התפתחות התלות בחברות ניהול

למה נחוצה חברת ניהול מקצועית?

1.יעילות בעבודה וחסכון בכסף - לחברת ניהול מקצועית יש כוח גדול מול הספקים כיוון שהיא מחזיקה לרוב עשרות בניינים ויש לה שיתופי פעולה והסכמים מול ספקים שונים, כגון: חברות מעליות, גנון, ניקיון, אבטחה, ביטוח וכדומה. שלא בדומה לוועד בית של בניין אחד שעובד מול ספק אחד ולכן אין לו את כוח הקניה של חברת ניהול. חברת ניהול מקצועית ואתית תספק מחירים נוחים וטובים לטובת הבניין. 

2.המערכות היום הן יותר מכאניות וממוחשבות. לדוגמא: מערכות הבניין, מגדלים בקומות  העליונות כבר לא מקבלים מים ישירות מהעירייה אלא באמצעות מערכות הגברת לחץ מים בתוך המבנה בשל הגובה הרב. בנוסף, בעבר היה צורך לבנות בבניין מעלית אחת, כיום יש צורך במספר מעליות, המעליות צריכות לעלות יותר קומות, והמהירות וגודל המעלית השתנו. לוחות הפיקוד של המעליות הרבה יותר משוכללים ולרוב הן ממוחשבות על מנת לתת את מירב היעילות של נסיעת המעלית. 

3.בכל הבניינים החדשים כיום יש דרישות חדשות בנושא כיבוי האש. בכל מגדל כזה צריך שיהיו מערכות לגילוי עשן, ארונות כיבוי, מערכת כיבוי אש אוטומטית ומערכת הגנה לאש. כל המערכות הללו חייבות להיבדק לפחות פעם בשנה.

4.גנראטור- בבניינים הגדולים יש היום גנראטור. תפקידו המרכזי הוא לתת מתח חשמלי למערכות החיוניות בבניין בזמן הפסקת חשמל. כגון: תאורת חדרי מדרגות, מעליות ומערכות כיבוי אש. גנראטור צריך לעבור טיפול תקופתי וטיפול שנתי.

גם בנושא עלויות האחזקה קיימת בורות רבה.

אופן התמחור מול הדיירים התפתח כרעיון שלוקחים עמלה מסוימת מההוצאות. ונקבע תמחור של cost+15 %, כלומר החברות גובות דמי אחזקה על פי הוצאות האחזקה שהוציאו + אחוזי רווח מעל עלויות האחזקה. במהלך השנים השיטה הזו כבר לא היתה כדאית, המערכות השתכללו, ונוצר מצב שעלויות האחזקה והניהול בתמחור של אחוז מההוצאות הוא אינו מדויק.

דבר נוסף COST+ אחוזים יצר מצב לא אידיאלי כיוון שחברות העדיפו ליקר את עלויות האחזקה כדי להרוויח אחוזים גבוהים יותר ויצר חוסר שקיפות בין חברות הניהול לבין ועדי הבניינים. כך גם אתם הצרכנים  מפסידים פעמיים , פעם את עלויות האחזקה הגבוהות ופעם נוספת את אחוזי  דמי הניהול שמעל הוצאות האחזקה. תקופה זו נקראת גם "הבועה" של חברות ניהול הבניינים
במדינת ישראל

תפקידו של ועד הבית כיום הוא התנהלות מול חברת הניהול ותיווך בין הדיירים לחברת הניהול. ועד הבית הוא הגוף הייצוגי של הבניין מול חברת הניהול. בנייני היוקרה כיום לא יכולים להתנהל ע"י ועד בית בלבד. כייוון שאין להם ידע במערכות המורכבות, וחוסר זמן לטפל בכך. ולכן הפנייה לשכירת   השירות של חברות ניהול מקצועיות הינה טבעית אך המלצתי היא לעבוד בשיטת ה FIX PRICE  היכולה להתבטא בשתי צורות:

1. דמי ניהול קבועים מעל הוצאות האחזקה בשיטה זו אין אינטרס לחברת הניהול לנפח את הוצאות האחזקה מאחר ושכרה מובטח בכל מקרה.

2. מחיר כולל קבוע המבטא את הוצאות האחזקה ועמלת הניהול כך שהצרכן מבטיח לעצמו מחיר קבוע.

שתי צורות תמחור אלו יוצרות שקיפות מלאה מול הצרכן מכיוון ואין לחברת הניהול "צורך" בניפוח והסתרת עלויות האחזקה כיוון ששכרן כבר הוסכם ונקבע מראש.

לסיכום ניתן לומר כי מאחר והצורך הזה לקיום חברות ניהול מקצועיות קיים. חברות הניהול צריכות לעשות את עבודתם בצורה מקצועית ביותר עם ערך מוסף לצרכן. כדי להגיע למצב הזה צריכות חברות הניהול להתחדש באופן שוטף ולייצר שירותים נוספים בתחום המקצועי- טכנולוגי. תוך עמידה בקצב החידושים וצורכי השוק, עם הבנת רצונות וצרכי הלקוח.  

הלקוח רוצה שחברת ניהול תספק במדויק ובצורה שקופה את מה שיש בהסכם. בהירות ההסכם בין חברת הניהול ללקוח, איך נראה הסכם הוגן, ומה צריך לבדוק.

נכתב ע''י יואל רדושר,
א.ד.מ ניהול ואחזקת מבנים בע"מ

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.