שערוריית "המבנים הלא ראויים" בשווי מיליארדי שקלים

‏

בישראל ישנם מבנים רבים ברחבי הארץ אשר מוגדרים כ"נכסים שניזוקו" ואינם ראויים לשימוש. מבנים אלו מוגדרים למגורים, צורכי מסחר, או מבני ציבור.

לאחרונה פירסמה "המועצה הלאומית לכלכלה" סקירה עם נתונים והמלצות בנושא. 

שימו לב לנתון המדהים - ההערכות מתייחסות לכ-2.5 מיליון מ"ר, ברחבי הארץ, אשר על פי פקודת העיריות מוגדרים כנכסים שאינם ראויים לשימוש, ועל כן לא נעשה בהם כל שימוש. בתוך כך, חלק מהנכסים אינם בשימוש מזה זמן רב, והם עומדים נטושים ומוזנחים ומהווים מפגע סביבתי, תברואתי, בטיחותי וחברתי.

בעלי הנכסים מרוויחים פעמיים

במצב הנוכחי אין לאותם בעלי נכסים תמריץ להכשיר ולשפץ את אותם מבנים  כדי שיהיו ראויים לשימוש. יתירה מכך מסתבר לפי הסקירה שמדובר בבעלי נכסים אמידים שככל הניראה מעוניינים לייצר רווחיות מקסימלית, שכן מחירי הנכסים מאמירים ובעליהם פטורים כמעט לחלוטין מתשלומי ארנונה כפי שניראה  בהמשך.

בשנת 2020 תוקנו ועודכנו הכללים להטלת ארנונה על נכס שנהרס או ניזוק במידה שאינו ראוי לשימוש. נכסים אלו, שלפני התיקון היו פטורים לצמיתות מתשלום ארנונה, חויבו בעקבות התיקונים בתשלום ארנונה לתקופה שהוגדרה. כיום ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה לנכס שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשהות בו, וזאת לאחר שבעל הנכס מסר הודעה בכתב בעניין לרשות המקומית.

החוק קובע שלוש תקופות לתחולת הפטור, ואת שיעור הפטור:

התקופה הראשונה - פטור מלא מתשלום ארנונה למשך שלוש שנים.

התקופה השנייה - תשלום ארנונה מזערי 4 למשך חמש שנים.

התקופה השלישית - פטור מתשלום ארנונה לתקופה בלתי מוגבלת וללא סייג .

כלומר לאחר התקופה השלישית, בעלי הנכסים גם פטורים לחלוטין מתשלום ארנונה, וגם מרוויחים מעליית הערך של אותם נכסים, שגורמים למפגע סביבתי, תברואתי ועוד. 

תיקון החקיקה  בשנת- 2020 כאמור בא להגביל את משך תקופת הפטור, אולם אין התייחסות בחקיקה באשר להגדרה הנוגעת למה הוא נכס אשר ניזוק ואינו ראוי לשימוש  על כן, כל רשות מקומית מגדירה נכסים אלו על פי שיקול דעתה וההשוואה בין הרשויות לא בהכרח מתקיימת בתנאים זהים.

בסקירה יש התייחסות לשתי ערים מרכזיות בהן היקף התופעה הוא נרחב, חיפה ותל אביב, 

אבל כמובן שהתופעה קיימת בכל רחבי המדינה.

 

 צילום: Dreamstime

ספוילר - בעלי הנכסים אולי לא מפתיע  ברובם בעלי הון אמידים כפי שניראה בהמשך.

הערך הכלכלי האדיר והמבוזבז של אותם מבנים, 25 מיליארד שקל!

כאמור ההערכות מתייחסות לכ-2,500,000 מ"ר ברחבי הארץ אשר על פי פקודת העיריות מוגדרים כנכסים שאינם ראויים לשימוש, ועל כן לא נעשה בהם כל שימוש.

חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש ותיק, אמר לי בשיחה כי הוא מעריך את שווי אותם מבנים נטושים לא ראויים לפי החישוב הבא: "כאשר מכפילים 2.5 מיליון מ"ר, השטח הנאמד של אותם מבנים, לפי שווי ממוצע למ"ר של 10,000 שקל, מגיעים לנתון המדהים של 25 מיליארד שקל, השווי הכלכלי של אותם מבנים בלתי ראויים שעומדים כאבן שאין לה הופכין".

נוסיף לחישוב את עשרות מיליוני השקלים שמפסידים הרשויות מארנונה שלא ניגבית בגינם, ונבין את השערורייה שנהנים ממנה בעיקר אולי כרגיל, בעלי הון אמידים.

מוסיף השמאי אטקין לגבי ההיצע הלא מנוצל של הנדל"ן בישראל: "אם נצרף את מיליוני מ"ר של משרדים ריקים ואלו שבבנייה, לשטחים של המבנים הנטושים והלא ראויים בישראל, נקבל מלאי לעוד עשור. וזאת עוד לפני מלאי הקבלנים הנאמד בכ- 70,000 דירות, מלאי בנייה פעילה של 180,000 דירות, ומלאי של 200,000 דירות ריקות, הנתונים לפי הלמ"ס".

בשנת 2020 המספר הגבוה ביותר של נכסים שהוגדרו אינם ראויים לשימוש היו במחוז תל אביב כ-10,884 כסים, אלו דווחו כפטורים מארנונה מתוקף סעיף  330לפקודת העיריות.

בשנת 2022 דווקא מחוז חיפה הוביל במספר הנכסים הפטורים מארנונה בשל אי שמישות, ייתכן מאוד שבגלל האטרקטיביות שבמחוז תל אביב, יקר להשמיש מבנים ולנצלם להשבחה לאחר עליית ערכם. (נתונים "מרכז המחקר והמידע של הכנסת" 5.23 ). 

 

ההפסדים כתוצאה מהפטורים מארנונה נאמדים בכ-190 מיליון שקל בשנה

מעבר להפסדים ולנזקים הסביבתיים כתוצאה מאותם נכסים בלתי ראויים, הפסדי הארנונה הם אדירים, ונאמדים בכ-190 מיליון שקל בכל שנה. הפסד לרשויות, ובעצם לתושבים בכל רשות שההכנסות היו יכולים לשרתם.

וכאילו להכעיס מי הם אותם בעלי הנכסים שמרוויחים מיליונים מהמצב? בעלי הון אמידים.

בטבלה 2 מוצגים נתונים של בעלויות פרטיות בנכסים, פילוח ההכנסות נעשה לפי קבוצות נכסים על בסיס מספר המחזיקים בכל נכס. בטבלה מוצגות ההכנסות הממוצעות בחלוקה למספר מחזיקים בנכס וכן מספר נכסים בכל קבוצה. כך 84 מהנכסים הם בבעלות של מחזיק יחיד,25  מהנכסים בבעלות של שני מחזיקים, ו- 34 נכסים בבעלות של 3 מחזיקים ומעלה.

מהנתונים עולה כי ממוצע ההכנסות במרבית הנכסים, בעלים יחיד ושני בעלים בנכס, עומד על כ-24,800 שקל בחודש(!), שכר שהינו גבוה משמעותית מהשכר הממוצע במשק לשנת 2021 שעמד על כ-12,536 שקל. 

 

בטבלה 3 - מוצגים מחזורי העסקים השנתיים הממוצעים של חברות המחזיקות בנכסים המוגדרים לא ראויים לשימוש. מהנתונים עולה כי ממוצע המחזורים השנתי עומד בהיקף של כ 79- מיליון שקל לשנה. סך הנכסים המוחזקים בבעלות חברות הוא 130 ומתוכם אותרו 101 בעלים. 54 מהנכסים למטרת מגורים ו- 76נכסים מסחריים. 84 מהחברות מחזיקות יחידות בנכסים והן בעלות מחזור שנתי ממוצע של למעלה מ 3-מיליון שקל. 11 חברות מחזיקות בבעלות משותפת בנכס עם חברה נוספת בעלות מחזור שנתי ממוצע של למעלה מ- 226 מיליון, יתר החברות  (35) מחזיקות בנכסים בבעלות משותפת עם עוד 2 חברות או יותר, והמחזור השנתי הממוצע שלהן הוא בהיקף של כ-41 מיליון שקל.

 

מה קורה בעולם, ומה ניתן לעשות כדי להפסיק עם הפסדי העתק לרשויות ולמדינה?

כמו בישראל גם בעולם מתמודדים עם הקושי בשוני בהגדרת המבנים הנטושים אשר מקשה על התוויית מדיניות ממשלתית אחידה. כמו כן, ניכר כי אזורים בהם היקף התופעה נרחב מאופיינים בפגיעה בערכי הנכסים, סגירת עסקים ושיעורי פשיעה עולים. לטובת התמודדות עם תופעת המבנים האלו אומצו מספר כלים עיקריים ברחבי העולם וביניהם קביעת הגדרה ברורה ואחידה באשר למבנה נטוש, זיהוי הבעלים של המבנה ולעיתים אף פרסום פומבי ופתרונות שונים בהיבטים הפיננסיים.

בערים בארה"ב כמו בוסטון, שיקגו, ניו יורק, המדיניות היא ליברלית ומנסה להגיע בד"כ להסכמות ותמריצים לבעלי הנכסים. למשל הלוואות בשיעור ריבית נמוך ופטור ממיסים מקומיים לטובת רכישת מבנה שאינו ראוי לשימוש והשמשתו לדיור, עבור מחוסרי דיור או משקי בית בעלי הכנסות נמוכות. בין היתר הקמת שותפויות בין ארגונים ובעלי מקצוע לבין בעלי הנכסים, לצורך שימור שיפוץ וכדומה, כדי להפוך את המבנים שמהווים מפגע למבנים מועילים לתושבים ולסביבה.

באנגליה המדיניות שונה, והרבה יותר קשוחה, החל מ- 2019 תשלום מיסים מקומיים מזנק ב-100% במידה והנכס נטוש מעל שנתיים, וב-400% לאחר תקופה של 10 שנים.

הגיע הזמן להפסיק את השערורייה והביזבוז במיוחד בזמן מלחמה

כפי שראינו מדובר בסכומים אדירים שיכולים היו להועיל מאוד לתושבים, הן בפתרונות דיור זולים וזמינים, והן בשיפור איכות החיים והסביבה באותם אזורים בהם נימצאים המבנים הלא ראויים.

תחשבו מה היו יכולים לעשות הרשויות שלכאורה נאבקות על כל שקל עם לפחות 120 מיליון שקל, הפסד ארנונה ישיר מהיקף הפטורים מארנונה לאותם בעלי נכסים. זאת בנוסף לערך הכלכלי האדיר המבוזבז המוערך ב- 25 מיליארד שקל, השווי של אותם  עשרות אלפי נכסים ברחבי הארץ חסרי שימוש.  במקום לרוץ לממשלה לבקש הנחה בארנונה כפי שעושים ראשי הרשויות "הצדיקים", אולי הגיע הזמן שיתחילו בגביית ארנונה ראויה מאותם בעלי נכסים, בגיבוי חקיקה מתאימה מהכנסת.

תחשבו שבממוצע היה אפשר לא רק שלא להעלות את הארנונה בכל שנה לתושבים, אלא אפילו להוזיל ב15%- 25% לפחות.

הגיע הזמן ללמוד מהעולם במיוחד ממדינות כמו אנגליה, איך נלחמים בתופעה של בעלי ההון שפשוט משאירים את הנכסים המוזנחים והבלתי ראויים שלהם שהזמן יעשה את שלו, וערכם יעלה, כפי שבאמת קורה במציאות בישראל. בשביל זה לא צריך עשרות אלפי פועלי בניין זרים, ולא צריך להקים עוד וועדות, צריכים פשוט לחשוב בהיגיון ולשנות את החקיקה ו/או להחמיר את הקריטריונים, לפטורים הגורפים מארנונה על "פילים לבנים" ומוזנחים, כדי למנוע את התופעה החמורה הגורמת לנזקים ומפגעים רבים לתושבים ולסביבה, בנוסף להפסדי ההכנסות למדינה ולרשויות במיליארדים.