כנרת חן
28/07/2011
שוק הנדל"ן בארץ מתחיל אולי להראות סימנים של האטה במגמת עליות המחירים, בין היתר בשל צעדים של האוצר ושל בנק ישראל, צעדים שנסקרו בהרחבה בגליון הקודם של FUNDER, וביניהם ניתן למצוא – מתן פטור ממס שבח לדירות בייעוד מגורים ששימשו למשרדים, ביטול פטור ממס שבח על דירות השקעה, העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה, הרחבת הפטור ממס שבח במכירת דירות להשקעה והחמרת התנאים למשכנתאות.
החמרת התנאים למשכנתאות פוגעת בעיקר במי שטרם נכנסו לשוק, כלומר בעיקר זוגות צעירים שעושים מאמצים כבירים בנסיון להגיע ליכולת לרכוש דירת מגורים ראשונה. אחת האפשרויות בהקשר של השגת המימון הדרוש, והפתוחה בפני כל היא הגדלת שיעור המימון באמצעות רכישת ביטוח נוסף –EMI . רכישת דירה תוך שימוש בביטוח EMI עשויה לאפשר שיעור מימון גם עד 90% משווי הנכס.
מי זו EMI?
חברת EMI (Ezra Mortgage Insurance), היא חברה פרטית מקבוצת הראל ביטוח ופיננסים. החברה היא יחידה מסוגה בארץ, נכון להיום.
החברה מהווה ביטחון נוסף עבור הבנק, כשמדובר באחוז מימון גבוה מ-70% (למרות שייתכנו מקרים חריגים בהם הבנק יאשר ללווים "טובים" שיעור מימון בגובה 75% מערך הנכס, גם ללא תוספת של EMI).
לא כל הבנקים עובדים עם EMI
למרות שרוב הבנקים כן עובדים עם EMI (מזרחי-טפחות, לאומי למשכנתאות , פועלים-משכן, דיסקונט למשכנתאות והבינלאומי-אוצר החייל), ישנם בנקים שכלל לא עובדים עם EMI, (בנק ירושלים, בנק איגוד). כך שבמידה ונדרש שיעור מימון גבוה ולא רוצים לערב ערבים, יש לברר מראש עובדה זו, אפילו עוד לפני שניגשים לסניף עצמו. את הפרטים ניתן לקבל מן הסתם גם בחברת EMI עצמה.
מה תהליך השילוב של EMI
לאחר שהוגשה בקשה עקרונית לבנק, ומדובר בבקשה שבה שיעור המימון הוא מעל ל-70% מערך הדירה, הבנק יצטרך להגיש את הבקשה שלכם עם כל הנתונים גם ל-EMI, זה אומר שתצטרכו לחכות לאישור מהם גם. לרוב תינתן תשובה תוך 24 שעות, כלומר לא רק תשובה של כן או לא, אלא גם במידה והם מבקשים לראות מסמכים נוספים.
יש גם אפשרות להגיש בקשה ישירות ל-EMI, בהסתמך על מילוי שאלון אישור עמידה בקריטריונים. צריך לזכור שבמקרה כזה תצטרכו לגשת לבנק בכל מקרה ושוב להגיש מסמכים ל-EMI לכן חבל על דרך זו מסרבלת רק את התהליך. במידה ופניתם ישירות ל-EMI לפני הפנייה לבנק, הם יוכלו להפנות אתכם ולקבוע לכם פגישה בפועלים או במזרחי-טפחות, לשאר הבנקים תצטרכו לפנות לבד.
אם הגשתם בקשה בבנק מסוים, ואתם בודקים בנוסף אישור עקרוני בבנק אחר, תוכלו לציין שכבר יש ברשות EMI מסמכים קשורים שלכם והבנק יצטרך רק לשלוח בקשה פורמלית שלו.
האישור וכמה זה עולה לי
במידה וקיבלתם אישור סופי (לאחר הצגת המסמכים), תחושב לכם פרמיה התלויה בסכום המבוקש, בשקלול עם תקופת ההלוואה בשנים.
כלל אצבע לחישוב גובה הפרמיה הוא: בהנחה והמשכנתא היא לתקופה של 25 שנה, הרי שעל כל 450,000 שקל הלוואת משכנתא, יתווספו כ-100 שקלים פרמיה להחזר החודשי (לקוח מתוך אתר הבית של EMI).
תשלום ישירות ל-EMI
הבנק יציע לכם לקחת את סכום הפרמיה אותו עליכם לשלם לחברה כחלק מהלוואת המשכנתא, ויפרוס אותו יחד עם ריבית והצמדה או כמסלול לא צמוד. אולם לקוחות לא מודעים לעובדה שקיימת אפשרות לשלם את הסכום ישירות לחברה במקום לקחת אותו כמשנה נוסף בהלוואה!. כלומר אם ברשותכם סכום נזיל, תוכלו לשלם ישירות ל-EMI, במקום לקחת את הסכום כהלוואה ולשלם ריביות והצמדות. במקרה כזה, הבנק יוכל לתת לכם את פרטי החשבון של EMI כך תוכלו לבצע הפקדה ישירות אליהם.
עוד דבר שחשוב לזכור, במהלך השנים, לאחר תקופה ששילמתם כל חודש משכנתא, הרי שאחוז שיעור המימון יורד, ואז ניתן לבטל את ביטוח ה-EMI ולבדוק קבלת החזר מהחברה. הבקשה תיעשה דרך הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא, הם יבדקו ויגישו בקשה ל-EMI בקשר עם ההחזר. סכום ההחזר של הפרמייה מ-emi אותה תוכלו לקבל יהא לא יותר מ-59% מהפרמיה.
מתי כיסוי EMI יופעל
כיסוי EMI לבנק יופעל רק במקרה שחס וחלילה מגיעים למצב שהבנק צריך למכור את הנכס (מימוש דרך כונס נכסים), ועדיין נשארה יתרת חוב. כמובן מדובר במצב מאוד קיצוני, וגם זאת רק לאחר ניסיונות להגיע להסדר במידה והלקוח לא עומד בתשלומים.
חשוב לא להתבלבל בין ביטוח EMI לבין ביטוחים רגילים. בכל לקיחת משכנתא יש צורך בביטוח נכס או ביטוח חיים (אלא אם כן ישנו פטור מיוחד בביטוח חיים).
לסיכום, כמובן שמבחינה כלכלית עדיף לקחת סכום משכנתא קטן ככל שניתן (כלומר שיעור מימון נמוך) ללא שימוש ב-EMI וכך להקטין את ההחזרים לבנק, פחות ריביות, פחות פרמיות וכו', אולם לצערנו ברמת המחירים הנוכחית, נדרשים לשיעורי מימון גבוהים.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
