ערים מאכזבות במרכז - מה המכנה המשותף לרמת גן ובת ים?..

‏

רמת-גן מונה כ-176,000 תושבים, העיר ממוקמת במרכז גוש דן וגובלת בערים תל-אביב, גבעתיים, בני-ברק וקריית-אונו. ברמת גן 21 שכונות בשטח שיפוט של כ-16,300 דונם. בעבר נחשבה רמת גן לעיר הגנים, ומכאן שמה, אך בשנים האחרונות מסתבר שהגנים  כבר ממש לא מאפיינים את העיר, אולי דווקא הבטון..

רמת גן - שיאנית התמ"א במשבר סביבתי וירידה באיכות החיים

אם בעבר רמת גן נחשבה לאופציה זולה יותר למגורים בוודאי מהעיר תל אביב, והשכנה גבעתיים, בתמורה לאיכות חיים טובה יחסית, השנים האחרונות גורמים ללא מעט מהתושבים ותיקים וחדשים, לחשוב שוב על איכות החיים.

העיר הפכה להיות שם נירדף לצפיפות בלתי נסבלת כתוצאה מאין ספור פרויקטים של פינוי בינוי, אם בתהליכים, או שכבר הסתיימו ולמעשה רק הגבירו את הצפיפות ללא פתרונות יעילים במיוחד בתחום התחבורה והחנייה, התשתיות, מוסדות  ציבור וחינוך לתושבים, ועוד.

למען ההגינות נציין כי  הבעיות לא התחילו עם בחירתו של כרמל שאמה לראש עיר, אלא עוד בתקופת קודמו ישראל זינגר.

אך מאז נבחר שאמה לראשות העיר, המכהן כיום בקדנציה שנייה, לא רק שלא היה שינוי לטובה אלא החמרה במצב.

לא נעים להסתובב ברמת גן בשעות הלילה

ולא רק צפיפות, הפשע גואה בעיר בשנים האחרונות, מלחמות עבריינים ניסיונות חיסול לאור היום ואווירה של חוסר ביטחון אישי. ויש לכך סימוכין,  לפי נתוני הלמ"ס בסקר בנושא "תחושת הביטחון ללכת לבד בשעות החשכה באזור המגורים" בשנת 2022, רמת גן הידרדרה  לתחתית רשימת הערים שנכללו בסקר במקום ה- 15, ובת ים במקום- 16. נכון שכעיקרון תפקידה של המשטרה לדאוג לביטחון התושבים, אך בערים שביטחון התושבים בראש סדר העדיפות יש תוצאות, אם זה בפריסת מצלמות בעיר, סיורים ואבטחה עירונית, ועוד.

השכונות הוותיקות  מחכות להתחדשות ושידרוג

בצילום שד' ירושלים ברמת יצחק, שכונה וותיקה שהשדרוג והשיפוץ פוסח עליה כבר שנים, לא ברור מדוע העירייה לא מחדשת את הרחובות בשכונה ואת המרחב הציבורי בכלל שנותר כמו בשנות ה- 60, (צילום: מוטי קפלן).

רחוב הרוא"ה הרחוב הארוך בעיר מתחיל מכיכר ביאליק בצד המערבי ומתפתל מזרחה ודרומה עד דרך יצחק רבין, משני צדדיו בתים ישנים משנות ה- 50 וה- 60, בצד בנינים חדשים שניבנו במסגרת התמ"א פינוי בינוי.(צילום: אסי כהן).

בת ים – המיקום ליד הים לא מספיק ליצור שינוי אמיתי בעיר

בבת ים כ- 130,000 תושבים,  והיא משתרעת על כ- 8,500 דונם, העיר לפי הלמ"ס מדורגת במקום השלישי כעיר הצפופה בישראל (אחרי ב"ב וגבעתיים), ומי שמסתובב ברחבי העיר בהחלט מבין מדוע. האוכלוסייה מדורגת במקום האחרון  ברמת ההכנסה מבין הערים הגדולות.

כפי שראינו בסקר הלמ"ס  לגבי רמת גן, בנושא "תחושת הביטחון ללכת לבד בשעות החשכה באזור המגורים" בשנת 2022, בת ים צמודה לרמת גן בנתון הלא מחמיא בתחתית דירוג הערים הגדולות כמקום שלא נעים להסתובב בו בלילה.

בשנים 2021- 2022 עליות המחירים בבת ים הגיעו בחלק מהמקומות בעיר ליותר מ35%. המשקיעים ומחפשי הדירות במחיר הגיוני יחסית, גילו את העיר הסמוכה לתל אביב ולמרכז, והעלו את מחירי הדירות שרבים מהן היו ישנות ברחובות צפופים ומוזנחים באופן ניכר. דירות 2 ח' שמחירן היה פחות ממיליון שקל  עד לפני 5 שנים, זינקו כפי שמסתבר ללא היגיון כלכלי, למיליון וחצי ויותר בגלל הביקוש הגדול.  מאז מחירי השיא לפני כ- 3 שנים מחירי הדירות בעיר היו במגמת ירידה שנמשכת גם כיום, וגם לאחר הירידות העסקאות לא חזרו לראותה רמה של ביקושים בעבר.

צריך לומר בכנות, לבת ים יש פוטנציאל לא מבוטל בגלל הים והקרבה לתל אביב. הבנייה לאורך רצועת החוף בעיקר של מגדלים, בהחלט משפרת את חזות העיר אבל זה בעיקר באזור הטיילת קו ראשון ואולי  קו שני לים.

בעיר עצמה, במרכז ובשכונות בחלקים הפנימיים בעיר, ניכר שהעיר נשארה כפי שהיתה כל השנים, בתים ישנים, רחובות לא משודרגים, צפיפות גבוהה ואיכות חיים שלא השתפרה באופן מהותי.

הרכבת הקלה בבת ים העלתה את מחירי הנדל"ן 

הקו האדום של הרכבת הקלה שהחל לפעול  בתחילת 2024 בעיר, הביא הרבה אופטימיות לשינוי בתפיסה התחבורתית והקרבה לתל אביב והמרכז, בטווח   של דקות לכאורה. ואכן לאורך בניית הרכבת הקלה בעיר , כמו בכל מקום בו עוברת הרכבת הקלה זינקו מחירי הדירות, מתוך הבנה שהקרבה לתחנות הרכבת הקלה, תגביר את האטרקטיביות של הדירות, גם אם למעשה נשארו אותן דירות ישנות ברחובות הצפופים והלא מטופחים בחלק ניכר מהם.

בפועל, לאחר פעילות של קרוב לשנה, ניתן לומר מצפייה ברכבת בשעות שונות,  כי הקרונות אינם מלאים ואפילו די ריקים רוב שעות היום.

יתכן שבעתיד עם שילוב הקווים האחרים שיכנסו לפעילות בעוד מספר שנים, המצב ישתנה האטרקטיביות והיעילות של הנסיעה ברכבת תיגבר.

הבנייה המאסיבית ברמת גן ובת ים נמשכת

 רק לאחרונה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, אישרה להפקדה תוכניות לבניית 4,000 יחידות דיור ברמת גן ובת ים.  מדובר ב-4 תוכניות התחדשות עירונית ברמת גן, הכוללות 1,865 דירות; ובתוכנית התחדשות בבת ים הכוללת 1,711 דירות חדשות.  ברמת גן-  4 התוכניות להתחדשות:

תוכנית אבא הלל-רוקח-חירות

התוכנית ביוזמת צליח-רוטשילד מימון והשקעות בע"מ, ממוקמת במתחם הרחובות אבא הלל מצפון רוקח ממערב וחירות מדרום, בשטח של 3.1 דונם.

תוכנית אבא הלל-רש"י התוכנית ביוזמת אפריקה ישראל, ממוקמת בשכונת הגפן, במפגש הרחובות אבא הלל, רש"י, וארניה, על שטח של כ-9.6 דונם. 

תוכנית אבא הלל-התקווה-חירות

התוכנית ביוזמת חברת רוטשטיין, ממוקמת בשכונת הגפן, במתחם הרחובות אבא הלל, התקווה, וחרות, על שטח כולל של כ-3.7 דונם. 

תוכנית מתחם המתמיד-ארלוזורוב

מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית הגדולה ביותר שקודמה עד כה בעיר רמת גן. התוכנית ביוזמת אקרו התחדשות והוועדה המקומית רמת גן, ממוקמת במתחם הרחובות- ארלוזורוב, שפירא, המתמיד וגובלת מדרום בגבול המוניציפאלי בין רמת גן לגבעתיים, על שטח כולל של כ-18.8 דונם.

תוכנית ההתחדשות העירונית בבת ים

 התוכנית שביוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית בת ים, ממוקמת בדרום-מערב העיר במתחם הרחובות הקוממיות בדרום, הנביאים במערב ואזור התעסוקה המתחדש בצפון ומזרח התוכנית. במתחם התוכנית מתוכנן לעבור קו מטרו M3 וממוקמת בו תחנה תת קרקעית הכוללת 5 כניסות.
התכנית מציעה התחדשות של שכונת המגורים ואזור התעשייה והפיכתם לרובע עירוני מעורב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר, ומבני ציבור. 
התוכנית כוללת 1,711 יחידות דיור שיוקמו במבני מגורים בני 6-45 קומות. 

המכנה המשותף לרמת גן ובת ים - צפיפות  ואיכות חיים בירידה

לשלם מיליוני שקלים עבור דירה ממוצעת בר"ג או בת ים, ובסופו של דבר להרגיש שהתמורה ספק אם משתלמת זו התחושה ב- 2 הערים.

ברור שר"ג יקרה משמעותית מבת ים ומועדפת על בת ים, אולי בזכות קירבתה לתל אביב, היותה אלטרנטיבה זולה יותר מת"א, התדמית ועוד.  אך מה עם איכות חיי התושבים? דווקא כאן עושה רושם שלמרות לכאורה הפער בין ר"ג לבת ים, התהליך של המשך הבנייה המאסיבית ללא התייחסות מספקת להשלכות והפגיעה באיכות החיים משותפת ל-2 הערים. נכון, ראשי הערים כמו שאמה במיוחד בר"ג, יכול להאשים את קודמיו בבעיה אבל זה ממש לא מוריד מאחריותו למצב בעיר. בתור מי שהיה ראש עיר 5 שנים ונבחר שוב , הוא לא יכול להסתפק בהאשמת קודמיו. חלקים רבים בעיר רמת גן כפי שתיארנו במקרה של רמת יצחק, מרכז העיר, האזורים  הישנים, נשארו כפי שהיו לפני עשרות שנים, ללא חידוש ושיפור משמעותי של התשתיות והנראות.

ובבת ים, מצב דומה, העיר בהחלט קיבלה תנופה לאור גילוי הפוטנציאל  הנדלנ"י ע"י משקיעים ורוכשים שהתייאשו מלמצוא דירה בתל אביב והסביבה, במחיר הגיוני, כשעדיין היו מעוניינים להשקיע או לגור במרכז וראו בבת ים אפשרות טובה. אבל מעבר לבנייה המרשימה  בעיקר של מגדלים ברצועת החוף בבת ים, ללא שיפור משמעותי באיכות החיים בעיר, שידרוג הרחובות, התשתיות והנראות, ספק אם בת ים אלטרנטיבה אמיתית לאיכות חיים במרכז, ותמורה למחירי הנדל"ן שקפצו בעיר ללא הצדקה.