עוקץ הדירה הנחטפת

שוק הנדל"ן הלוהט מכריח ישראלים רבים, למהר ולתפוס חזקה על נכסים המוצאים חן בעיניהם.
אחד הכלים היעילים "לתפוס תור" על נכס הוא ניסוח זיכרון דברים מול המוכר.
מה שרבים אינם יודעים הוא, שבית המשפט מתייחס לזיכרון הדברים כחוזה משפטי לכל דבר, ועל כן, שוחרי נדל"ן רבים שחתמו על זיכרון דברים, עלולים למצוא את עצמם מחויבים לרכוש את הנכס, או לפצות את בעלי הנכס בממון רב, אם ירצו לסגת בשלב כלשהו מזיכרון הדברים עליו חתמו.

עו"ד בתיה אשורי, המתמחה בעסקאות נדל"ן, מזהירה שזיכרון דברים, חרף היותו מסמך שנוסח על ידי אנשים שאין להם כל השכלה משפטית, הינו מסמך מחייב, שיש לו השלכות משפטיות מרחיקות לכת.

לכן חשוב מאוד שלא למהר ולחתום על שום מסמך מבלי להיוועץ קודם לכן בעורך דין המתמחה במקרקעין, ובוודאי שלא לחתום על מסמך המחייב או מגביל אתכם כרוכשים, טרם ערכתם את כל הבירורים אודות הנכס.

מהו זיכרון דברים?

לדברי עו"ד בתיה אשורי, זיכרון דברים נהוג במשק כולו, ולא רק בעסקאות נדל"ן. מטרתו לשרטט בקווים כלליים כל עסקה שטרם נוסחה בפירוט במסגרת חוזה, ולשמש סוג של פרוטוקול לתיאום ציפיות וכוונות. נהוג בתחום המשפט להתייחס לזיכרון דברים כ"חוזה מקדים" לחוזה אשר עתיד להיחתם לרוב זמן קצר לאחר החתימה על זיכרון הדברים.

בתחום הנדל"ן, זיכרון הדברים, בניגוד לחוזה רכישה, מהווה מסמך קצר הנכתב לרוב ע"י אחד מהצדדים או שניהם יחד, ובו מפורטים פרטי עסקת הרכישה, בצירוף חתימותיהם של המוכר ושל הרוכש.

זיכרון הדברים יכלול את כל פרטי העסקה, לרבות המחיר, אופן התשלום, מועדי התשלום ומועד העברת הבעלות. עו"ד בתיה אשורי ממליצה לציין בזיכרון הדברים את פרטי הנכס המלאים כולל זהותו, מיקומו המדויק, פרטי הטאבו שלו, וזהות בעלי הנכס הנוכחיים, וכן על מי חלים המיסים, למרות שפרטים אלה יצוינו גם בחוזה רכישה עצמו.

אז מה אם כן ההבדל בין זיכרון דברים לחוזה רכישה?

זיכרון דברים הינו חוזה לכל דבר. ההבדל בינו לבין חוזה הרכישה נסוב סביב אורכו, מידת הפירוט שבו, וכמו כן הזהות של מי שמנסח אותו, על פי רוב – מבצעי העיסקה עצמם, ולא עורכי דינם.
חשוב מאד לזכור שלמרות שניתן לאכוף, משפטית, את זיכרון הדברים, בכל זאת, אין הוא מהווה תחליף לחוזה רכישה בו מפורטים כל תנאי ההתקשרות. 

אין להקל ראש בזיכרון דברים, הואיל וזיכרון דברים הינו מסמך משפטי לכל דבר ועניין.
כאשר זיכרון דברים לרכישת דירה מנוסח בצורה לא מקצועית, וללא ליווי  עורכי דין המתמחים במקרקעין, עלול הדבר ליצור חילוקי דעות קשים לגבי זכויות וחובות שלא צוינו בזיכרון הדברים.
לדברי עו"ד בתיה אשורי, כל זיכרון דברים חייב לעמוד בשלושת כללי החוזים המוגדרים ע"י חוק החוזים: הוא חייב להוכיח, ברמה המשפטית:

א. גמירות דעת – כלומר כוונה אמיתית ומשפטית להתקשר בעסקה, או לעמוד בהתחייבות. אם הבטחה מובטחת בצחוק, או תוך הסתייגות על ידי צד אחד, והצד השני מקבל אותה ברצינות ודורש את ביצועה, לא מתקיימת פה הבטחה חוזית – מפני שלא הוכחה גמירות דעת מצד מציע ההצעה במקרה זה.

ב. הצעה וקיבול - כלומר הוא חייב לכלול הצעה של צד אחד שתתקבל על ידי הצד השני, מעין מפגש רצונות בין הצדדים.

ג. תמורה – זיכרון דברים וחוזה חייבים לכלול בתוכם תמורה, לאו דווקא תמורה בפועל, אלא גם כוונה לתת תמורה. הדבר נובע מההיגיון כי שני צדדים לא יחתמו חוזה ריק מתוכן שלא מבטיח כל תמורה למי מהם.

לדברי עו"ד אשורי, בנוסף על שלושת המרכיבים החשובים יש לפרט בזיכרון הדברים את מועד חתימת העסקה, את מהותה, כלומר את תיאור הדירה, מיקומה גוש חלקה ועוד .

במועד החתימה על זיכרון הדברים בין הצד המוכר לצד הרוכש, הופכים שני הצדדים למחויבים לפרטים הרשומים במסמך.

הסתרת פרטים מהותיים לעסקה, הסתרת פרטים הקשורים לנכס, אי עמידה בהסכמות בין הצדדים, או נסיגה מסעיפים המפורטים בזיכרון הדברים, יהוו הפרה של ההסכם, וניתן יהיה  לתבוע בגינם נזקים.

מה הם חסרונות זיכרון הדברים?

מעצם ניסוחו של המסמך על ידי אנשים שאינם מצויים בתחום המשפטי, עלול זיכרון הדברים שלא לכלול דברים מהותיים.

אולם גם כאשר בזכרון הדברים לא נכללים כל פרטי העסקה, לדוגמא, לא מצוין בו על מי חלים תשלומי המיסים, עדיין העסקה תצא לפועל, אלא שהדבר עלול להביא את הצדדים לפתח דלתו של בית המשפט, אשר יתבקש להכריע בעניין, בהתאם לנוהג הקיים, או בהתאם לכוונת הצדדים על פי העולה מזכרון הדברים. 

לסיכום, זיכרון דברים לא תמיד יגן על זכויותיהם של הצדדים החותמים עליו במלואן, ועל כן קיים צורך להביא את העסקה בפני עורכי דין אשר ייערכו אותה באופן ראוי וצופה פני עתיד. 
לעומת זאת, כאשר יש נכס שיש עליו קופצים מספר מתעניינים, והקונה מעוניין להבטיח לעצמו את העסקה, הרי שטוב ייעשה עם יחתום על זיכרון דברים שיבטיח לו את העסקה, אך מכך גם צריך להיזהר. במקרים רבים, כאשר הלקוח מחליט לסגת מפני שהוא נמלך בדעתו, או לאחר שגילה לפתע שהנכס לא מתאים לצרכיו, עלול בעל הנכס לתבוע אותו על נזקים שנגרמו בשל עיכוב מכירתו של הבית. 

בסופו של דבר חסרונו העיקרי של זיכרון הדברים טמון דווקא ביתרונו הגדול ביותר: להבטיח את קיום העסקה, ולכן הואיל וזיכרון דברים הינו  מסמך משפטי לכל דבר, חשוב שגם הוא ינוסח ע"י עורך דין אשר לו ידע ומיומנות בתחום.