איפה יהיה לכם קשה למצוא דירה להשכרה, ואיפה יותר קל לשכור?

שוק השכירות בעלייה בשנים האחרונות לא בהכרח מהסיבות הנכונות, אלא בעיקר מסיבות של קושי לרכוש דירה, לגייס את הסכום הראשוני כהון עצמי, יוקר המחייה, ועוד סיבות מעבר להחלטה להעדיף שכירות על רכישת דירה, ואת ההון העצמי להשקיע למשל בשוק ההון.

אין ספק שהגבלות כמו גיוס משכנתא, למשל בהחלטה האחרונה של בנק ישראל, להגביל את הלוואות "הבלון / הבולט" מצד הבנקים ומבצעי ההלוואות של הקבלנים, תקשה עוד יותר על כל מי שחשב לרכוש דירה חדשה בעיקר.

נוסיף לכך שוק לא מפותח לשכירות ארוכת טווח בישראל, להבדיל מהעולם, ותמונת הביקוש הגואה לשכירות בישראל ללא היצע מספיק היא נתון די קבוע שנימצא בעלייה מידי שנה.

(תרשים למ"ס).
 

בתרשים 1 של הלמ"ס מתוך נתוני הבעלות על דירה לשנים 2013- 2024 , ניתן לראות בבירור את האחוז הנמוך מאוד של הדירות בשכירות במהלך 12 השנים, כשהגידול היה מזערי בקושי 4.5%, מתוך סך כל הדירות.

נתוני שכירות

לפי נתוני הלמ"ס, 81.2% מהדירות בשכירות מושכרות על ידי אנשים פרטיים, 6.7% על ידי חברות לדיור ציבורי, 4.5% על ידי קיבוצים ומושבים, 4% על ידי חברות, 1.1% על ידי גורמים אחרים, ו- 2.5% לא ידוע.

האחוז הגבוה ביותר של דירות בשכירות נמצא במחוז תל אביב - 39.1%, והנמוך ביותר במחוז הצפון - 20.4%. ערים בולטות עם אחוז גבוה של דירות בשכירות הן: חריש 51.8%, תל אביב-יפו 47.4%, וגבעתיים 41.8%. מועצות מקומיות עם אחוז גבוה של דירות בשכירות הן: מצפה רמון 55.8%, וקריית ארבע 43.6%. 

בשנים 2024-2023 ב 14.1%- מהדירות בשכירות התחלפו השוכרים. השיעורים בבאר שבע ובתל אביב-יפו היו גבוהים יותר, בת"א 20.3% וב"ש 17.4%.

בערים הגדולות שבהן 100 אלף תושבים ויותר, מצא כי במבנים עם 20-11 דירות אחוז השכירות הוא הגבוה ביותר 35.6%, לעומת 14.4% בלבד, במבנים קטנים של 2-1 דירות.

באר שבע ותל אביב שיאניות תחלופת השוכרים

בשנים 2024-2023 ב-14.1% מהדירות שבשכירות התחלפו שוכרים. מבין הערים הגדולות עם 200 אלף תושבים ויותר, השיעור הגבוה ביותר נמצא בבאר שבע 20.3% מהדירות, ובתל אביב-יפו 17.4% מהדירות. ואילו השיעור הנמוך ביותר בתחלופת שוכרים נמצא באשדוד 11.9% מהדירות. (תרשים 5- למ"ס).
 

למבוגרים ולנשואים חשוב יותר להחזיק בדירה בבעלות

ככל שקבוצת הגיל גבוהה יותר, חלקם של המחזיקים בדירות בבעלותם עולה, וחלקם של המחזיקים בדירות בשכירות יורד.

בדירות שבהן גילם של המחזיקים הוא עד-34 כ- 60% הן בשכירות, לעומת כ- 18% בדירות שבהן מחזיקים בני 65 ומעלה. (תרשים 10- למ"ס).

מצב משפחתי -78% מהדירות שהמחזיקים בהן נשואים, הן דירות בבעלות, ו-22% הן בשכירות. לעומת זאת, בקרב הדירות שהמחזיקים בהן רווקים 40% הן בבעלות ו-60% בשכירות. בדירות שהמחזיקים בהן גרושים 58% הן בבעלות ו- % 42 בשכירות. 
 

מה קורה בשוק השכירות בעולם?

במרכז אירופה ובמערב, אחוז השוכרים כמעט כפול מבישראל, לעומת מזרח אירופה שם דווקא אחוז השוכרים נמוך מאוד גם ביחס לישראל. יתכן שהסיבה היא כי במדינות המזרח מחירי הנדל"ן נמוכים ואין כדאיות לשכור לעומת כדאיות לבעלות. (תרשים- 13 למ"ס).

בישראל הצפי הוא שככול שמגמת רכישת הדירות תיבלם, שוק השכירות יהיה פופולארי יותר, מה שישפיע כמובן על הביקוש ועליות המחירים. למרות זאת עדיין רכישת דירה להשקעה בישראל, אם נתעלם מריווחי הון והשבחה, התשואה משכירות מאוד נמוכה בסביבות ה 3% - 4.5 במקסימום, אמנם פטור ממס, אבל ממש לא אטרקציה כשבפיקדון בבנק ניתן לקבל לשנה ללא סיכון עלויות תחזוקה ועוד, ריבית בין % 4.5- ל5% שנתי.