צפי להמשך עלייה בשוק הדירות יד שנייה ויש לכך מספר סיבות

הכותרות על עצירת עליית מחירי הדירות ו"ירידה" במחירים בגלל דיווח הלמ"ס האחרון על ירידה במדד של 0.1%, היו בלשון המעטה מוגזמות ומוקדמות.

יותר הגיוני שמדובר בסטייה  סטטיסטית בחישובי המדד, וגם אם לא, מישהו באמת מתרגש משבריר אחוז?? 0.1% זה בסך הכל 1,000 שקל לכל מיליון שקל, זה הסיפור הגדול?...

אגב, מול הירידה המזערית מסתבר שהיתה עלייה מזערית גם כן של 0.1% במחירי הדירות החדשות, כפי שניתן לראות בטבלה של הלמ"ס.

עלייה של 31% במכירת דירות ביולי - ספטמבר24, לעומת אותה תקופה ב- 2023

בשלושת החודשים יולי-ספטמבר 2024 נמכרו כ 24,350- דירות, עלייה של 31.3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב2023, ועלייה של 4.3% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים אפריל –יוני2024 .  44% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות כ 10,760- דירות. כחמישית ( 21.2% ) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו היתה עלייה של 35.4% בהשוואה לתקופה המקבילה  ב – 2023  וירידה של 1.2% לעומת שלושת החודשים הקודמים אפריל- יוני 2024.

שוק היד שנייה מתאושש

כ- 56% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים יולי-ספטמבר 2024 הן דירות יד שנייה כ-  13,590 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 28.3% בהשוואה לתקופה המקבילה  ב- 2023 ועלייה של 9.0% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.

בחודש ספטמבר-2024  נמכרו 7,900 דירות, עלייה של 45.6% בהשוואה לספטמבר2023.

אנחנו צופים המשך עלייה בשוק היד שנייה ויש לכך מספר סיבות

ראשית - סביבת הריבית לא רק שלא הולכת לרדת בזמן הקרוב, אלא שיש דיבורים אפילו על עלייה של הריבית ע"י הנגיד. מה שגורם לציבור הרוכשים לרדת מהגדר ולרכוש דירות יד שנייה - מחשש שגם בשוק היד שנייה תתחיל עליית מחירים, עם כל הקושי בנטילת משכנתא בריבית כיום, אולי זה הפתרון העדיף.

שנית- הפסקת מבצעי הקבלנים והמימון לרוכשים "על הנייר" כפי שכבר ניכרת המגמה, מקטינה את אטרקטיביות רכישת הדירות החדשות, וגורמת לחשיבה מחדש על שדרוג הדירה הנוכחית בדירה גדולה יותר בשוק היד שנייה, וכניסה מיידית למגורים.

שלישית – עם כל היתרונות לכאורה לדירה חדשה "מהניילון", רוכשים פוטנציאלים מעדיפים את הרכישה הבטוחה של דירה קיימת, מלקחת סיכון ברכישה על הנייר  של דירה שאמורה להיות מוכנה עוד 3-4 שנים, עם אי וודאות כמו למשל איחורים צפויים במסירה ועוד. 

(תרשים 1 – למ"ס)
 

הנעלם הגדול ממשיך לגדול.. כ- 70,000 דירות חדשות נותרו למכירה

כפי שהערנו בכתבות קודמות, במקביל לזינוק במכירת דירות חדשות ברובן "על הנייר" ממשיך לגדול מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ועומד על 69,970 דירות.

לעומת ספטמבר 23 מדובר בעלייה של כ- 15%, כניראה זו תוצאה של הנהירה לרכישת דירות בעתיד הבינוני (3-4 שנים), במבצעי הקבלנים מתוך תקווה שהריבית תרד.

מה ההיגיון  היום לא לרכוש דירה בשלבים מתקדמים או אפילו מוכנה לאכלוס, ולהעדיף הימור עתידי על דירה שטרם התחילו לבנות בסביבה של אי ודאות? לא ברור.
 

הערים המובילות במכירות

ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים, מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים יולי-ספטמבר2024  עם יותר מ 500- דירות. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ 800- דירות, ואחריהן
תל אביב-יפו, פתח תקווה ואשקלון עם יותר מ 400- דירות.

באחוזי השינוי  במכירות  דירות חדשות לעומת החודשים אפריל- יוני 24, הובילו דימונה עם 160% , ובאר יעקב עם 119%.  בדירות יד שנייה הובילה לוד עם כ- 54%.