דצמבר 23' של 0.7% לעומת אוקטובר-נובמבר 23' מבשרת שינוי מגמה ועליית מחירים? סביר להניח שמוקדם מאוד להגדיר זאת כמגמה. רק הדוחות הבאים של הלמ"ס ומשרד האוצר לקראת אמצע השנה, יעידו אם אכן מדובר בהיפוך מגמה אחרי ירידה של 1.4% בשנת 23, או נתון סטטיסטי שנובע בגלל מיעוט עיסקאות, רכישות של בעלי ממון אמידים של דירות יקרות יחסית שמחירם עלה וכדומה. או פשוט "תופעת העדר" שמתחילה להשפיע על חלק מהרוכשים הפוטנציאלים שחוששים שבגלל הקשיים המצטברים בענף הבנייה, מחסור בפועלים, האטה עקב המלחמה ועוד, הנדל"ן למגורים שוב יעלה.
המיספרים והעובדות- מול אותם חששות שניתן אולי להבין אך לא בהכרח משקפים את המציאות, ניתן להביא את הנתונים המדהימים על היצע וביקוש לדירות מגורים בישראל.
בכל שנה שוק הדיור בישראל ניזקק לכ- 55,000 דירות לביקוש השוטף, השנה יש היצע שיא של כ- 65,000(!) דירות חדשות שנמצאות על המדף וטרם נמכרו.
תוסיפו לנתונים האלה את מיספר הדירות העצום המוגדרות "דירות בבנייה פעילה", כ- 180.000 דירות, הערכה שכניראה המשבר של המחסור בעובדים ייפתר בשלב כלשהו, תעמידו זה מול זה, ותחליטו אם אין מספיק דירות וצריך להתנפל שוב על הדירות ולקנות בכל מחיר, או שאפשר להירגע ולחשוב בהיגיון בהחלטה כל כך חשובה כמו רכישת דירה.
