מתניה שי, קבוצת דוניץ-אלעד: "תקן 21 איבד מהאמינות שלו בעיני הדיירים"

במסגרת פאנל בנושא תקן 21 ואדפטציות הכרחיות, בכנס השנתי לערים מתחדשות של מרכז הבנייה הישראלי, אשר מתקיים במרכז הקונגרסים בבנייני האומה בירושלים, זעקו בכירי הענף הבונים את מדינת ישראל על העוול שגורם להם תקן 21, היחס אליו הם זוכים בוועדות, אי התייחסות לעלויות הבנייה שהאמירו ואטימות הרואה בהם רק את אחוז הרווח. 

״אין שמאי ממשלתי, זה לא בראש מעייניו של שר המשפטים. תקן 21 איבד מהאמינות שלו בעיני הדיירים״, תקף מתניה שי, פיתוח עסקי, דוניץ - אלעד, ״שמאי הוועדה מתווכחים עם גורמי מקצוע על העלויות, מספקים נתונים לא רלוונטיים למציאות של עלויות הבניה שהאמירו. בתפיסה של הוועדות אנו חזירי רווח. חייב להיות גוף בלתי תלוי, שמאי חיצוני שיפסוק לגבי עלויות הבניה, אין לנו אמון בוועדות. צריכים לעלות לקומה למעלה ולהפסיק להסתכל על כמה אנחנו מרוויחים״. 

איתי סמדר, מנכ"ל התחדשות עירונית רוטשטיין: ״בתקן 21 הפער שקובע האם הפרויקט כלכלי או לא. אנחנו מוציאים הרבה כסף על אדריכל ויועצים ובסוף יש תקן שאינו מותאם למציאות בשטח, אם לא מצליחים להגיע להסכמות עם שמאי הועדה, אי אפשר לעשות תב"ע. אם זה לא יהיה כלכלי עבורנו צריך לחזור לדיירים ולומר שאנחנו מושכים את ידינו מהעסקה. הפער המרכזי הוא נושא תמחור עלויות בנייה, יש עלייה משמעותית בעלויות הבנייה, אנו רואים זאת בפועלים שלא מגיעים, עלייה בשכר עבודה, במחירי חומרים, ואנו נתקלים בשוק קשה לתמחור. וכיצד מתמחרים הפסדים שנגרמו עקב המלחמה". 

עו"ד אפרת רוסינסקי, שותפה משרד מאיר מזרחי ושות': "הלקונות בתקן גורם לכך שפועלים כאילו אין עלויות מס, רוב העסקאות שראינו בעבר היו יותר פשוטות וכתוצאה מכך התמורות היו קטנות, כיום העסקאות מורכבות בשביל להניב רווח, ובדרך מתבצעת תקלות מס,  דיירים עם דירות גדולות, עם היתר או בלי היתר, זכאים להרחבה של אפילו מינימום 12 מטר. ליזם אין אפשרות לייצר דירה כזו ומציע לו שתי דירות. ופה נכנסים לאירועים שמתרחשים בה לא אחת תקלות מס. בעיה נוספת היא דיירים שפלשו והרחיבו את הדירה שלהם והעירייה לא אוכפת ולא עושה שום דבר עם זה. עכשיו באים וצריך לשכנע אותם לקבל דירה לפי ההיטל המקורי שלהם"

אריאל רחמים, שמאי מקרקעין, סמנכ״ל כספים יהודה רחמים בע״מ: "אנחנו מוצאים עצמנו דוחים פרויקטים, אין כדאיות כלכלית.  אנו מכירים את השוק הירושלמי ולא יכולים לעשות שקר בנפשנו, פרויקטים בעיר ירושלים לוקחים 6-7 שנים. אנו מוצאים את עצמנו במצב בו ועדות המחוזיות לא שומעות אותנו. אטומים לזעקה, הם פושעים כלפי הדורות הבאים.  הורסים בניינים ולא מנצלים את הקרקע באופן מיטבי, גוזרים עלינו לא להרוויח. הפתרון פשוט, יש להקצות ימי עיון לשמאים לוועדות, הם אינם מכירים את הנושא המקצועי ועבודת השטח, הם במקרה הטוב מכרו אוטו יד 2"

גידי מוזס, סמנכ"ל התחדשות עירונית היוצא, אקרו: "חוששים שהייזם ירוויח יעשה אחוז או שנים יותר והורגים פרויקטים. הכיוון לא ברור לנו, מטפלים כרגע בתקנים שהם קשקושים, התעסקות בזוטות ללא התחשבות היבטים חברתיים, סוגיות חשובות לא נשקלות, אנחנו צריכים לבנות ל-120שנה קדימה, ומתעסקים איתנו על חצי קומה ללא שום התעלות. הפכו את המינימום למקסימום,  תקן 21 צריך להיות לפחות 22% כדי שהפרויקט יצא לפועל. 

דני מור, מנכ"ל בסט ייזום היוצא: "יש פה משולש זהב, יזמים, רשות תכנונית, בעלי קרקעות ודירות. אנחנו צריכים להגיע למצב של איזון אינטרסים עד כמה שניתן. התקן לא משקף את המציאות הדינימית,  למשל עירוב שימושים, בלתי אפשרי לתכנן את הפרויקט ולהחליט איך יראה. האם הבניין יהיה סטנד אלון או שיהיו מקומות מסחר לצד מגורים.  זה נשוא שאין לו כלים בתקן שעוסק רק בחישוב רווח והפסד.  אותו הדבר נושא הדיור להשכרה, אם אין מחיר למשתכן אין לזה שום טביעת אצבע בתוך התקן. תראו את הרווחיות המינימלית שנקבעה בתקן האחרון שנקבעה בתל אביב, גוש דן, נתניה ו-17% בשאר הארץ. אנחנו מתעסקים בדבר הלא נכון. כל כך הרבה משתנים ורטיקלים שנותרו ללא מענה, ומצפים שנעבוד עם רווחיות של 5 אחוז. 

גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית שפיר: ״המצב הפך לגרוע יותר ויותר עם השנים. מוספים היטל השבחה שאין שום קשר לתקן 21. אין לנו עם מי לדבר, ואין לנו עם מי לבנות. אנחנו עובדים 8-10 שנים על פרויקט, מקבלים תב״ע ואז הדרישה לא מתכתבת עם התקן. המטרה הפכה להוריד תמורה לדיירים, רווחיות ליזמים. ולנו אין  אפשרות להוסיף יחידות דיור. עד שמבצעים מהלכים  הדיירים שעבורם עבדנו כבר נפטרים. 

״מי שעושה את תקן 21 היה חייב לוודא שהפרויקט מגיע ל-17% רווחיות. עלויות הבנייה קפצו, הריבית מגיעה ל-7% ואתה מגיע עם פרויקטים של 13-14%, מי יתן ערבויות לדיירים? יצא תקן בנושא הנדסה שאסור לעשות מעל 12 קומות ולהזיז עמודים מעל החניון. ואז אנחנו עושים פרויקטי התחדשות עירוני למשקיעים והרבה מהם תקועים על חוסר הבנה״.

ערן רולס, יו״ר מרכז הבנייה הישראלי: ״זו שנה נוספת שאנו מקיימים את כנס הנדל״ן בירושלים ולא בכדי. ירושלים מובילהאי במדדי התחדשות עירונית תוך הבנה בצורך הרב שיש בכך. תוכן הועידה השנה חשוב אף יותר משנים קדומות ואני מקווה שהמדינה ונציגי הממשלה שיקחו חלק, ישכילו לקצר תהליכים על מנת ליצור הצפה של דירות, הורדת מחירים ומתן אפשרות לזוגות צעירים לקנות בית במדינת ישראל.״