פוטנציאל השקעות נדלן באזורים בעלי תדמית שלילית / תמונת אילוסטרציה: Dreamstime
מוטי קפלן
09/09/2024
שכונת שפירא בתל אביב
לפני כ-10 שנים, אמיר (השם האמיתי שמור במערכת) מכר חלק במגרש שהיה לו בשכונת שפירא, סמוך לתחנה המרכזית החדשה.
מאז המחירים עלו בכל דרום תל אביב, בגלל הזינוק הכללי במחירי הנדל"ן, אבל מה לגבי מגורים באזור? " לגור שם"? "השתגעת"? אין סיכוי!" אמיר משיב לשאלה, ואומר, "האזור עדיין מוכה בבעיות יסוד שרק הלכו והחמירו עם השנים, אני ממש לא מצטער שמכרתי, מי שרכש בשכונה בית לפני 5 או 10 שנים וציפה שהאזור יהפוך להיות 'נווה צדק' או לפחות פלורנטין, התבדה. האזור בעייתי עדיין. האוכלוסייה קשה וכוללת מהגרים, עובדים זרים, נרקומנים. זה אזור פשיעה, ואין אפילו סימנים לשיפור בוודאי בזמן הקרוב".
תהליך הגֶ'נְטְרִיפִיקַצְיָה (Gentrification) - מעבר של אוכלוסייה חזקה לאזור של אוכלוסייה חלשה, משיקולי פוטנציאל רווח עתידי מנדל"ן למשל (שבולט מאוד ביפו), טרם הגיע לשכונת שפירא באופן משמעותי. המגמה מלכתחילה היתה מעבר של רוכשי נכסים לגור בשכונה, מתוך ציפייה שהשכונה תהפוך אולי ל"נווה צדק" הבאה, במיוחד בבנינים חדשים שניבנו בשולי השכונה. בפועל, רבים מהרוכשים העדיפו להשכיר את הדירות כשהבינו שמגורים בסביבה הם בעייתיים, במיוחד עם ילדים, זהו אתגר שלא ציפו לו.
ראוי לציין למען האיזון, כי בשכונה יש גם אוכלוסייה טובה - תושבים ותיקים, חבורות צעירים מתנועות או יוזמות שונות, שמנסים לשפר את המצב, וזה מבורך. אבל השכונה עדיין זקוקה למשאבים ובעיקר לפתרון בעיות אוכלוסייה, כגון: מסתננים/פליטים שהובאו לשכונה במהלך שנות ה- 80 והלאה באופן יזום, מגבולות המדינה בדרום, באוטובוסים, היישר לדרום תל אביב ולשכונת שפירא.
שכונת שפירא רח' שוקן, צילום: מוטי קפלן
בשכונת שפירא קיימים מגרשים רבים ריקים, אם כתוצאה מהחלטת העירייה להרוס מבנים ישנים שלא היו ראויים למגורים, או מסיבות אחרות כגוןן: סכסוכי יורשים, חוסר רצון לבנות על המגרשים, ציפייה לעליית ערך עתידית ועוד.
ראוי לזכור כי מאז שנת 2000 שנה בה הוקפא מס הרכוש השנתי על מגרשים, למעשה לא היתה מוטיבציה לבעלים למכור או לבנות, מכיוון שהמס בגובה של כ2% בד"כ על מגרש ריק הוקפא. המס למעשה לא בוטל והמדינה באמצעות רשות המיסים יכולה בכל רגע להחליט על הפשרת המס ותשלום שנתי של 2% או יותר, על כל מגרש המיועד לבנייה שנישאר ריק.
מה לגבי הפוטנציאל הנדל"ני?
שכונת שפירא נכללת ברובע 8 לפי תכנית חלוקת הרובעים של עיריית תל אביב,
השכונה קרויה על שמו של סוחר קרקעות ונדבן יהודי מדטרויט והוקמה בשנת 1924. גבולות השכונה, מדרום לתחנה המרכזית החדשה ודרך שלמה, וגובלת בדרך חיל השריון ונתיבי איילון ממזרח, דרך קיבוץ גלויות מדרום ושדרות הר ציון ממערב. בשכונה מתגוררים כיום כ-11,500 תושבים. מאז הקמתה השכונה התאפיינה בבתים נמוכי קומה דירות קרקע, ובנינים משותפים של עד 4 קומות בד"כ. השכונה צפופה בעבר היו בה שווקים כמו באזור לבנדה, שוק עלייה ועוד. האוכלוסייה נחשבת חלשה במונחים סוציו-אקונומיים.
ניסיונות יזמים לשנות את אופי השכונה הצליחו חלקית ביותר, נבנו בנינים חדשים גם באזור התחנה המרכזית הישנה, אך סוג האוכלוסייה הבעייתי בסביבה מונע התחדשות אמיתית.
למרות זאת סביר להניח שבמוקדם או במאוחר לאור מצוקת הדיור, המצב העגום בשכונה לא יישאר כמו היום והעירייה ייתכן בסיוע של המדינה, תפעל לפתרון הנושא הכאוב של האוכלוסייה הבעייתית שדי מרתיעה רבים בצדק להתיישב בשכונה.
כאשר זה יקרה מחירי הנדל"ן בשכונה שכבר זינקו בעשור האחרון, צפויים להמשיך לעלות ומי שירכוש נדל"ן בשכונה כיום, עדיין עשוי להרוויח, למרות הסיכון בהשקעה בשכונה שכיום כאמור ממש לא אטרקטיבית למגורים. תל אביב כידוע היא מהאזורים היקרים במדינה, ומכיוון שעתודות הקרקע בעיר הלבנה היקרה הולכות ומצטמצמות, בתוספת פעילות של התחדשות עירונית, בניית בניינים חדשים ובתים פרטיים על מגרשים בשכונה, צפויים לתרום לעליית ערך של הנדל"ן בשכונה.
טריגר שעשוי לגרום לזירוז פיתוח השכונה
התחנה המרכזית החדשה שהכינוי שלה בצדק רב הפך להיות "הפיל הלבן" במהלך השנים, ממוקמת ברח' לוינסקי בשכונת נווה שאנן הגובלת עם שכונת שפירא, ובנויה על שטח נרחב של כ- 50 דונם, בנייתה החלה ב1967 והסתיימה ב1993.
כתוצאה מהמפגע התחבורתי סביבתי של מאות אוטובוסים יוצאים ונכנסים מדי יום בתוך שכונת מגורים, לטענת התושבים ירד ערך הדירות באזור והסביבה הפכה לאזור פשע מועד לפורענות, ומקום מגורים להומלסים וכדומה. לא נכנס כאן להסטוריה של הבעלים המכירות והרכישות, והזנחת התחנה ואזורי המסחר לטענת בעלי החנויות לכאורה כדי לאלצם למכור את החנויות בנזיד עדשים. העובדה היא שבמהלך השנים הרושם שנוצר אצל מי שביקר בתחנה היה של מקום עלוב ומוזנח. להעתקת התחנה מחוץ לשכונה ואולי מחוץ לתל אביב, ופינוי שטחים נרחבים לבנייה ופיתוח סביבתי ירוק שמתחשב באופי השכונה והתושבים, עשויה להיות השפעה חיובית לעתיד השכונה.
מתי זה יקרה? שאלה טובה, כרגיל בישראל "לפי התוכניות" היתה התחנה צריכה להיות מפונה מזמן ולא ברור מתי זה יקרה סוף סוף.
סיכום - הסיכוי והסיכון ברכישת נדל"ן באזורים בעייתיים
כמו שכונת שפירא קיימים שכונות ואזורים במדינה, ובאזור המרכז בפרט עם פוטנציאל לרווח נדלני עתידי למי שישקיע לפני "הבוננזה", כלומר כשהאזור עדיין לא פופולארי וסובל מתדמית שלילית וחוסר ביקוש.
כך היה בנווה צדק, ביפו. פעם לרכוש שם נכס נחשב הזוי, אבל מי שעשה זאת לפני שנים זכה ליהנות מרווחים ועליית ערך של מאות ואלפי אחוזים. ולהבדיל, גם בשכונת נווה שרת השוכנת בצפון מזרח תל אביב, וגובלת בשכונות היוקרה צהלה ושיכון דן, שנחשבה במשך שנים שכונה בעייתית עם אוכלוסייה חלשה, ונמצאת בתהליכי התחדשות עירונית ופינוי בינוי נרחבים, מי שצפה את העתיד והבין את המיקום האסטרטגי של השכונה באזור הביקוש של תל אביב, עשה רווחים נאים מאוד.
ויש עוד דוגמאות במרכז כמו למשל הערים לוד ורמלה, שם מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים משמעותית מתל אביב וגוש דן, שמושכות בעיקר צעירים שמתקשים לעמוד במחירי הדיור הגבוהים של אזורי הביקוש בגוש דן, למרות שלערים האלה תדמית נמוכה ושלילית כתוצאה מאירועים פליליים של "השכנים" בסביבה.
כיום עם התמשכות המלחמה שלא רואים לצערנו את סופה, גם האזורים שננטשו בדרום ובעיקר בצפון, מהווים פוטנציאל והזדמנות למי שמוכן לקחת את הסיכון עם הסיכוי.
בערים כמו קריית שמונה, במושבים ובקיבוצים בגליל העליון והמערבי, בגולן, מחירי הנדל"ן ירדו בעשרות אחוזים, וההתעניינות נמוכה מאוד מסיבות מובנות.
