איך לבחור את מסלול המשכנתא הרווחי ביותר עבורך

לאחרונה החליט בנק ישראל לכפות שינויים בהרכב המשכנתא. על פי השינויים החדשים, מסלולי הריבית המשתנה, בתדירות של פחות מחמש שנים, מוגבלים עד ל-1/3 מגובה המשכנתא, וה-2/3 האחרים הינם במסלול בעל ריבית קבועה. שינויים אלו משנים את החישובים וההעדפות הקבועות שהיו ללוקחי משכנתאות ודורשים התערבות פעילה יותר.

הכירו את האפשרויות שלכם

התאמת המשכנתא היא עבודה מאד מקצועית שמתחשבת בגורמים רבים, אך מתוכם יש שני גורמים עיקריים: הראשון – מהי יכולת ההחזר החודשי שלנו,  והאם ביכולתנו לקחת סיכון שבמסגרתו סכום ההחזר החודשי יעלה?  השני – איזה מסלול יהיה הכדאי ביותר עבורנו גם כשהתנאים משתנים בחוץ?

אילו פרמטרים משפיעים על המשכנתא?

הריבית, שער הדולר והאינפלציה עשויים להשפיע על החזר המשכנתא שלנו, ועל כן לפני בחירת מסלול משכנתא עלינו לנסות ולהבין לאן נושבת הרוח ומהן התחזיות הצפויות בכל אחד מהפרמטרים הללו. שינוי בכל אחד מהם עשויים לשנות משמעותית את כדאיות המסלול שבו נבחר, ומשום כך חשוב להכיר את ההשפעות ואת המסלולים השונים בכדי לקבל החלטה עצמאית.

ראשית נכיר את המסלולים העיקריים הקיימים בשוק, כפי שהם מוצגים בתנאים הנוכחיים, ללקוח שנחשב אטרקטיבי עבור הבנק:

משכנתאות בריבית משתנה:

• משכנתא בריבית פריים - אחד המסלולים הנפוצים ביותר, הוא משכנתא הצמודה לשינויים בריבית הפריים. ריבית הפריים היא הריבית החובה הבסיסית הנקבעת על ידי הבנקים, ובשנים האחרונות היא הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל, עליה מתווספים 1.5%.

מרבית הלקוחות המעוניינים במשכנתא זו, יקבלו תעריף הנמוך מריבית הפריים בהתאם לדירוג האשראי, מטרת ההלוואה ויכולת המיקוח שלהם. לקוחות מועדפים ישיגו בד"כ ריבית שנמוכה ב-0.8-1% מריבית הפריים. היתרונות של המסלול – המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן בעת עליית המדד הקרן לא תגדל, וכמו כן, ניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת ללא קנס שבירה.

החיסרון העיקרי הוא שבתהליך של עליית ריבית הפריים, כפי שקורה בימים אלו, ההחזר החודשי עולה ובתרחישים מסוימים הוא יכול לעלות אפילו ב-30%. כלומר, מי שלקח לפני התקנה משכנתא שברובה מבוססת על מסלול הפריים, מרוויח כסף כתוצאה מהוזלה במשכנתא במקרה של ירידת ריבית, אך מנגד נמצא בסיכון כלכלי בו בתרחישים כלכליים מסוימים, הוא יתקשה לעמוד בהחזר החודשי. השינוי בהרכב המשכנתא עליו החליט בנק ישראל, פתר את דילמת הסיכון-סיכוי. בתנאי הריבית של היום המסלול עדיין אטרקטיבי, ולמרבית הלקוחות משתלם לנצל את המכסה שקבע בנק ישראל.

• משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה –  משכנתא זו צמודה למדד המחירים לצרכן, ובנוסף להצמדה למדד הלקוח מחויב בריבית חובה נוספת שמתעדכנת כל מספר שנים בהתאם להסכם עם הבנק. מבחינת המפקח על הבנקים, כאשר הריבית משתנה בפערי זמן של עד 5 שנים, היא כלולה במכסת ה-33% של בנק ישראל.

כמו כן יתכן מצב שבו הריבית תעדכן לאחר יותר מ-5 שנים, ואז היא אינה כלולה במכסה זו. כך למשל, היום ניתן להשיג משכנתא מסוג זה במסלול המשתנה כל 7 שנים, בריבית של 2.6-2.8%.

יתרון המסלול הוא שהריבית ההתחלתית לרוב נמוכה, עד לעדכון, ולכן היא מתאימה למי שסבור שבתום התקופה הראשונה שבה הריבית נמוכה, תהיה לו דרך להעלות את רמת ההכנסה או לפרוע חלק מהמשכנתא ובנוסף, המסלול יכול להשתלם כשצפויה ירידת ריבית בעתיד.

הסכנה היא שעל אף שמדד המחירים לצרכן בדרך כלל שואף לאינפלציה קבועה של 2-3%, לעיתים מאבדים עליו ועל קצב האינפלציה שליטה. מצב זה דבר שעשוי לקרות בתרחיש של 20 שנה, וככל שהחלק הצמוד גבוה יותר, אנו חשופים להתייקרות המשכנתא.

• משכנתא צמודת מט"ח – במסלול זה המשכנתא על כל חלקיה צמודה לשער הדולר, האירו וכו'.  והריבית במסלול זה היא ריבית ה-Libor  ריבית הבין בנקאית הנקבעת מתוך עסקאות בין הבנקים בלונדון. המשכנתא צמודה למטבע שנלקח, ומתווספים אליה רווח בנקאי, וריבית בשיעור של הLibor- המתעדכנת אחת לתקופה (רבעון, מחצית או שנה) בהתאם להסכם עם הבנק.

 משכנתא זו מתאימה למי שחושב שלאורך זמן שער מטבע מסוים צפוי לרדת. אין ספק שמדובר במסלול שבו יש סיכוי אמיתי להקטין את המשכנתא, אך מנגד עליה בשער המטבע תייקר את המשכנתא וזוהי משכנתא עם סיכון-סיכוי גבוהים. השימוש במשכנתא זו  צריך להיעשות בזהירות, ומי שמשוכנע במגמות המט"ח יכול להמר עליה, אך מי שמחפש יציבות בהחזר החודשי, משכנתא זו עלולה להתגלות עבורו כמסוכנת.

מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי גם לכאלו המרוויחים את הכנסותיהם במט"ח, כיוון שלמעשה חלק מהסיכון בבחירה במסלול זה מקוזז על ידי שינויים בשכר והמסלול הופך אטרקטיבי עבורם. במשכנתא זו נתן לבצע מחזור ללא קנס יציאה, ובמידה ושער המט"ח מתחיל לעלות ניתן לצאת מהמסלול הזה.

משכנתאות בריבית קבועה:

• משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה -  במסלול זה משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן, כאשר הריבית בה קבועה לכל תקופת המשכנתא. היתרון של המסלול הוא שההחזר החודשי קבוע ומתעדכן אך ורק בשיעור עליית המדד, ולכן המסלול הזה מתאים מאד בשני תסריטים: הראשון כאשר צופים שהאינפלציה תהיה נמוכה, והשני כאשר קיים חשש גבוה שעלייה בהחזר החודשי תגרום לנו לקשיים בהחזר המשכנתא.

כלומר, מדובר במסלול שבו אנו בתמורה להקטנת הסיכונים אנו מוכנים להצטרף למשכנתא שבה הסיכוי שלנו להרוויח אפסי. במשכנתא זו יש קנס יציאה, אבל לבעלי משכנתאות ותיקות, בתרחיש של ירידת ריבית לאורך זמן, יש מקרים שבהם משתלם לשלם את הקנס שכן כך נוזיל את המשכנתא.

• משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – במשכנתא לא צמודה זו נלקחת ריבית גבוהה יותר על ידי הבנקים, בערך 3% ממשכנתא צמודה עם ריבית לא קבועה. במידה והמדד יעלה בקצב גבוה, המסלול יהפוך לאטרקטיבי כי הוא אינו צמוד, והמשכנתא יכולה לקטון. יתרונות משכנתא זו מתבטאים ביציבות בהחזר החודשי ובהעדר קנס יציאה ממנה. החסרונות הם שבתרחיש של ירידה בקצב האינפלציה, המסלול יכול להיות יקר מדי, וכן שההחזר ההתחלתי גבוה יחסית, ועל כן לא נהנה מירידות ריבית עתידיות.

איך מרוויחים על המשכנתא?

כדי להרוויח במשכנתא עלינו לחשוב כמשקיעים בשוק ההון, אלא שלהבדיל ממשקיעים שרוצים שכספם ישא תשואה גבוהה ורוצים להרוויח על השקעתם, בעלי משכנתא רוצים להפסיד על השקעתם ולהקטין אותה. גם כאן כמו בשוק ההון יש קשר בין ההזדמנות כלומר האפשרות להרוויח על המשכנתא שלנו, לבין הסיכון – האפשרות שההחזר החודשי או יתרת הקרן יעלו.

לא מספיק להבין במסלולי המשכנתאות אלא גם במגמות הכלכליות הצפויות וגם כאן כמו בשוק ההון, מי שלא מבין, יתקשה להרוויח, ויוכל או ללכת על בטוח, או להעזר באנשי מקצוע שמבינים בכך.  דבר נוסף שצריך לעשות בכדי להרוויח על המשכנתא הוא לבדוק את המשכנתא כל שנה או נקודת יציאה, ולהתאימה לשינויים הכלכליים שחלו, על מנת למקסם את החיסכון.

כדאי לנצל את תקרת ה-33% ללקיחת משכנתא בריבית משתנה, שכן היא מאפשרת לנו לבצע מחזור בתום התקופה שבה מתעדכנת הריבית ללא "עמלת היוון"- קנס יציאה. בנוסף, אורך חיי משכנתא בריבית משתנה, משתנה עד למחזורה או סילוקה ונע בין 5 ל-7 שנים ברוב המקרים, לעומת משכנתא קבועה שאורכה נע בין 20 ל-30 שנה. משכנתא משתנה מאפשרת גמישות ויכולה לאפשר ללוקחים אותה להנות בכל מחזור ממספר שנים של ריבית נמוכה יותר מאשר במשכנתא הקבועה נכון לריבית באותה תקופה.

למי שלא מבין יש כלל אצבע שכמו תמיד עשוי להיות נכון לבנות את המשכנתא כך שתתבסס כ 1/3 על מסלול הפריים, 1/3 במסלול צמוד בריבית משתנה ו-1/3 במסלול צמוד בריבית קבועה. זה מסלול שמהווה איזון בין סיכוני המסלולים השונים וממתן אותם, אך הוא אינו בהכרח המתאים ביותר למשפחה.