מה אפשר ללמוד מדו"ח בנק ישראל על הצפוי בענף הנדל"ן?

ביקשנו לבדוק מה מעלה דו"ח בנק ישראל לשנת 24', בדגש על שוק הדיור בישראל, והאם ניתן להסיק מהדו"ח על הצפוי בעתיד הקרוב והרחוק יותר בענף.

עיקרי הדו"ח הנוגעים לשוק הדיור 

ענף הבנייה סבל בשנת 2024 ממחסור בכוח אדם וירידה של היקף הבנייה בשל איסור כניסתם של פועלים פלסטינים עם פרוץ המלחמה. הדבר התבטא בעיקר בהתארכות משך הבנייה, ירידה בסיומי הבנייה ופגיעה חמורה יותר בהתחלות הבנייה שלא למגורים.

מאידך, החל מתחילת שנת 24' גדל היקף העסקאות לרכישת דירות לצד עלייה של 7.3 אחוזים במחיריהן, ועלייה במלאי הדירות הלא מכורות. זאת, ככל הנראה, על רקע חששות הציבור מהיצע מוגבל בעתיד בשל הירידה הנוכחית בהיקף הבנייה, והצורך בשיקום נזקי המלחמה.

עליית הביקוש לדירות חדשות הובילה את הגידול של היקף העסקאות בדירות, והועצמה על ידי מבצעי מימון שהציעו הקבלנים.

204,000 יח"ד אושרו בשנת 24', השאלה ללא תשובה - מה יהיה עם הביצוע?

למרות אתגרי המלחמה אישרו מוסדות התכנון 204,000 יחידות דיור, חלקן במסגרת תוכניות לשיקום הדרום והצפון. אולם בחלק מהתוכניות המאושרות המעבר מאישור לביצוע מחייב הסרת חסמים לא פשוטים.

מספר יחידות הדיור ששווקו על ידי רמ"י במכרזים עם זוכה וללא מכרז נותר יציב ביחס ל לשנת 23', אך בהשוואה לשנים 2021 ו 2022- מדובר בצמצום תוך ירידה של מחירי הקרקעות, (מ.ק- מגמת הירידה אגב הגיעה לשיא באזורים שהיו המבוקשים ביותר בשנת 22' כמו מתחם שדה דב).

הממשלה יזמה "מגה הסכמי גג", (מ.ק- הכוונה להסכמים עם הרשויות המקבלות מענקים, בתמורה לעמידה ביעדי היתרים והתחלות בנייה בעירם), להאצה של הגדלת היצע הדיור. המודל החדש מציב רף גבוה להיקף ההסכמים ולקצב המימוש, אך אתגרי תשתיות בתחומי התחבורה והמים, שכבר מעכבים את מימוש הסכמי הגג הרגילים, עלולים להוות מכשול גם בהסכמי ה"מגה".

פינוי יישובים מהדרום ומהצפון צמצם את המלאי האפקטיבי של הדירות, והגדיל את הביקוש לשירותי דיור בשאר האזורים. כנגד זאת מיתנו את הביקוש לשירותי דיור זמינות של חדרי מלון, שסייעה לתת מענה למפונים, מאזן הגירה שלילי ושיעור גבוה של צעירים המשרתים במילואים, עליית מחירי השכירות הסתכמה ב 4.0- אחוזים.

המחסור בעובדים בענף מאז פרוץ המלחמה מחדד את החשיבות של שיפור כוח האדם בו תוך הגברת מוכנותם של העובדים להטמעת תיעוש, אשר יפצה על המחסור בכוח עבודה. אם נאמר את דעתנו לא ניכר שיהיה שיפור משמעותי בנושא גם ב- 2025.

שוק הדיור הושפע בעיקר ממלחמת "חרבות ברזל" אשר פרצה באוקטובר 2023 .

המלחמה הביאה לפגיעה בכושר הייצור של ענף הבנייה ובהיצע הדירות הזמינות, להסטה של הביקוש לשירותי דיור מאזורי הלחימה לאזורים אחרים ולעלייה בביקוש לעבודות שיקום. מגבלת ההיצע המרכזית לענף הבנייה הייתה זמינות נמוכה של עובדים: מספר הפועלים הפלסטינים נותר נמוך מאוד, לאחר איסור הכנסתם לישראל בשל אילוצים ביטחוניים מתחילת המלחמה. הממשלה הגיבה בהגדלת מכסות העובדים הזרים ובתמריצים לעידוד ישראלים להשתלב בענף . גידול מספר העובדים הזרים היה ניכר אולם כצפוי הדרגתי, ועד סוף השנה פיצה רק על חלק קטן מהירידה של מספר העובדים הפלסטינים. העלייה של מספר העובדים הישראלים הפתיעה לטובה, אך גם היא לא הספיקה כדי לפצות על המחסור.

למרות המחסור בעובדים היקף התחלות הבנייה בשנת 2024 נותר יציב והסתכם בכ- 65,500 יחידות דיור. היקף ההתחלות בניכוי הדירות שנהרסות בתהליכי "התחדשות עירונית quot;- 60,000 יח"ד נמוך רק במעט מהעלייה השנתית ארוכת הטווח של צורכי הדיור בישראל. פינוי יישובים השבית את היצע הדירות באזורים המפונים, והגדיל לפחות זמנית, את הביקוש לשירותי דיור באזורים האחרים. המלחמה גרמה בתחילתה לפינוי של כ - 143,000 תושבים מכוח החלטת הממשלה, ונוסף על אלה התפנו כ 100,000- איש באופן עצמאי, אך במהלך השנה חלק מהם, בעיקר באזור הדרום, חזרו לבתיהם .מרבית המפונים מאזור הצפון טרם חזרו ליישוביהם, עד סוף השנה. בתים ותשתיות רבים נפגעו במהלך המלחמה, מה שפגע בזמינותם בטווח הקצר והגדיל את הצורך בעבודות בנייה לשיקומם.

איור 1 - מועסקים בענף הבינוי ביחס להתחלות וגמר בנייה. (איור- למ"ס ובנק ישראל).
 

נציין כי המחסור בפועלי הבניין ממשיך גם בשנת 2025, ומול הצורך בעוד עשרות אלפי פועלי בניין, בעיקר מקצועיים, לא ניכר שיפור משמעותי מתחילת 24' ועד היום אפריל 25'.

ירידה משמעותית בהתחלות בנייה, והתאוששות ניכרת לקראת סוף שנת 24'

המחסור בעובדים בגלל המלחמה הביא ב 2024- לירידה ניכרת של היקף הבנייה למגורים. הצמצום של פעילות הבנייה למגורים, ניכר בעיקר בירידה של כ-10 אחוזים בסיומי הבנייה בשנת ,2024 יחסית לאוקטובר 2022 - ספטמבר 2023.

בסוף השנה נסקו התחלות הבנייה לרמה גבוהה של כ 65,500- יחידות דיור – ירידה של כ 2% ביחס לאוקטובר 2022 –ספטמבר 2023 (איור ח'- 4 ). הירידה בהתחלות התרכזה בעיקר בדירות שאינן למכירה )לרוב דירות בבנייה עצמית(ובדירות בסבסוד ממשלתי, בעוד שמספר התחלות הבנייה למכירה בשוק החופשי, כשני שלישים מהשוק עלה בכ 9%- .

(איור- למ"ס ובנק ישראל)
 

מבצעי הקבלנים כגורם המשמעותי בגידול עסקאות לדירות חדשות ב- 24'

הורדת ריבית בנק ישראל ב 0.25- נקודת אחוז, בינואר 2024, הביאה לירידה קלה של ריביות המשכנתאות בכל המסלולים ותמכה בהתאוששות הביקוש, אך סביבת הריבית נותרה גבוהה. הביקוש הושפע גם מציפיות להיצע מוגבל בעתיד, במיוחד עקב המחסור בעובדים והצורך בשיקום הדרום והצפון. 

בלט במיוחד גידול מספר העסקאות בדירות חדשות, שנתמך משני גורמים: ראשית, הקבלנים הציעו מבצעי מימון אטרקטיביים, במיוחד דחיית תשלומים והלוואות "בולט" (בלון), שדחו את תחילת תשלומי הריבית על המשכנתה למועד האכלוס. זוהי למעשה הוזלה אפקטיבית של הדירות שככל הנראה הביאה להקדמה של רכישת דירות. שנת 2024 נרשמה עלייה משמעותית של כ 30- אחוזים בהיקף המשכנתאות החדשות תוך גידול משמעותי של השימוש בהלוואות "בולט" שנית, המלחמה הדגישה את חשיבות הממ"ד - יתרון מובנה של דירות חדשות. ואנחנו נוסיף את השפעת עליית המע"מ ל- 18% החל מינואר 2025.

אחרי שנת 2023 שבה מחירי הדירות ירדו ב 1.7- אחוזים, חלה ב 2024- תפנית מחירי הדירות עלו ב 12- החודשים שהסתיימו בדצמבר 2024 ב .7.3%- מחירי הדירות החדשות עלו ב- 4.1%, ועקב הטבות המימון שניתנו לרוכשים ייתכן שמחיריהן המדווחים מוטים כלפי מעלה. משום כך התייקרות של הדירות מיד שנייה היא אשר הובילה את עליית מחירי הדירות בשנת 2024. ייתכן שהסיבה לכך היא שאיפה של הקונים לוודאות ולאכלוס מהיר.

זאת להבדיל כמובן, מרכישת דירה על הנייר שתהיה מוכנה בעוד 3- 5 שנים, לפי ההסכם.

(איור- למ"ס ובנק ישראל)
 

סיכום - אם לא יהיה שינוי דרמטי בכל הקשור להתמודדות עם המחסור בעובדי בניין, להערכתי צפוי בהמשך גל של איחורים במסירת דירות חדשות, ועוד לא דיברנו על השפעת ההתייקרות החריגה של מדד תשומות הבנייה, שעלה בשנת 2024 ב 2.9%- והוסיף ועלה בינואר 2025 בחודש אחד בלבד ב-2.6%- מה שכמובן ישפיע על התייקרות מחירי הדירות שנרכשו "על הנייר" עד לאכלוסן.