שוק השכירות מדשדש - אוגוסט שנחשב החודש החם בשנה בשוק השכירות היה שקט השנה

להבדיל משוק הדירות למכירה, שניתן למדידה מדויקת יחסית לאור רישום פעולות ברשות המסים (כגון: מס רכישה ורישום בטאבו), שוק השכירות הרבה פחות מדיד ואינו ניתן למדידה מדויקת לגבי מחירים ושינויים. זאת כיוון שאין רישום או מחויבות לדיווח מעבר לסף השכירות הפטור ממס, העומד כיום על 5,600 שקל.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אשר סוקרת את שוק הדירות ואת השינויים במחירי הדירות ועוד פרמטרים באופן קבוע, החלה רק לאחרונה לסקור את שוק השכירות. גם זאת, בצורה חלקית בלבד, שלא בהכרח משקפת את המציאות בשטח כמו סיקור שוק הדירות למכירה.

תל אביב ממשיכה להוביל בירידת מחירי השכירות

 כדי לקבל תמונה מדויקת יותר על שוק השכירות מעבר לנתוני הלמ"ס, נעזרנו בנתוני חברת Wecheck  שמתמחה בסקירות חודשיות קבועות של שוק השכירות, על בסיס נתונים משוקללים בכל חודש של מחירי עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק. 

ב-Wecheck מתבצע אימות נוסף לאחר סגירת עסקאות השכירות, כאשר עסקת השכירות נסגרת.  כלומר יש התחשבות במחיר הסגירה לעומת המחיר המבוקש. ובאמצעות כלי BIG DATA קובעים את המחיר המדויק. כל הנתונים מתייחסים לדירות בנות 5–1 חדרים בטווח שכר דירה של 1,000 עד 15,000 שקל.

נתוני Wecheck - שכר דירה ממוצע לחודש שכר דירה ממוצע לחודש - לדירות 1- 5 חדרים שכ"ד: 1,000-15,000 שקל

הטבלה מציגה את המחירים העדכניים לחודש של בחודש אוגוסט 2024, בהשוואה לחודשים קודמים ובהשוואה לאוגוסט אשתקד.

מה עושה הממשלה כדי להתמודד עם המחסור בדירות להשכרה?

לא הרבה, וזה ממש לא מפתיע. אומנם ב-11.8.24 פורסם כי משרד השיכון יוזם תוכנית אסטרטגית לעידוד שכירות ארוכת טווח שתכלול תמרוץ כלכלי של הענף, הגדלת המידע ניתוח של שוק השכירות והנגשתו לציבור תוך כדי קביעת יעדים ומדדים לתחום, ספק אם התוכנית תצא לפועל.

בהצעה נכתב כי ב-2023 התגוררו בשכירות 29% מכלל משקי הבית בישראל, והיקף שוק השכירות באותה שנה הוערך בכ-42 מיליארד שקל. "על אף ששוק השכירות מהווה חלופה מהותית לבעלות על דירה, נכון להיום שוק זה לא מפותח דיו בהשוואה למדינות מפותחות אחרות. הביקוש לדיור בכלל, ולדיור בשכירות בפרט, עולה על ההיצע הקיים, ושכר הדירה הממוצע ממשיך לעלות ולהשית עלויות גבוהות על האזרח הממוצע", נכתב בהצעת ההחלטה. בהצעה מסבירים עובדה ידועה כבר עשרות שנים, כי נושא השכירות לא נמצא מספיק על סדר היום של הממשלה, בניגוד למדינות אחרות. לא במקרה ישראל ממוקמת במקום הכי נמוך מבין מדינות ה-OECD בנושא הטיפול בקידום שוק השכירות.

כשהתשואה מהשכרת דירה נעה בין 2.5% ל-3.5%, אין תמריץ למשכירים

בשנת 2022 זינקו מחירי הדירות ביותר מ20% שיא חסר תקדים בשנים האחרונות. זה היה ביטוי לשיא של התנפלות על הדירות באותה שנה, מתוך רצון לעלות על רכבת הדיור ולא להישאר מאחור ולגלות כל יום שהמחירים רק עולים, הביקוש בשיא וההיצע מצטמצם.המשקיעים היו מאוד פעילים כדי לנצל את הריבית הנמוכה ולרכוש עוד דירות, כדי להשיג רווחי הון במה שניראה הימור בטוח באותם ימים. ומה עם השכירות? אם לפני 20 שנה ויותר ניתן היה להשיג בממוצע 4.5% תשואה שנתית על השכרת דירה, בשנים האחרונות זה נראה חלום לא מציאותי, אלא רק במקרים חריגים ביותר שאינם מייצגים את הכלל.

הריבית האפסית במשק, שהתקיימה כמעט עשור עד אפריל 2022 (0.10% בנק ישראל ופריים 1.6%), עודדה רבים לקחת משכנתאות ולרכוש דירות, בין אם לשדרוג דירה קיימת או להשקעה במקרים רבים, כאשר הבנקים כמובן עודדו את התופעה והיקפי המשכנתאות הגיעו לשיאים.

סך היצע הדירות - דירות 1-5 חדרים, 1,000-15,000 שקלים 

הטבלה מציגה את החודש העדכני ביותר (אוגוסט 2024) בהשוואה לחודשים קודמים ובהשוואה לאוגוסט אשתקד.

רמי רונן מנכ"ל Wecheck, אמר: "נתוני חודש אוגוסט מציגים השנה ירידה בהיצע הדירות להשכרה בהיבט הארצי, זאת לאחר שבשנים קודמות אוגוסט הציג, בדרך כלל, עלייה בהיצע. 
“השנה בהשוואה לאוגוסט שנה שעברה חלה ירידה בהיצע בשיעור של 26.7% שנובעת ככל הנראה ממיעוט דירות חדשות הנוספות לשוק, נטייה לחידוש חוזים קיימים ופחות מעבר של דיירים בין דירות. בהסתכלות על הערים השונות במחירי הדירות, תל אביב ממשיכה את מגמת ירידת המחירים לאחר ירידה של 0.1% ביולי האחרון, החודש חלה ירידה נוספת של 0.9%. 

“בהשוואה לאוגוסט אשתקד הפער ממשיך לגדול עם ירידה של 6.4%, מה שמראה כי תל אביב עוד לא התאוששה ונמצאת בפער מתחת למחירי אוגוסט 2023. חשוב לציין כי השוק עדיין לא חזר למחירים של השנה שעברה, עם פערים ארציים ממוצעים של 3.8% בהשוואה לאוגוסט 2023. בהיבטי ההיצע, ישנה ירידה משמעותית בהשוואה לאוגוסט 2023 שעומדת על 26.7%, למרות עלייה של 1.5% מול החודש הקודם אנחנו עדין רואים פער גדול משנים קודמות. 

"נתון זה הוא מפתיע כיוון שחודש אוגוסט מציג לרוב עלייה בהיצע הדירות בשל סיום חוזים, תחילתה של שנת הלימודים האקדמית, ומעבר לפני פתיחת שנת הלימודים של הילדים. ההסבר מורכב מכמה סיבות: התחלה מאוד מאוחרת של שנת הלימודים האקדמית (תחילת נובמבר), ירידה בפעילות השכרה בערים הקרובות לאזורי העימות ונטייה של דיירים ובעלי דירות לבצע פחות שינויים בתקופה זאת. בפילוח הערים, תל אביב עם ירידה של 0.4% בהשוואה ליולי האחרון, חיפה עם ירידה נוספת של 1% מיולי שעבר, וירושלים מציגה ירידה דרסטית של 10.4% בהשוואה ליולי האחרון".