למרות ההתאוששות עדיין רבעון חלש בשוק הדיור

סקירת הכלכלן הראשי נדל"ן למגורים ברבעון הראשון לשנת 2024, מעלה כי ההתאוששות קצת מטעה. ברבעון הראשון של 2024 נרשמה התאוששות במספר העסקאות לאחר השפל שנרשם ברבעון האחרון אשתקד. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 21 אלף דירות, גידול של 14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022. זאת לאחר רצף ירידות ארוך במספר העסקאות החל מהרבעון השני של 2022 כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. גידול זה במספר העסקאות חל לאחר רמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד, על רקע מלחמת "חרבות ברזל". בהשוואה לאותו רבעון נרשם גידול של 79% במספר העסקאות בשוק החופשי.

רמת העסקאות ברבעון הראשון השנה, בשוק החופשי ובכלל, היא הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2022 עם זאת, יש לזכור כי אותו רבעון ב-2022 כבר עמד בצל רצף העלאות הריבית של בנק ישראל רמת העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2022 הייתה נמוכה ב-23% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2021.

ברבעון הראשון של 2024 נרכשו 20,978 דירות בשוק החופשי, גידול של 14% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת לאחר רצף ירידות ארוך במספר העסקאות החל מהרבעון השני של 2022, מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. גידול זה במספר העסקאות חל לאחר רמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד, על רקע מלחמת "חרבות ברזל". בהשוואה לאותו רבעון נרשם גידול של 79% במספר העסקאות.

כפי שניתן לראות ההתאוששות במספר העסקאות, בהשוואה היסטורית נמצא כי הרבעון הראשון של 2024 מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי אזור הדרום מדורג בהשוואה זו במיקום היחסי הגבוה ביותר בהשוואה לרמת העסקאות באזור זה ברבעונים קודמים. זהו האזור היחידי בו מדורג הרבעון הראשון השנה בשליש העליון בדרוג היסטורי זה. חרף העובדה שאזור זה היה מהבודדים בו נרשמה ירידה במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ההסבר לכך נעוץ ברמת עסקאות גבוהה במיוחד באזור ב"ש ברבעון הראשון אשתקד. מנגד, בולט אזור ת"א בדרוג הנמוך ביותר במספר העסקאות בהשוואה היסטורית, כאשר רק בשבעה רבעונים מתוך 89 הרבעונים שחלפו מאז 2002 נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות באזור זה )היו אלו ארבעת הרבעונים אשתקד, הרבעון השני של 2020 והרבעון האחרון של 2022). מניתוח הנתונים עולה כי הדרוג הנמוך של אזור זה הושפע בעיקר מרמת שפל בעסקאות יד שניה, כאשר אלו רשמו ירידה חדה של 18% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. על רקע נתון זה בולטת העובדה לפיה המחיר הממוצע בעסקאות יד שניה באזור ת"א ברבעון הראשון השנה גבוה יותר מהמחיר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי בכל האזורים האחרים, למעט אזור נתניה.

הפסד הון ריאלי למשקיעים, באר שבע מובילה בדירות שנמכרו בהפסד

ברמה הארצית, כ-10% מסך הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון הניבו להם הפסד הון ריאלי, כשבאר שבע "שיאנית" ההפסדים. אז מי אמר שרק מרוויחים מנדל"ן בישראל?

הצפון ממשיך להתחמם, וכנראה המגמה השלילית תימשך

בפילוח העסקאות בשוק החופשי בין הפריפריה למרכז נמצא כי לאחר הירידה החדה שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד במשקל הפריפריה בסך העסקאות, בעיקר על רקע פרוץ המלחמה (משקלן ירד מ-46.3% ברבעון השלישי ל-43.5% ברבעון הרביעי), נבלמה ירידה זו ברבעון הראשון השנה, עם גידול קל של 0.3 נקודת אחוז. בהקשר זה נציין כי ניתוח הממצאים מלמד כי באזור ב"ש בו נרשמה ירידה בסך העסקאות ברבעון בו פרצה המלחמה, נמחקה ירידה זו לחלוטין ברבעון הראשון השנה חזר לשיעור של 16.25% מסך העסקאות בשוק החופשי, בדומה למשקלו ברבעון השלישי אשתקד. מנגד, באזור הצפון ניכרת ירידה במשקלו בסך העסקאות ברבעון הראשון השנה. כך למשל, באזור טבריה הכולל בתוכו בין היתר את הגליל העליון ורמת הגולן נרשמה ירידה משמעותית במשקלו ברבעון הראשון השנה, לאחר יציבות ברבעון בו פרצה המלחמה. באזור חיפה גם כן נרשמה ירידה במשקל זה ברבעון הראשון השנה, בהמשך לירידה חדה יותר ברבעון האחרון של 2023.

ירושלים מובילה בעסקאות, חיפה במקום השני

בפילוח העסקאות בשוק החופשי לפי ערים נמצא כי ירושלים היא זו שהובילה במספר עסקאות זה ברבעון הראשון השנה, עם 1,253 דירות שנרכשו, זאת למרות גידול מתון מזה שנרשם ברמה הארצית במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, גידול של 8.2% לעומת עליה של 14% ברמה הארצית. מי שהובילה את העסקאות ברבעון המקביל אשתקד, חיפה, ירדה למקום השני במספר העסקאות, כאשר בנוסף זוהי העיר היחידה מבין עשר הערים המובילות במספר העסקאות בה נרשמה ירידה בעסקאות ברבעון הראשון, בשיעור של 10%. ניתוח הממצאים מצביע על ירידה חדה במיוחד ברכישות המשקיעים בחיפה, כפי שיפורט בהמשך. סביר להניח כי ירידה חדה זו מוסברת בין היתר בפרוץ המלחמה והחשש להתרחבות הלחימה בצפון. בהקשר זה נזכיר כי במלחמת לבנון השניה היתה חיפה מהערים המטווחות ביותר ע"י חיזבאללה, והשפעת המלחמה על מספר העסקאות ומחירי הדירות בעיר ניכרה גם בשנים שלאחר סיומה.

בתרשים 4 בולטת עוד ירידה חדה של 52% במספר העסקאות בשוק החופשי בנתיבות, אבל יש לציין כי ירידה זו מוסברת במידה רבה ברמה גבוהה במיוחד של עסקאות ברבעון הראשון אשתקד, בין היתר על רקע מבצעי מכירות של מספר קבלנים בעיר זו. מנגד, גידול חד במספר העסקאות נרשם בבית שמש, פ"ת, אשדוד וראשל"צ. גידול משמעותי של 47% נרשם גם בחדרה, זאת לאחר תקופה ארוכה של ירידה משמעותית בעסקאות בעיר ובאזור. 

מבין הערים שנותרו מחוץ לעשרים המובילות בעסקאות ברבעון הראשון השנה בולט גידול חד בעסקאות באופקים, בה נרכשו 250 דירות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה, גידול של 77% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כפי שיצוין בהמשך גידול זה הושג במידה רבה על רקע זינוק ברכישות המשקיעים בעיר. מנגד, בירידות חדות בולטות אילת, עם 160 דירות שנרכשו בה, רמה המהווה ירידה של 20% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ירידות חדות עוד יותר נרשמו בשתי ערים הסמוכות לגבול הצפון – צפת, בה נרכשו 66 דירות ברבעון הראשון, ירידה של 47% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בקריית שמונה נרכשו 12 דירות בלבד ברבעון הראשון, ירידה של 83% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. על רקע נתונים אלו נציין כי מי שצמצמו באופן פחות חד את רכישותיהם בקריית שמונה היו המשקיעים. סביר להניח על רקע עסקאות במחירים שהיוו עבורם הזדמנות השקעה.

הנתון המדאיג "מלאי דירות בהמתנה", מה יקרה כשכולם ימכרו בו זמנית?

"מלאי" דירות יד שניה של משפרי דיור שרכשו דירה חלופית טרם שמכרו את דירתם "הישנה", והצהירו לרשות המסים בעת הרכישה כי בכוונתם למכור את דירתם הקודמת בפרק הזמן הקבוע בחוק, (מבלי שיחול עליהם זמנית מס רכישה ומס שבח כבעלי דירה נוספת), עמד בסוף הרבעון הראשון של השנה על 22.5 אלף דירות. זו הרמה הגבוהה ביותר של "מלאי" מאז שנת 2010! מה יקרה בשוק אם תהיה הצפה של מכירות יד שניה, מבעלי דירות שיאלצו למכור כדי לא לפספס את תקופת הפטור ממיסוי?

בהתבסס על קצב מכירת דירות יד שניה ברבעון הראשון השנה, מספיק מלאי זה ליותר מחמישה חודשי מכירה תיאורטית -אם כל דירות יד שניה שירכשו יהיו מתוך מלאי זה.