חרף המלחמה: שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש ברבעון השני

למרות המלחמה, שוק הנדל"ן ממשיך להתאושש ברבעון השני עם זינוק של 80% במכירות הקבלנים לעומת הרבעון המקביל אשתקד, וזינוק של 40% במכירת סך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון, לעומת הרבעון הקודם. עם זאת, יש להיות זהירים. 

בצד הקשיים בשוק הנדל"ן עוד מלפני המלחמה, והחמרתם בעקבות המלחמה, מסתבר שהנתונים שמפרסם הכלכלן הראשי באוצר לרבעון השני: אפריל עד יוני, מוכיחים כי השוק בתחום המכירות מתנהל כאילו בעולם אחר משלו, עם זינוקים בהיקפי הפעילות והמכירות.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי, על פי הנתונים, הסתכמו ברבעון השני ב-8,681 דירות, גידול חד של 80% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 23. מספר הדירות שנמכרו "על הנייר" בשוק החופשי הגיע ל-5,500 דירות, שיא מהרבעון האחרון של שנת 2021 כתוצאה הקדמת רכישות המשקיעים לפני העלאת מס הרכישה אז. גם רכישות המשקיעים ברבעון השני רשמו עליה משמעותית  והסתכמו ב  3,829 – דירות ,גידול של 45 % בהשוואה לרמת השפל ברבעון השני ב-23.
 

גידול ברכישת הדירות אפיין את רוב האזורים מלבד אזור הצפון

בפילוח גיאוגרפי של רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי נמצא כי הגידול ברכישות אלו הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה, הכולל בין היתר את ישובי הגליל העליון ורמת הגולן, אשר רשם ירידה של 6%. בולטים במיוחד אזורי המרכז ורחובות, אשר רשמו שיעורי גידול חדים של 91% (כל אחד מהם) בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הרמה הגבוהה ביותר של רכישות סגמנט זה נרשמה באזור חיפה, אף כי שיעור הגידול ברכישות באזור זה היה נמוך מהממוצע הארצי (41%, לעומת 54%, בהתאמה). ניתוח הממצאים מלמד כי משקל אזור באר שבע בלבד ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי דווקא הגיע מעבר לרמתו ערב פרוץ המלחמה. מנגד, באזורי טבריה וחיפה נמוך משקל רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי בהשוואה לרבעון שקדם למלחמה. עוד עולה מהנתונים כי נרכשו יותר דירות ראשונות חדשות מאשר יד שנייה, שלא במפתיע באוצר מעריכים כי הסיבה להעדפת רכישות דירות יד ראשונה מקבלן "על הנייר", נובעת ממבצעי המימון של הקבלנים. ניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו מצביע על עלייה משמעותית במחירים, שנובעת מיכולתם הכלכלית של אותם רוכשים, כלומר העדפת  רכישת דירות יקרות יותר או בסביבה יקרה יותר, אך לא ניתן להסיק מכך שנרשמה עלייה במחירי הדיור.

ירושלים שיאנית המכירות ביחד עם אופקים ולוד ברבעון השני

ירושלים. תמונה: Dreamstime

העיר שהובילה את מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השני של 24 הייתה ירושלים, עם 1,388 דירות שנמכרו בה, גידול חד של 40% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וגידול של 11% בהשוואה לרבעון הקודם. חיפה, שהובילה במספר העסקאות ברבעון השני אשתקד ירדה למקום השלישי, אחרי ת"א, עם 1,157 דירות שנמכרו בה. 

עוד הוכחה שמצאנו בסקירה המרמזת אולי על התאוששות  באזור הדרון ותחושת הביטחון שחוזרת לתושבים בדרום, הוא שיעור  הגידול החד ביותר בקרב עשרים ערים שהובילו את המכירות ברבעון השני,  נרשם דווקא באופקים, בה נמכרו 365 דירות, גידול חד של 150% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2023! עיר נוספת שבולטת עם גידול חד במספר העסקאות היא לוד עם 530 דירות שנרכשו בה, גידול של 111% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. 

סיכום - לכאורה סקירת הכלכלן, כמו גם דוחות הלמ"ס האחרונים, מלמדים על מגמת התאוששות עקבית בכל הקשור להיקפי מכירת הדירות ושוק הנדל"ן למגורים בכלל. יחד עם זאת יש לזכור כל הזמן כי "ההתאוששות" בנתונים מתבטאת בשלב זה בעיקר ברכישות הדירות על הנייר, מרוכשים שנואשו להמתין לשינוי בגובה הריבית ובהפחתת עלות המשכנתא, ביחד עם רכישות המשקיעים שזינקו לאחרונה, גם הם ברכישות "על הנייר".

הקשיים של היזמים והקבלנים לא נעלמו, ועדיין לא נמצאו פתרונות אפקטיביים למצוקה המתבטאת בעיקר במחסור גדול מאוד של עובדי בניין מיומנים במקום הפלסטינים.

תוסיפו את הורדות הדירוג של חברות הדירוג על ישראל, בנוסף כמובן לגירעון האדיר בתקציב השנה ובשנה הבאה, והמצב הכלכלי בכלל, ההוצאות הגדלות למשקי הבית, כך שגם  המצב והתחזית בענף הנדל"ן רחוקה מלהיות אופטימית כך לפחות לפי התחזית והנתונים שמתפרסמים מידי חודש, ע"י האוצר, הלמ"ס, ובעיקר בנק ישראל והנגיד המודאג.