בדרך למדרון חלקלק? - על הסיכונים החדשים בתחום הנדל"ן

במסגרת ועידת מרכז הבנייה הישראלי המתקיימת זו השנה ה-24 באילת בין התאריכים 10-12 בדצמבר במלון דן אילת, נערך פאנל בנושא:  בדרך למדרון חלקלק? - על הסיכונים החדשים בתחום הנדל"ןמודלים פיננסיים מסוכנים כדוגמת 10/90.

בנק ישראל מזמן לבירור את בכירי המערכת הבנקאית.

ברקע הוועידה, ריקי אליאס, סגנית המפקח על הבנקים בבנק ישראל, ציינה את המשך הצמיחה והסיכון בנדל"ן, במיוחד לאור האשראי המסוכן למימון קרקעות, וההשלכות של העלאת הריבית על שוק היזום. לדבריה, יש גם חשש מעליית הסיכון בשוק הנדל"ן המניב, בעיקר באזורים המרוחקים מתל אביב, שבהם קיימת בעיית עודפי היצע.

פנינה אלה - מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות, שיבחה את הלוואות הקבלנים כפתרון חיוני בתקופה הנוכחית, אך הדגישה את הקושי שהתעורר, במיוחד לנוכח העלות הגבוהה של המשכנתאות.
בין יתר המשתתפים, גיל דויטש, יו"ר קרדן ישראל, ציין את השפעת המימון החוץ בנקאי, שמגביר את הסיכון בשוק ומוביל להסטה של משאבים בתחום. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, ציין את השפעת מחסור בכוח אדם והחוסר בתכנון ארוך טווח בשוק השכירות, תוך שמירה על אופטימיות לגבי המשך צמיחת השוק.

מיכל מגידו, מנכ"לית פלטינום קפיטל מימון בע"מ, ציפתה להתקדמות בשוק ההתחדשות העירונית, אך הדגישה את הצורך במתן פתרונות יצירתיים למימון בשוק הנוכחי.

ריקי אליאס- סגנית המפקח על הבנקים- בנק ישראל:

מדובר בענף הוא הקטר בתקופת צמיחה וגם בתקופת מיתון ולכן אנחנו עוקבים אחריו בצורה אדוקה.  האשראי המסוכן ביותר 100 מתוך ה300 מיליאורד זה האשראי למימון קרקע . ב2021 היתה עדנה לקרקעות, התהליך הזה נעצר ב2022, בשל עליית הריבית ע״י בנק ישראל שמייקרת מאוד את מימון הקרקעות ופעם שניה בעקבות הוראת המפקח על הבנקים שהקטינה את הכדאיות של הבנקים לממן. 

נדל״ן מניב גם הוא 100 מיליארד, בטבעת החיצונית של ת״א יש עודפי היצע והסיכון שם הולך ועולה. הרובד הנוסף הוא ייזום נדל״ן לבניה ולמגורים – הוא דווקא נתפס כפחות מסוכן , אבל יש שינוי מאוד משמעותי גם בהתנהלות של היזמים וגם בהתנהגות של הרוכשים. 

מכל התעשיות, לענף הנדל״ן יש רגישות מאוד גבוהה לעליית הריבים כי הוא ממומן מענפים אחרים. 

נקטנו 6 צעדים מ21 ועד היום.

השפעות המלחמה, עצירת ריבית, אי וודאות כלכלית, עליית מחירי גורמי הייצוא , חוסר בכח אדם כל זה הוביל לעליית מחירים. 

הקבלנים ביקשו לדחות את התשלומים, הגדילו את ההלוואות והאשראי ובפעם השלישית הלכו על מבצעי בולט בלון על מנת לעודד רוכשים. 

פנינה אלה - מנהלת סקטור בנייה ונדל״ן, בנק מזרחי טפחות:

הלוואות קבלן מבחינתנו, אני לא רואה בזה שום בעיה, זה כלי מעולה שמיועד בדיוק לתקופה הזו כדי להקל על הרוכשים והיזם מבחינתו נפגש עם כסף שנכנס לפרויקט. 

מה שאנחנו רואים השנה זה יוצא דופן , אנשים משלמים היום יותר על הדירה שתהיה מוכנה בעוד שלוש שנים מאשר על זו שתהיה מוכנה בעוד שנה. זה נובע מהעלייה בריבית והקושי לשלם משכנתא. 

גיל  דויטש - יו״ר קרדן ישראל: 

צריך לזכור שיש בשוק צרכנים, יזמים, בנקים, מימון חוץ בנקאי פרטי וציבורי, יש בו הרבה מאוד מרכיבים. זה כמו שיש סיר על הגז ומעלים את הטמפרטורה אבל אם מישהו מגיע ומרים את המכסה אז זה מאזן. שוק הנדלן ימשיך לפעול ולבעוט אני פשוט חושב שמה שיקרה זה שתהיה הסטה יותר לכיוון המימון החוץ בנקאי. 

אנחנו רואים קפיצה של 10% בשנת 2024, גויסו כבר 27 מיליארד ש״ח. היו עוד 3 מיליארד באקוויטי שגם הם נכנסו לשוק. 

פרמיות הסיכון בענף הנדלן חזרו ל3 שנים אחורה וחזרו 2021 , הממוצע חזר 3 שנים אחורה. 

נעמה ברנר - סמנכ"לית הכספים סלע בינוי: מכרנו 20 /80 תמיד, רוב הזוגות שלמגיעים לקנות מיזמים הם משפרי דיור ולכן הגיוני לדחות את מירב הסכומים קדימה. עליית מחירי הדיור היא לא גזירה של היזמים אלא הרבה מאוד מהדברים שציינו כאן. הם צריכים להתמודד עם זה ולא מתדלקים אותה. 

היום היכולת של יזמים לצרוך אשראי בנקאי היא מאוד נמוכה. בריבית של 6% אנחנו לא יכולים לעמוד. מבחינתנו למצוא דרכים יצירתיות למימון זו דרך לגשר על הפער. ביחס לתקופה, למלחמה ולעליות הריבית היזמים בישראל מגלים איתנות מעוררת השראה ואנחנו מצפים מהמערכת הבנקאית לעזור לנו. אנחנו מנסים להביא את הדיירים להצליח להשלים את העסקה. 

מיכה קליין – מנכל אפריקה ישראל מגורים: הענף הזה חווה טלטלות בשנה האחרונה. מחסור משמעותי מאוד של כח אדם שמשפיע כל יום, בין עם פועלים, סחורות שחסרות וכח אדם ניהולי. בסופו של דבר כולם סובלים מזה. אגב עליית מחירים, יש פה מדינה שעם כל הצער והכאב, הרבה מאוד אנשים הגיעו למרכז וזה מתדלק את מחירי השכירויות במרכז. הגיעו אנשים למרכז וחווים זמינות מהירה של שירותים שלא היו רגילים אליה וחלקם ישארו במרכז גם כשיוכלו לחזור לצפון ולדרום . אין בישראל טיפול הוליסטי למחירי השכירות ואין פה יד מכוונת. אין פה יד אחת שמתכללת את כל האירוע הזה, בין אם זה תחבורה ועד באמת מישהו שידאג, יש אוכלוסיות גדולות שמודרות מאיזור המרכז. המצב רק יהיה יותר גרוע ובצד השני מעלים את המיסוי בדירות של משקיעים. בסוף מחירי הדיור עולים ועולים וימשיכו לעלות. הממשלה תמשיך לא להגיב והיא לא תפתור את הבעיה, הדברים רק מקצינים. היום הריבון היא הרשות המקומית וכל אחד עושה מה שהוא רוצה. יש ראשי רשויות מעולים כמו ירושלים ויש מקומות לצערי שלא. 

מיכל מגידו - מיכל מגידו – מנכלית פלטינום קפיטל מימון בע״מ: 

פרויקט יכול להיות טוב: כושר ספיגה, רווחיות, הון עצמי התחלתי מעולה  ואז כמו שראינו בסביבת ריבית גבוהה ומחסור בכח אדם, אין שום קשר בין העובדה שהפרויקט מאושר ללווי – אנחנו בעצם מתמודדים עם פרויקט אחר. סוג הפרויקט עצמו , אני לא רואה הבדל בין פרויקט של התחדשות עירונית לבין פרויקטים אחרים. אני רואה את ההבדל בין היזמים

בנוגע לתחזית קדימה ציינה נעמה ברנר - סמנכ"לית הכספים סלע בינוי: ״אנחנו נמצאים באחת השנים הכי מורכבות מבחינת היכולת לצפות את העתיד. ירידת הריבית בהיקף כלשהו מאוד תסייע להתאוששות הענף. ואנחנו מאוד מקווים שבאמת מי שמקבל את ההחלטות ומי שמחזיק את הקרקעות והצנרת של הוצאת ההיתרים, אם יתנו קצת יותר יד זה יעזור לנו מאוד. גולדה אמרה: אין לנו ברירה כי אין לנו לאן ללכת״.

גיל דויטש, הוסיף: ״יש 2 תהליכים חשובים בתחום הזה, אחד זה התייקרות גדולה מאוד בעלויות כח האדם והעבודה ואני מאמין שזה ירגע עכשיו וישפיע על השוק לטובה, גם מחיר חומרי הגלם יתייצב בעקבות המצב הגיאופוליטי החדש. מצד שני צריך להזהר שהצפון ישאב חלק גדול מהמשאבים של מדינת ישראל והענף יושפע מזה״ .