דירות בחצי מיליון שקל? מסתבר שיש, ואפילו בפחות

זינוק מחירי הדירות בישראל שהגיע לשיא בשנת 2021 עם עלייה של 20% בשנה אחת, גרם לרבים ובמיוחד לצעירים לחשוב שהם איחרו את הרכבת, והסיכוי שלהם להגיע לדירה במחיר שפוי עם משכנתא שיוכלו לעמוד בה, קטן מאוד.

בהחלט יש בכך לא מעט מהמציאות, כשמחיר ממוצא של דירה חדשה זינק ל- 2.5 מיליון שקל לפחות, במיוחד באזור המרכז, והמשכנתא הממוצעת הגיעה למיליון שקל.
אבל מסתבר שניתן עדיין למצוא דירות, אולי לא תאמינו אפילו בפחות מ- 500,000 שקל, כך שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה כזאת בהחלט ניתן להשגה.

נאמר כבר מלכתחילה כי מדובר  בדרך כלל באזורים פחות מבוקשים , סביבה סוציו אקונומית נמוכה, אזורים ישנים, בנינים ישנים, ועוד סיבות למחירים הנמוכים.
אבל עדיין, אם מדובר בצעירים ו/או חסרי דיור, משקיעים, שמעוניינים להיכנס לשוק הנדל"ן במחיר נמוך ובהישג יד, זו יכולה להיות הזדמנות טובה, עם כל הסייגים שנזכיר בהמשך, במיוחד כשרואים פוטנציאל לתהליכי פינוי בינוי והתחדשות עירונית במיקום הנכס.

באר שבע מציאה ב- 450,000 שקל, והפוטנציאל של שכונה ד'

באר שבע  שנחשבה במשך שנים בירת המשקיעים, ידעה עליות ומורדות במהלך השנים, ובשנתיים האחרונות עזיבה של משקיעים שמכרו את הדירות שלהם לעיתים בהפסד.

את העסקה  שעושה רושם כאטרקטיבית במיוחד,  מצאנו השבוע  באתר "מדלן":

דירה במחיר של 450,000 שקל בלבד! בשכונה ד' ברחוב אליהו הנביא,  2 ח', ק' 9,  52 מ"ר במצב שמור. המחיר משקף עלות של כ- 8,653 שקל למ"ר, זול ב- 50% מהממוצע .

דירת 2 ח'  נוספת באותו בניין , עם ממ"ד, מוצעת למכירה ב-500,000 שקל.

דירת 2 ח' בשכונה ברח' הכנסת, בקירבת האוניברסיטה, ק' 1,  48 מ"ר, עם חנייה, משופצת,  מוצעת ב- 560,000  שקל. 

שכונה ד' היא שכונה מהוותיקות בעיר שהוקמה  כשכונת עולים עוד בשנות ה-50, ממוקמת  בצפון באר שבע, ובמהלך השנים  נוספו לה עולים שהגיעו בגלי העלייה. הבנייה בשכונה ישנה יש בה בנינים גבוהים ובנייני רכבת, לצד דירות קרקע, השכונה גובלת ממזרח במסילת הרכבת, וקרובה יחסית גם לאוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה.
 

שכונה ד' דוגמא לשכונה שיכולה להית אטרקטיבית למשקיעים

לשכונה במשך שנין נוצרה תדמית בעייתית בלשון המעטה, של פשיעה ועוני, אך הסטודנטים שהגיעו לשכונה ומקומות בילוי ותרבות שנפתחו בשנים האחרונות, שיפרו את האווירה והדימוי של השכונה, בנוסף לתוכניות ההתחדשות שמושכות גם משקיעים לשכונה.

ביוני- 24  אישרה הותמ"ל (הוועדה לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים), להפקדה תוכנית התחדשות עירונית גדולה בשכונה ד', בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון ובית החולים סורוקה  במתחם "אברהם אבינו" הריסה והקמת 874 יחידות דיור חדשות ב 4  מגדלים בני 20 עד 32 קומות , 2 בניינים בגובה של 14 קומות, ו- 3 בניינים של- 5 ו- 10   קומות. זאת בתוספת של 18 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, ו- 7,600 מ"ר שטחי מסחר, ו - 13,000- אלף מ"ר למבני ציבור שיוקמו במתחם.
 

חיפה - דירות במחירים מהנמוכים במדינה, אבל יש סיבה

חיפה העיר השלישית בגודלה מבין הערים בישראל מונה כיום כ- 297.000 תושבים.

אחרי שנים של קיפאון בעיר דווקא בשנה האחרונה עם בחירותו של ראש העיר יונה יהב שוב, הייתה תקווה לשינוי וחידוש התנופה , בבנייה ופיתוח העיר וחזרת תושבים בעיקר צעירים לעיר שסבלה מתדמית של עיר עם אוכלוסיה מבוגרת בנוסף להרכב האוכלוסייה המאתגר, יהודים, ערבים, עולים, ואוכלוסייה סוציו אקונומית חלשה, כמו בהדר, בעיר התחתית, ואדי ניסנאס ועוד.

כמובן שיש גם אזורים ושכונות שנחשבות לטובות ומבוקשות כמו אחוזה, דניה, רמת הנשיא ועוד, מין הסתם שם לא נימצא הזדמנויות במחירים שהגדרנו..

דוגמאות לדירות שמצאנו  באתר "מדלן" במחיר המטרה שלנו, סביב חצי מיליון שקל:

ברחוב מסדה בהדר, דירת 2 ח', בקומה 1, 60 מ"ר, ב- 450,000- שקל. " המחיר לעסקת מזומן", כך כתוב, כלומר יתכן מאוד שיש בעיה ברישום, שמונעת לקיחת משכנתא למשל.

בשד' הציונות בואדי ניסנאס, דירת קרקע, 1.5 ח', 40 מ"ר, ב- 485,000 שקל.

ברח' אבן גבירול, שכונת קיבוץ גלויות, דירת 2 ח' בק"ק, 56 מ"ר, ב- 490,000 שקל.

בבר גיורא הדר עליון, דירת 2.5 ח', ק"ק , משופצת, ב- 500,000 שקל.

ברח' השומר בהדר, ק' 1, דירת 2 ח', 50 מ"ר, ב- 550,000 שקל.

ברח' פועה  עבאס, דירת 3 ח', ק' 3, 65 מ"ר, ב- 560,000 שקל.

ברח' ברזילי בהדר, דירת 2 ח', ק' 1, 35 מ"ר, ב- 540,000 שקל.

יש עוד דוגמאות ללא מעט דירות במחירים של סביב החצי מיליון שקל ופחות, אבל כפי שניתן לראות מדובר באזורים הפחות טובים בעיר, שכונות ישנות, אוכלוסיה בעייתית ועוד, אבל כאן ההזדמנות, למי שמוכן לחפש ולאתר את הדירות עם הפוטנציאל, ובדגש על אזורים מתפתחים, התחדשות עירונית, אזורים שבכוונת העירייה לקדם ועוד.

חשוב מאוד לבדוק את המצב המשפטי וההנדסי של הנכס האם מדובר במושע? (כלומר דירה ללא פרצלציה במגרש ורישום מסודר בטאבו), האם חכירה לקק"ל למשל? רישום שגוי או אי התאמה לרישום הנכס המקורי, למשל משרד שמוגדר כדירה, חריגות בנייה, ועוד.
 

לא רק בבאר שבע וחיפה דירות בפחות מחצי מיליון שקל

דירות במחירים שכבר לא קיימים מזמן במרכז הארץ, ניתן למצוא בעוד מקומות מלבד באר שבע וחיפה, כמו אשקלון, ערד, ירוחם, נתיבות, דימונה, קריית אתא, בית שאן, קריית שמונה, מעלות, אילת ועוד.

בתקופה הנוכחית כאשר הצפון סופג ירי יומי בלתי פוסק מלבנון,  מי שמעוניין  יכול כמובן למצוא הזדמנויות  אם למגורים או במיוחד להשקעה, בערים ויישובים שרובם עדיין מפונים, כמו קריית שמונה והיישובים באזור, במחיר נמוך משמעותית מהשווי של הנכסים לפני המלחמה. בגלל המצב וירידת המחיר הדרסטית, ההיצע מאוד קטן באותם אזורים.

כפי שציינו רכישת דירות כאלו לא מתאימה לכל אחד, גם אם מדובר לצורך השקעה, ההתעסקות עם שוכרים ותחזוקת הדירה בעיר רחוקה בצפון או בדרום הארץ, בהחלט דורשת הבנה בסיסית בתחום ונכונות להשקיע גם זמן ולעיתים כסף בתיקונים ושיפוצים.

יחד עם זאת כמעט בכל עיר דווקא בפריפריה, מקדמים באופן מאסיבי תוכניות פינוי בינוי , התחדשות עירונית, ופיתוח סביבתי תוך דגש על איכות חיים ושאיפה למשוך אוכלוסייה איכותית וחזקה לאותם יישובים.

כמעט מידי יום מתפרסמות תוכניות ואישורים  לבניית  מאות ואלפי יחידות דיור באותם אזורים, במקום המבנים הישנים הקיימים. כך למשל בתחומי חיפה  שסקרנו בכתבה, גם בשכונות החלשות, נמצאים כיום 12 מתחמי התחדשות עירונית המוכרזים על ידי הממשלה במסלול רשויות, עשר תכניות אב, מתאר ותכניות אסטרטגיות להתחדשות עירונית בשכונות החוף, קריית אליעזר-קריית אליהו, קריית חיים מערבית, קריית שפרינצק- רמת שאול, נווה שאנן רבתי, ואדי ניסנאס, סירקין-תלפיות, נווה שאנן מזרח ומערב, מזרח הדר, שכונות מזרחיות) ותכניות נוספות מקודמות במסלול יזמי במסגרת החלטה מיקדמית להכרזה.

אם נזכור כי לצורך רכישת דירה ראשונה צריך רק כ25% הון עצמי, המשימה ניראית בהחלט מעשית, לרכוש נכס להשקעה באותם אזורים מתוך ציפייה לעליית ערך עתידית.