"לראשונה מזה שנים, למשקיעי הנדל"ן יש אלטרנטיבות טובות יותר"

רן סיני, הכלכלן הראשי של אולטרה פיננסים - חברת השירותים הפיננסיים החוץ-בנקאית בניהולו של יונתן ברנד - מדגיש בסקירת הנדל"ן כי הירידה במספר העסקאות כבר אינה נקודתית אלא רוחבית, מחירי הדירות מתחילים להתמתן גם בשוק היד הראשונה, ומשקיעים ממונפים מוצאים את עצמם בתשואה שלילית - "נדל"ן כבר אינה הבחירה האוטומטית של המשקיע הישראלי".

סיני מציין כי במשך למעלה משני עשורים נתפס שוק הנדל"ן בישראל כאפיק ההשקעה האיכותי והבטוח ביותר, בעיקר בזכות מגמת עליית מחירים כמעט רציפה. אלא שהנתונים של החודשים האחרונים מצביעים על שינוי מגמה משמעותי, שנובע משילוב של ריבית גבוהה, רגולציה מכבידה ושחיקה מתמשכת בכדאיות הכלכלית של השקעה בנדל"ן.

אחד הסימנים הבולטים ביותר לכך הוא הירידה העקבית במספר עסקאות הנדל"ן לאורך השנה האחרונה. מדובר במגמה רוחבית שאינה מוגבלת לסוג מסוים של דירות, אלא מאפיינת כמעט את כלל השוק. במקביל, גם מדד מחירי הדירות מציג האטה ברורה ואף ירידות מחירים בחצי השנה האחרונה, כאשר עוצמת השינוי בולטת במיוחד באזורי תל אביב והמרכז. גם בשוק הדירות החדשות נרשמת היחלשות במדד המחירים, נתון המעיד כי ההאטה אינה מוגבלת לשוק היד השנייה.

עם זאת, חשוב להבחין בין האזורים השונים בישראל. בירושלים, למשל, המחירים ממשיכים לעלות לצד ירידה מתונה יחסית בהיקף העסקאות. לעומת זאת, בתל אביב נרשמת חולשה משמעותית הן במחירי הדירות והן במספר העסקאות. בפריפריה, שבה רמות המחירים נמוכות יותר והביקוש המקומי נותר גבוה, השוק ממשיך להפגין חוסן יחסי ואף מציג מגמת עלייה.

לצד השינויים בשוק עצמו, נראה כי הרגולציה המצטברת של השנים האחרונות הפכה לגורם משמעותי בהחלטות המשקיעים. לאחר שורת תיקונים שנוספו זה על גבי זה, נוצרה סביבת השקעה מורכבת יותר, שמגדילה את נטל המס, מצמצמת את הגמישות ומקטינה את הכדאיות הכלכלית של השקעה בנדל"ן.

כך למשל, המגבלות על מבצעי המימון הובילו לסיומו של מודל ה-80/20 שהיה מנוע מרכזי במכירת דירות חדשות. הקבלנים אמנם ניסו להציע חלופות בדמות הנחות או שדרוגים, אך היקף העסקאות במודל זה הצטמצם באופן חד, ובחלק מהמקרים אף נרשמו ביטולי עסקאות בעקבות קושי של רוכשים להשלים את המימון.

גם העלאת המיסוי תרמה לשינוי. מס היסף על שבח מקרקעין, לצד עדכון מדרגות מס הרכישה שהכבידו על משקיעים, פגעו בכדאיות ההשקעה לטווח ארוך והובילו ליציאה הדרגתית של משקיעים מהשוק. במקביל, מלאי הדירות להשכרה הצטמצם, תהליך שתורם גם לעלייה במחירי השכירות.

מבחינה כלכלית, התמונה ברורה אף יותר. התשואה השוטפת על השקעה בדירה עומדת כיום על כ-2.8%-2.9% בלבד, בעוד שהריבית הממוצעת על משכנתאות עומדת סביב 5%. המשמעות היא שמשקיעים ממונפים נמצאים למעשה בתשואה שלילית כבר מהיום הראשון, כאשר הכנסות השכירות אינן מכסות את עלות המימון. לכך יש להוסיף מס רכישה של 8%, שמוחק למעשה את מלוא תשואת השכירות של שלוש השנים הראשונות.

גם נתוני המשכנתאות מצביעים על מגמה מדאיגה. עליית מחירי הדירות לאורך השנים הקטינה את שיעור ההון העצמי של הרוכשים והגדילה את היקף המימון הנדרש. בסביבת ריבית גבוהה, המשמעות היא החזרים חודשיים כבדים יותר, פגיעה בתזרים והמשך ירידה בכדאיות הכלכלית של רכישת נכסי נדל"ן.

סיני מאמין כי שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בנקודת מפנה. הוא אינו קורס, אך גם כבר אינו נהנה מהמעמד שהיה לו במשך שנים כאפיק ההשקעה המועדף כמעט ללא עוררין. ככל שסביבת הריבית תישאר גבוהה והרגולציה תמשיך להכביד, יותר ויותר משקיעים צפויים לבחון אפיקי השקעה חלופיים, המציעים תשואה גבוהה יותר, נזילות טובה יותר ונטל רגולטורי נמוך משמעותית.