
הכישלונות של משרד הבינוי והשיכון והמחיר היקר שמשלם הציבור
התמונה של שר השיכון גולדקנופף בחודש נובמבר 24, עומד בחולות ציר נצרים בעזה ומצהיר על תמיכתו ורצונו לעודד התיישבות בעזה, דומה לרבים כי הייתה מנותקת מהמציאות.
זו לא הפעם הראשונה לשמוע מהשר הצהרות שעוררו ביקורת, כמו למשל הצהרתו, עם כניסתו לתפקיד בתחילת דצמבר 22, שבה אמר כי אינו מבין על איזה משבר בנדל"ן מדברים, כשמבחינתו הכל בסדר בתחום, והוא רואה שכל הזמן בונים בארץ. זאת כאשר באותה השנה - 2022 - זינקו מחירי הדירות והגיעו לשיא של 20%.
משרד הבינוי והשיכון הוא אחד המשרדים החשובים בוודאי לכל מי שזקוק לדירה, או גר בשכירות, בדגש על אוכלוסיות פחות מבוססות זוגות צעירים וכדומה, ובוודאי כיום בתקופה של מלחמה והצורך לסייע לתושבים ביישובים בדרום ובצפון שנפגעו קשות במלחמה.
מה קרה בפועל מול ההבטחות וההצהרות של משרד הבינוי והשיכון
למשל מה קרה עם ההצהרה לבנות 100 אלף דירות בשנה, שהצהיר שר השיכון?
 לפי נתוני הלמ"ס לסיכום שנת 23, מסתבר כי מאז כניסתו לתפקיד מספר הדירות שניבנו בשנים 23- 24 עמד בממוצע על - 60,000 דירות, 62,000 בשנת 23, ובשנת 2024 58,470 דירות. רחוק מאוד מההצהרה על בניית 100,000 דירות בשנה.
נכון שהמלחמה שפרצה באוקטובר 23, השפיעה על הענף, אך מסתבר שזו לא הסיבה העיקרית לקצב הבנייה הנמוך, שהמשיך גם ב- 2024. המחסור בפועלי בניין שהחל עוד לפני המלחמה, המשיך ביתר שאת במהלך המלחמה, מבלי שהצליחו למלא את הפער בעובדי בניין זרים. יתירה מכך, מנכ"ל משרד השיכון הצהיר בתחילת שנת 2024 על כוונתו לייבא לישראל כ- 80,000 פועלי בניין, כדי להתמודד עם המחסור החמור כתוצאה מהפסקת עבודת הפועלים הפלסטינים, שכניסתם נאסרה בעקבות המלחמה. מה קרה בפועל? נכון לינואר 2025, הגיעו בקושי כמה אלפים בודדים. נתוני הלמ"ס על הרבעון השני של 2024 הדגישו את המצב החמור בענף, עם ירידה של 14% בהתחלות הבנייה וירידה של 24% בנתוני גמר הבנייה, לעומת הרבעון ב- . 2023 . לפי נתוני הלמ"ס , בין החודשים אוקטובר 2023 לספטמבר 2024, החלה בנייה של כ- 58 אלף דירות בלבד, זהו נתון נמוך ב כ-10% לעומת כ-65 אלף דירות שנבנו ב-12 החודשים הקודמים (מאוק' 22 עד ספ' 23), ונתון הנמוך בכ-20% לעומת 73 אלף דירות שבנייתן החלה בין החודשים אוק' 21 וספ' 22.
חוסר בנייה והיצע של דיור להשכרה לטווח ארוך
אחד הכישלונות הבולטים של המשרד הוא הזנחה של כל נושא הבנייה מציאת פתרונות השכרה במחיר סביר למאות אלפי זוגות צעירים, שלט לדבר על נושא הדיור הציבורי.
הבנייה להשכרה היא שולית מול הביקוש העצום להשכרה בכלל ובפרט בתנאים סבירים, כשליש מהישראלים מתגוררים בשכירות, וכמה דירות נבנו להשכרה במסגרת "דירה להשכיר" הפרויקט הממשלתי? לפי נתוני החברה כ- 2,000 בממוצע כל שנה בשנתיים האחרונות. היתרונות והביקוש ברור מצד השוכרים, כמו למשל שכירות לטווח ארוך ובשכ"ד ידוע מראש, כשעליות המחיר ידועות ומוגבלות במהלך השכירות.
במצב הנוכחי מכרזי דיור להשכרה נכשלים, אין מוטיבציה לקבלנים לבנות פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, ואין תמריץ משמעותי מצד משרד השיכון והמדינה לקבלנים לבנות. "התמריץ" המוצע לקבלנים אינו רלבנטי, שכן בסביבת ריבית גבוהה לא משתלם לקבלנים לבנות דירות להשכרה, והם מחפשים הטבות הרבה יותר משמעותיות.
באוגוסט 2024 יזם משרד הבינוי והשיכון תוכנית אסטרטגית להתמודדות עם הביקוש לשכירות מול ההיצע הדל, ובין היתר נכתב ע"י המשרד כי "שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות בישראל נמצא במגמת עלייה לאורך השנים. מוערך כי בשנת 2023 מתגוררים בשכירות כ־29% מכלל משקי הבית המדינה. היקף שוק השכירות מוערך ב־42 מיליארד שקל". המנכ"ל יהודה מורגנשטרן אמור היה לגבש תוכנית אסטרטגית לשוק השכירות, בתוך 4 חודשים, שעברו כבר, ותוכנית עדיין אין.
ללמוד מהעולם איך מקדמים מגורים בשכירות
במדינות רבות בעולם, שכירות מפוקחת ושכירות לאוכלוסיות שמתקשות ברכישת דיור בשוק הפרטי מקובלות מאוד, ומספקות פתרונות דיור בשכירות בתנאים נוחים למשפחות רבות ולתקופה ארוכה. בישראל הבנייה לאוכלוסיות אלו, עושה רושם שהפכה להיות סקטוריאלית, ללא מענה סביר לכלל האוכלוסייה.
בערים כמו: וינה , ברלין , לונדון, בפריז, בוסטון, ניו יורק ועוד, השכירות לטווח ארוך מפוקחת ע"י המדינה או העיר וקיימים קריטריונים ומיגבלות לגבי העלאת שכ"ד ועוד.
אם בשנת 2024 פורסמו לפי רמ"י מכרזים ל"דיור להשכרה" בהיקף של כ – 7,000 יח"ד, במכרזים שנסגרו ייבנו בסופו של דבר בקושי 950 יח"ד, טיפה בים מול הביקוש. היזמים והקבלנים נימנעים שלא לומר בורחים, מכל נושא הבנייה לשכירות ארוכת טווח כי היא לא משתלמת להם, בוודאי בסביבת הריבית הנוכחית, וחוסר סיוע ותימרוץ ממשלתי.
מה אפשר היה לעשות כדי לנסות להתמודד עם הביקוש לדיור בישראל?
כפי שציינו חובה היה מצד משרד השיכון לנסות ולמצוא פתרונות זמינים להתמודדות עם משבר הדיור, והמחסור בדירות במיוחד עבור זוגות צעירים וחסרי דיור, אבל עושה רושם לפי המעשים שזה לא בראש סדר העדיפות של המשרד לפי התוצאות בשטח.
קחו למשל את העובדה שבידי הקבלנים מלאי אדיר של מעל 71,000 דירות חדשות שלא נמכרו, ובמקום לנסות למשל למצוא דיירים לאותם דירות בתנאים נוחים, בעידוד וערבות ממשלתית, כמובן בתנאים וקריטריונים כפי שיקבעו, אותם עשרות אלפי דירות עומדים ריקות. בטוח שניתן היה להסב לפחות חלק מהדירות לדיור להשכרה לטווח ארוך.
מה קורה במציאות? הציבור הסתער בשנת 2024 על מבצעי הקבלנים ורכש עשרות אלפי דירות "על הנייר", עם כל הסיכון במשכנתאות וההלוואות שנלקחו כמו הלוואות בלון, כשהמדינה בעצם מפסידה מיליארדים ממיסוי שהיה יכול להתקבל במקום דחייה מלאכותית של הרכישה, שעוזרת בעיקר לקבלנים ולבנקים להרוויח.
ויש גם את רמ"י - רשות מקרקעי ישראל, שתפקידה לנהל את המקרקעין בישראל של המדינה, בראש מועצת רמ"י עומד שר השיכון. כשקוראים מה תפקידה של רמ"י : "הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בהישג יד, דיור ציבורי, תעסוקה, שטחים פתוחים ולמטרות אחרות, במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק, החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים", מול לא מעט כישלונות סידרתיים של רמ"י בשיווק קרקעות למגורים בשנתיים האחרונות ובמיוחד בשנת 2024 וגם כיום כשהקרקעות בחלק מהמכרזים להקמת יח"ד כמו בדרום נימכרים כמעט ללא עלות ועדיין אין ביקוש מצד הקבלנים, ממש לא מופתעים.
הכישלון של פרויקט הגרלת "דירה בהנחה"
מול יותר מ- 100,000 נרשמים, בממוצע, להגרלות היצע הדירות, הממוצע עומד על פחות מ-4%. למשל בהגרלה האחרונה שנסגרה ב- 21.1.25, לפי נתוני משרד השיכון מספר הדירות שהוצעו ברחבי הארץ היה 3,925 ומיספר המתחרים על אותם דירות היה -97,847. עלות הסבסוד של מחירי הדירות לזוכים בהגרלות עולה מיליארדי שקלים למדינה, מה שחמור הוא שבמקום לנסות לפתור את מצוקת הדיור לכמה שיותר חסרי דיור וזכאים אמיתיים, הפך הפרויקט למקור רווח למעט זוכים בערים שהדיור יקר בהן כמו במרכז. רווחים גדולים שהגיעו מהפער בין מחיר הרכישה למחיר הדירה במכירה לאחר תקופת ההמתנה, והגיעו גם למיליון שקל ויותר.
בסיכומו של דבר שיטת "ההגרלות" ותוצאותיה, היא בעצם הודעה בכישלון השגת היעדים של המדינה באמצעות משרד השיכון.
ועוד לא דיברנו על הסבל שנגרם ללא מעט "זוכים", שמגלים שהדירות שזכו בהן אפילו לא קיבלו עדיין היתר בנייה. ודירות שכבר התחילה בנייתן, או שחלו עיכובים ממושכים, או שאיכות הבנייה היתה ירודה, ועוד בעיות שגורמות לזכייה להיראות הכל, רק לא "זכייה".
במקום ליזום בניית דירות להשכרה לטווח ארוך בשכ"ד סביר, בונים באזור הכי יקר
זה נכון שמשרד השיכון לא עצמאי בהחלטות ובעשייה, והוא תלוי וקשור בשיתוף פעולה עם משרדים נוספים כמו האוצר וכדומה, כמו גם תלוי בגורמים שונים כמו למשל החלטות בנק ישראל, סביבת הריבית, אינפלציה, מצב בטחוני ועוד. אבל כשרואים את התנהלות משרד השיכון, וגופי הסמך של המשרד בהתמודדות עם מצוקת רבים בציבור, ולפתור בעיות לכלל האוכלוסייה במדינה, הכישלון די מהדהד.
אחד האבסורדים של מדיניות משרד השיכון הוא מתן מתנות דווקא לעשירים, למשל בשיווק דירות להשכרה ארוכת טווח דווקא באזורים מהיקרים במדינה כמו למשל מתחם שדה דב בצפון ת"א והאזור, כאשר ההפסד כפול. בנייה במספר קטן של דירות שרק העשירונים העליונים יוכלו להרשות לעצמו לשכור שם דירה, בממוצע מחיר של 13,000 שקל לחודש, במקום לבנות באותו תקציב של מיליארדים, אלפי דירות קטנות להשכרה באזורים הרבה פחות יקרים. מי שמיד עם כניסתו לתפקיד הצהיר כי "אין משבר בענף הנדל"ן" ושהכל בסדר לכאורה, ובמקום אפילו למראית עין להראות שאכפת לו מכלל האוכלוסייה, מצטלם עם יועציו בעזה, ככה לא בונים חומה ולא בונים מדיניות דיור יעילה עבור כלל הציבור במדינה.