מ. אביב תעשיות בניה: תוצאות הרבעון הרביעי ושנת 2023

החברה מכרה בשנת 2023 156 יח"ד, מהן 97 יח"ד בשוק חופשי, בהיקף כספי של כ- 270.2 מיליון ש"ח.

מתחילת שנת 2024 ועד לפרסום הדו"ח מכרה החברה 29 יח"ד, כולן בשוק החופשי, בהיקף כספי של כ- 84.6 מיליון ש"ח.

גידול של 65% בהכנסות מעסקאות בנייה ומקרקעין שהסתכמו בכ- 265.6 מיליון ש"ח בשנת 2023.

גידול של 144% ברווח הגולמי בתחום ייזום נדל"ן שהסתכם בשנת 2023 בסך של כ- 38.9 מיליון ש"ח; שיעור רווחיות גולמית של כ- 14.6%.

ה- NOI בתחום נדל"ן מניב בשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 12.2 מיליון ש"ח, המשקף תשואה שנתית של כ- 6.5% על הנכסים המושכרים.

רווח כולל לתקופה בשנת 2023 בסך כ- 27.0 מיליון ש"ח.

גידול בהון העצמי שהסתכם לסך כ- 333.9 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2023; יחס הון למאזן של 34.2%.

בספטמבר 2023 חולק דיבידנד בסך של 1.7 מיליון ש"ח, כ- 12.8 אג' למניה.

החברה צפויה להכיר בשנים הקרובות (2024-2025), בהתאמה להתקדמות הביצוע והמכירות, בהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין מפרויקטים בהקמה (לב העיר בנין 3, נרקיסים ונווה שמיר בית שמש) וממלאי בפרויקטים שהקמתם הסתיימה בסך של כ- 636.5 מיליון ש"ח, רווח גולמי של כ- 103 מיליון ש"ח ועודפים צפויים (הון עצמי + רווחים) בסך כ- 355.8 מיליון ש"ח, לא כולל פרויקטים שבתכנון. מהם, הכנסות צפויות שטרם הוכרו בגין חוזי מכירה מחייבים שנחתמו עד 31.12.2023 בסך כ- 202.8 מיליון ש"ח ורווח גולמי שטרם הוכר בסך כ- 30.5 מיליון ש"ח

השפעת מלחמת "חרבות ברזל": להערכת החברה צפויה האטה במהלך שנת 2024 בקצב הביצוע של הפרויקטים כאשר בשלב זה חלו עדכונים לא מהותיים באומדני החברה בעלויות הבניה הישירה. להערכת החברה, בהתחשב בנזילותה ואיתנותה הפיננסית של החברה, לרבות נכסיה הנזילים של החברה, מסגרות אשראי בנקאי, מסגרות פוטנציאליות בגין נכסים בלתי משועבדים, ותזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה, קיימת לחברה יכולת פיננסית טובה לפרוע את התחייבויותיה כסדרן, ולעמוד באמת המידה הפיננסית שלהן היא מחויבת.  

חברת הנדל"ן מ. אביב תעשיות בניה (ת"א: אביב), פרסמה את תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2023.

 

צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית החברה, מסרה: "אנו מסכמים את שנת 2023 עם צמיחה חזקה בהכנסות וברווח, והמשך חיזוק האיתנות הפיננסית של החברה. על אף תנאי השוק המאתגרים, וביתר שאת עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל ברבעון הרביעי, וההתמודדות הקיימת עם המחסור בכח אדם, אנו מציגים קצב מכירות משביע רצון בפרויקטים שבהקמה."

"גם בתחום הנדל"ן המניב, ששמר על יציבות, ביצענו השנה מספר מהלכים, כולל רכישת חלקו של צד ג' בנכס בגבעת שאול. כעת עם אחזקה של 100% מהנכס, בכוונתנו לפעול להשבחתו ולקדם תב"ע חדשה במתחם."

 

לסיכום מסרה רוזנבלום-עמור: "במבט קדימה, נכון להיום, ניכרת מגמת התעוררות מסוימת בביקושים בשוק הדיור, ואנו מאמינים שהחברה איתנה וערוכה היטב מבחינה פיננסית לניצול הזדמנויות חדשות בשוק, במקביל לקידום הפרויקטים הקיימים שבהקמה ובתכנון. במהלך שנת 2024 בכוונתנו לבחון רכישת קרקעות באזורי ביקוש. כמו כן, אנו מקדמים את תחום ההתחדשות העירונית בחברה תוך איתור פרויקטים חדשים בתחום."

התפתחויות עיקריות: תחום ייזום נדל"ן למגורים (ישראל ואחרים)

צבר פרויקטים נכון למועד פרסום הדוח – לחברה 4 פרויקטים בהקמה ובתכנון באזורי ביקוש שונים, הכוללים 719 יח"ד ושטחי מסחר בהיקף של כ- 720 מ"ר, ובנוסף כ- 6 יח"ד במלאי דירות גמורות. כמו כן, מקדמת החברה פרויקט ברמלה שקיבל בספטמבר 2023 תוקף לתב"ע כולל 278 יח"ד, מרכז מסחרי בשטח של כ- 1,700 מ"ר ושטחי תעסוקה בבניין של 20 קומות בפרויקט ברמלה; בנוסף לחברה 2 פרויקטים מותנים בהליכי שינוי תב"ע ועתודות קרקע לכ- 532 יח"ד בהונגריה.

היקף מלאי מקרקעין ובנינים למכירה נכון ל- 30.9.2023 הסתכם בסך של כ- 552.8 מיליון ש"ח, גידול של כ- 28.1% בהשוואה לסך של כ- 431.8  מיליון ש"ח נכון ל- 31.12.2022.

ההכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין (תחום ייזום נדל"ן) בתשעת החודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכמו בכ- 206.6 מיליון ש"ח, בהשוואה להכנסות בסך של כ- 141.5 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד, גידול של כ- 46%. ההכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין (תחום ייזום נדל"ן) ברבעון השלישי לשנת 2023 הסתכמו בכ- 99.1 מיליון ש"ח, בהשוואה להכנסות בסך של כ- 26.5 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות נובעות בעיקר מהפרויקטים אביב בנרקיסים בראשון לציון, נווה שמיר בבית שמש ולב העיר ירושלים – בנין 3.

הרווח הגולמי מהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין בתשעה חודשים הראשונים לשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 31.1 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 15.0%), בהשוואה לרווח גולמי בסך של כ- 16.6 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 11.7%) בתקופה המקבילה אשתקד.

בפרויקט שלב א' בבודפשט, הונגריה (מלאי דירות גמורות) מכרה החברה ברבעון השלישי לשנת 2023 ועד למועד פרסום הדוח 2 יח"ד מתוך 5 יח"ד שנותרו במלאי בהיקף כספי כולל של כ- 1.6 מיליון ש"ח.

בפרויקט לב העיר ירושלים – בנין 3 שהשלמתו צפויה ב- 2024, הודיעה החברה במרץ 2023 כי תפעל למכירת הדירות בפרויקט בשוק החופשי חלף השכרתן לטווח ארוך, בין היתר בהתחשב בתנאי השוק ובעיקר לאור העלייה בריבית. נכון למועד פרסום הדוח נמכרו סך של 22 יח"ד (מתוך סך כולל של 64 יח"ד) בהיקף כספי כולל של כ- 69.8 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 24.7%.

בפרויקט אביב בנרקיסים ראשון לציון שהשלמתו צפויה בשנת 2024 עד 2025 , נמכרו נכון למועד פרסום הדו"ח סך של 226 יח"ד, 225 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן ויח"ד אחת במחירי שוק חופשי (מתוך סך כולל של 315 יח"ד, מהן 225 יח"ד במחיר למשתכן ו- 90 יח"ד במחירי שוק חופשי) בהיקף כספי כולל של כ- 263.7 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 8.7%.

בפרויקט נווה שמיר בית שמש שהשלמתו צפויה ב- 2024-2025, נמכרו נכון למועד פרסום הדו"ח כל 50 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן ו- 63 יח"ד במחירי שוק חופשי (מתוך סך כולל של 130 יח"ד, מהן 50 יח"ד במחיר למשתכן ו- 80 יח"ד במחירי שוק חופשי) בהיקף כספי כולל של כ- 167.7 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ). כל 63 יח"ד נמכרו במחירי שוק חופשי בסך כולל של כ- 123.8 מיליון ש"ח (בתוספת מע"מ) במסגרת הסכם גישור אשר קיבל תוקף של פסק דין ביולי 2023. עקב כך, שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט גדל לכ- 24.2%.

בפרויקט אביב בבאר יעקב בו זכתה החברה בדצמבר 2022 במסגרת מכרז במסלול "דיור במחיר מטרה", התקשרה החברה ביוני 2023 בהסכם חכירה עם רמ"י של מגרש בשטח 6,503 מ"ר, עליו ניתן להקים 210 יח"ד, מהן 105 יח"ד במחיר מטרה ו- 105 יח"ד במחירי שוק חופשי וכן שטחי מסחר בשטח של כ- 720 מ"ר, אותם סיווגה החברה כנדל"ן להשקעה בסך של כ- 7.7 מיליון ש"ח. הפרויקט בשלבי תכנון, כאשר התחלת הביצוע צפויה בשנת 2025, בכפוף לקבלת היתר בניה והשלמתו צפויה בשנת 2028. במרץ 2023 התקשרה החברה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי בהיקף נוכחי של עד כ- 132 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת המקרקעין וצרכים נלווים. שיעור הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הינו כ- 13.4%.

בפרויקט כרמי גת – קרית גת בו זכתה החברה בספטמבר 2023 במסגרת מכרז במסלול "דיור במחיר מטרה", רכשה החברה זכויות חכירה במתחם המורכב ממספר מגרשים בשטח של כ- 11,907 מ"ר, עליו ניתן להקים 218 יח"ד (מחציתן במחיר מטרה ומחציתן בשוק החופשי). בנובמבר 2023 התקשרה החברה בהסכם ליווי עם תאגיד בנקאי בהיקף של עד כ- 45.7 מיליון ש"ח לצורך מימון רכישת המקרקעין וצרכים נלווים. תקופת ההקמה המוערכת של הפרויקט ממועד מסירת הקרקע  הינה כ- 27 חודשים.

בפרויקט פארק צפון קריית מנחם בגין ברמלה (חלק החברה כ- 85%) בספטמבר 2023 ניתן תוקף על ידי הוועדה המחוזית לתב"ע ואושר בינוי של 278 יח"ד ב- 4 בנייני מגורים (שני בניינים בגובה 24 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, בניין בגובה 14 קומות מעל קומת כניסה ובניין נוסף בגובה 6 קומות מעל קומת מסד). כמו כן, אושר בינוי מבנה בן 20 קומות תעסוקה על קומות מסד וקומת קרקע מסחרית.

בפרויקט מתחם תלפיות החדשה - מרכז בליליוס בירושלים, בו בבעלות החברה, כולל חלקה בפלפלון סנטר (38%), כ- 20% משטח של כ- 29 דונם במתחם מרכז בליליוס באזור התעשייה, התקבלו ביולי 2023 היתרי בניה להקמת 2 בניינים (7-8) מתוך פרויקט להקמת ארבעה בניינים (בניינים 5-8(, הצפוי לכלול 192 יח"ד.

בפרויקט נופי אביב בבית שמש (מותנה) באוגוסט 2023 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת תוכנית החברה ביחס לקרקע אשר בבעלותה ובה זכויות בניה של כ- 510 מ"ר לבניה מסחרית, להקמת 32 יח"ד בשטח של כ- 4,000 מ"ר, שטחי מסחר של כ- 900 מ"ר ושטחים ציבוריים של כ- 260 מ"ר. זאת, בכפוף לביצוע תיקונים טכניים שנדרשו ע"י הצוות המקצועי והפקדת כתב שיפוי.

 

 

ההכנסות מהשכרת והפעלת נכסים בשנת 2023 הסתכמו בסך של כ- 13.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 11.6 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

ה- NOI בשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 12.2 מיליון ש"ח, בהשוואה ל- NOI בסך כ- 10.8 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.

נכס גבעת שאול ירושלים – בפברואר 2024 השלימה החברה עסקה לרכישת זכויות צד ג' בנכס (כ- 1,164 מ"ר וזכויות ל- 10 מקומות חניה) תמורת כ- 15 מיליון ש"ח ונכון למועד זה החברה היא הבעלים היחיד בנכס (בשטח בנוי כולל של 13,500 מ"ר). בגין השטח שנרכש רשמה החברה הפסד מהתאמת שווי הוגן בסך 6.7 מיליון ש"ח. בנובמבר 2023 שיעור התפוסה הכולל עלה לכ- 88%, נושא תשואה שנתית של 6.1%.  נכון למועד פרסום הדוח, פועלת החברה לקידום תב"ע חדשה במתחם.

נכס מרכז כלל – חלון לירושלים – שיעור התפוסה הכולל הנוכחי בנכס הינו 96%, נושא תשואה ממוצעת שנתית של 6.8%.

היקף נכסים מניבים (שווי נדל"ן להשקעה) הסתכם בכ- 196.6 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 182.8 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022, בשל סיווג חלק הקרקע המיועד למסחר (כ- 720 מ"ר) בפרויקט באר יעקב לנדל"ן להשקעה בשווי של כ- 7.8 מיליון ש"ח, ובנוסף ממקדמה ששולמה בסך כ- 7.5 מיליון ש"ח בנכס בגבעת שאול ובניכוי הפרשה לירידת ערך. LTV – 34.3% (שיעור הכולל מימון נדלן המופיע ברכוש קבוע).

 

 

סך ההכנסות בשנת 2023 הסתכמו בכ- 278.7 מיליון ש"ח, גידול של כ- 61.5% בהשוואה להכנסות בסך של כ- 172.5 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות בתקופת הדוח נובעות בעיקר מהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין מפרויקט אביב בנרקיסים ראשון לציון, נווה שמיר בית שמש ולב העיר ירושלים – בנין 3.

 

הרווח הגולמי בשנת 2023 הסתכם בכ- 51.1 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 18.3%), גידול של כ- 91.1% בהשוואה לרווח גולמי בסך של כ- 26.7 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 15.5%) בתקופה המקבילה אשתקד.

 

הוצאות המימון, נטו בשנת 2023 הסתכמו בכ- 13.1 מיליון ש"ח, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך כ- 10.0 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול בהוצאות המימון נובעות בעיקר מעליה בשיעור הריבית ואשראי בפרויקטים אביב בנרקיסים ראשל"צ ונווה שמיר בית שמש. למועד פרסום הדוח, לחברה (במאוחד) הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך של כ- 346.5 מיליון ש"ח. לפיכך, העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות המימון של החברה (המהוונות והלא מהוונות למלאי) בסך של כ- 3.47 מיליון ש"ח לשנה, בגין היקף חוב זהה.

 

הרווח לפני מס בשנת 2023 הסתכם בכ- 30.0 מיליון ש"ח, גידול של כ- 131.1% בהשוואה לרווח לפני מס בסך של כ- 13 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח לפני מס בשנת 2023 הושפע מהכנסות אחרות, נטו בסך כ- 9.0 מיליון ש"ח, בעיקר בגין חתימת הסכם גישור בתביעה בפרויקט קבלנות ברמלה, שקוזזו על ידי הפסד מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 2.0 מיליון ש"ח שנבע מהפחתת ערך של נדל"ן להשקעה שנרכש השנה בגבעת שאול.

 

הרווח הכולל לתקופה בשנת 2023 הסתכם בכ- 27.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 9.8 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח כולל, בין היתר, רווח מהערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע, נטו ממס בסך כ- 1.1 מיליון ש"ח וכן הכנסות נטו ממס מהפרשי שער בגין עליית שער הפורינט ביחס לשקל בסך של כ- 1.7 מיליון ש"ח.  

 

תזרים המזומנים ששימש לפעילות שוטפת בשנת 2023 הסתכם בסך של כ- 253.3 מיליון ש"ח, בהשוואה לתזרים מזומנים שנבע מפעילות שוטפת בסך כ- 94.2 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. תזרים המזומנים השלילי מפעילות שוטפת בשנת 2023 נבע בעיקר מרכישת הקרקע בפרויקט באר יעקב ובקרית גת. להערכת החברה, בהתחשב בנזילותה ואיתנותה הפיננסית של החברה, לרבות נכסיה הנזילים של החברה, מסגרות אשראי בנקאי, מסגרות פוטנציאליות בגין נכסים בלתי משעובדים, ותזרים המזומנים מפעילותה השוטפת של החברה, קיימת לחברה יכולת פיננסית טובה לפרוע את התחייבויותיה כסדרן, ולעמוד באמת המידה הפיננסית שלהן היא מחויבת.    

 

יתרת המזומנים ושווי מזומנים נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2023 הסתכמה בסך של כ- 8.6 מיליון ש"ח, בהשוואה לסך של כ- 80.8 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. הירידה במזומנים נובעת בעיקר מפדיון סופי של אגרות חוב סדרה 6 בינואר 2023, בהיקף של כ- 65.3 מיליון ש"ח (קרן). סך המזומנים המוגבלים בשימוש בחשבונות ליווי נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2023 הסתכם בכ- 6.9 מיליון ש"ח, בהשוואה לסך של כ- 24 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. הירידה נובעת ממימוש פיקדונות ומשיכת עודפים.

 

ההון העצמי נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2023 הסתכם בסך של כ- 333.9 מיליון ש"ח, בהשוואה להון עצמי בסך של כ- 308.5 מיליון ש"ח נכון ל- 31 בדצמבר 2022. יחס הון למאזן נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2023 עמד על 34.2%, בהשוואה ליחס הון למאזן של 38.5% נכון ליום ה- 31 בדצמבר 2022. החברה שומרת לאורך זמן על יחס הון עצמי למאזן גבוה.

 

 

סך ההכנסות ברבעון הרביעי לשנת 2023 הסתכמו בכ- 62.4 מיליון ש"ח, גידול של כ- 176% בהשוואה להכנסות בסך של כ- 22.6 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. ההכנסות בתקופת הדוח נובעות בעיקר מהכנסות מעסקאות בניה ומקרקעין מפרויקט אביב בנרקיסים ראשון לציון, נווה שמיר בית שמש ולב העיר ירושלים – בנין 3.

 

הרווח הגולמי ברבעון הרביעי לשנת 2023 הסתכם בכ- 11 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 17.6%), גידול של כ- 382.9% בהשוואה לרווח גולמי בסך של כ- 2.3 מיליון ש"ח (שיעור רווחיות גולמית של כ- 10.1%) ברבעון המקביל אשתקד.

 

הוצאות המימון, נטו ברבעון הרביעי לשנת 2023 הסתכמו בכ- 5.5 מיליון ש"ח, בהשוואה להוצאות מימון, נטו בסך כ- 3.9 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.

 

הרווח לפני מס ברבעון הרביעי לשנת 2023 הסתכם בכ- 1.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לרווח לפני מס בסך של כ- 3.1 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הרווח לפני מס ברבעון הרביעי לשנת 2023 הושפע מהפסד מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 0.7 מיליון ש"ח שנבע מהפחתת ערך של נדל"ן להשקעה שנרכש השנה בגבעת שאול, בעוד שברבעון המקביל אשתקד רשמה החברה רווח מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בסך כ- 6.7 מיליון ש"ח.

 

הרווח הכולל לתקופה ברבעון הרביעי לשנת 2023 הסתכם בכ- 3.0 מיליון ש"ח, בהשוואה לכ- 3.7 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הרווח כולל, בין היתר, רווח מהערכה מחדש בגין שערוך רכוש קבוע, נטו ממס בסך כ- 1.1 מיליון ש"ח וכן הכנסות נטו ממס מהפרשי שער בגין עליית שער הפורינט ביחס לשקל בסך של כ- 0.2 מיליון ש"ח.  

לגרף אביב בניה לחצו כאן