למרות זינוק במכירת דירות באפריל, היקף הדירות שנותר למכירה נשאר קבוע

לפי הלמ"ס זינוק של 79% במכירת דירות באפריל, לפי הכלכלן הראשי כ84% | וגם – איך יודעים שהעסקאות "על הנייר"?

 

 

 
מוטי קפלן, תמונות: Canva, עיבוד: פאנדרמוטי קפלן, תמונות: Canva, עיבוד: פאנדר
 

מוטי קפלן
LinkedinFacebookTwitter Whatsapp
13/06/2024

לפי נתוני הלמ"ס והאוצר יש חגיגה של מכירת דירות חדשות, כאשר החגיגה של מכירת הדירות "על הנייר" נמשכת, גם באפריל, בהשוואה לנתוני אפריל 2023.

6,890 דירות נמכרו באפריל, מתוכם 3,200 דירות חדשות ו-3,690 דירות יד שנייה.


דירות שנמכרו – (תרשים1) בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024 נמכרו כ-22,640 דירות, עלייה של 35.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד פברואר-אפריל 2023, ושל 23.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נובמבר 2023 – ינואר 2024. 

47.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-10,780 דירות, כחמישית (21.1%) נמכרו בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נצפתה עלייה של 57.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (פברואר-אפריל 2023) ועלייה של 30.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים (נובמבר 2023 – ינואר 2024. 

52.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024 הן דירות יד שנייה, כ-11,860 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 20.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 17.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. בחודש אפריל 2024 נמכרו 6,890 דירות, עלייה של 78.4% בהשוואה לחודש המקביל אפריל 2023. 


"על הנייר" תזרים הקבלנים היה צריך להיות 8 מיליארד שקל, בפועל? מחצית מזה.

בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, בהתבסס על דיווחי העסקאות למע"מ נמצא כי חרף הגידול החריג בתזרים הפוטנציאלי בהשוואה לאפריל אשתקד, בפועל, תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 4.7 מיליארד שקלים, לעומת תזרים פוטנציאלי של 8 מיליארד שקלים, נמוך ריאלית ב-11% בהשוואה לאפריל 2023. יש לציין כי התזרים נטו בניכוי תשומות דווקא עלה בשיעור חד על רקע תשומות נמוכות, עובדה שעשויה להיות מוסברת בין היתר בהיקף פעילות נמוך באתרי הבניה בהשוואה לאפריל 23. 


64% מהדירות החדשות שנמכרו באפריל 2024 היו "על הנייר"

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש אפריל עמד שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" על,64%. בכך נבלמה הירידה הרצופה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" שהחלה באוגוסט אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול חד בשיעור זה, כאשר אלו היוו 80% מסך הדירות החדשות שנמכרו בחודש אפריל באזור לעומת שיעורים שנעו בין 65%-67% בשלושת החודשים הראשונים של השנה.

מאפיינים גאוגרפיים מחוז המרכז מוביל עם 25.9% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים פברואר-אפריל 2024. במחוז זה נמכרו כמעט שליש מהדירות החדשות (28.2%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.9%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 20.6% מסך הדירות שנמכרו: 21.5% מהדירות החדשות, ו-19.8% מסך הדירות יד שנייה.


פילוח גיאוגרפי 

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לאפריל אשתקד נמצא כי הגידול החד במכירות הקיף את כל האזורים, כאשר אזור ב"ש הוביל גם החודש במכירות אלו עם 477 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, גידול של 151% לעומת אפריל אשתקד. שיעור הגידול החד ביותר במכירות אלו נרשם באזור רחובות, בו נמכרו 450 דירות, גידול חריג של 333% לעומת אפריל אשתקד. על רקע נתונים אלו נציין כי רמת מכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה באפריל אשתקד היתה נמוכה במיוחד נרשמה אז ירידה של 67% לעומת אפריל 22, שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית באותו חודש.


מספר הדירות המוכנות למכירה נותר כמעט ללא שינוי – 66,040 דירות 

בסוף אפריל 2024 מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-66,040 דירות, ומספר "חודשי ההיצע " (כלומר מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה), היה 18.3 חודשים. 32.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (21,630 דירות) ו - 24.3% במחוז המרכז (16,110 דירות). 

למה לא קונים דירה מוכנה כבר עכשיו? ככל הנראה בגלל הרצון לדחות את המשכנתא מתוך תקווה שהריבית תרד עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה.

x