עשור לפרויקט "מחיר למשתכן" - האם המטרה הושגה?

‏את תוכנית "מחיר למשתכן" יזם בשנת 2015 שר האוצר משה כחלון במטרה להקל על מחוסרי דיור וזוגות צעירים, כך שיהיו זכאים להטבה לרכוש את דירתם הראשונה בתנאים נוחים. המשתתפים בהגרלה והזוכים היו רשאים לרכוש דירה בפרויקט, בהנחה משמעותית, עם הון עצמי בשיעור של 10% בלבד ממחיר הדירה שזכו בה. מזכיר לכם משהו? נכון, מבצעי הקבלנים ב-2024 "ניגנו על אותו מיתר" שיווקי, שילמו מחיר נמוך בהסכם והיתרה באכלוס.

בהמשך עברה התוכנית גלגולים ושינויים, בין היתר בשמה: "דירה בהנחה", "מחיר מטרה" ו"מחיר מופחת", על אותו עיקרון שהשיק כחלון באמצע שנת 2015.

מה שבטוח, חלק מזוכי מחיר למשתכן ושאר תוכניות הסבסוד עשו "מכה" יפה מאוד בין המחיר שבו רכשו את הדירה בפרויקט, לבין המחיר שבו מכרו את דירתם לאחר שחלפה תקופת ההגבלה. לעיתים הגיעה "הבוננזה"  למיליון שקל ויותר.

תנאי זכאות עיקריים וקהלי היעד לתוכנית

חסרי דירה מי שלא הייתה בבעלותם דירה ב-3 השנים האחרונות.

משפרי דיור בעלי דירה שמכרו אותה או התחייבו למכור תוך 12 חודשים מקבלת הדירה החדשה.

אוכלוסיות זוגות נשואים, הורים יחידניים, רווקים מעל גיל 35, נכים מעל גיל 21 עם נכות משמעותית.

תעודת זכאות נדרשת לצורך הרשמה להגרלות, תקפה לשנה ויש לחדש אותה. 

נתונים עיקריים לתוכניות "מחיר למשתכן" "דירה בהנחה" בין השנים: 2015- 2025

דירות ששווקו - כ- 115,000.

זכאים שנרשמו להגרלות - מעל 500,00.

מספר דירות שנמכרו ואוכלסו בפועל - כ- 78,000.

הנחה ממוצעת ממחיר השוק - 20% - 30%.

מענק בפריפריה – בממוצע  60.000 שקל.

*הגבלת מכירה פרק זמן - בין 5 ל-7 שנים.

לרוכשי דירה בתוכנית אסור למכור אותה במשך 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה שבה זכו לפי המוקדם מביניהם.

עלות הסבסוד של המדינה לתוכניות  משנת 2015- מעל 50 מיליארד שקל.

תוכנית מחיר למשתכן, שהייתה התוכנית העיקרית מבין תוכניות אלו, אפשרה לחסרי דירה לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. איך זה עבד? במכרזים לבנייה ניתנת הנחה על הקרקע והיזם המציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר לרוכש זוכה, לפי מפרט שקבעה המדינה. בתוכנית הוצעו הנחות במחיר הקרקע בשיעור של עד ,80% בשילוב עם מענקים לרוכשי הדירות וסבסוד פיתוח לקבלנים לפי שווי הקרקע. שיטה זו הביאה להנחה במחיר הדירה המורכבת משני חלקים: סבסוד ממשלתי (הנחה במחיר הקרקע ומענקים לרוכשים ולקבלנים) והפחתת מרכיבי עלות אחרים (רווח יזמי, שיווק, פרסום). בתחילת התוכנית, בשנת ,2015 הכריז משרד הבינוי והשיכון כי התוכנית תביא להנחה ממוצעת של כ-200,000 ש"ח לדירה. לפי מחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, ההנחה הממוצעת לדירה בשנת 2016 הייתה כ290.4- אלף שקל, או כ- 21.2% ממחיר השוק.

מה ההבדל בין תוכנית "מחיר מטרה" לתוכניות האחרות

בתוכנית מחיר מטרה, יש כמה הבדלים מהתוכניות הקודמות (מחיר למשתכן ומחיר מופחת), ובין השאר נקבע שמחיר למטר רבוע ממוצע לדירה לא יהיה יותר מ- 20,000 ש"ח (לפני מע"מ), למעט אם מדובר ביישוב שנמצא באשכול חברתי כלכלי 4 ומטה, שיעור ההנחה מוגבל ל-20% ממחיר הדירה או 300,000 ש"ח הנמוך מבין השניים. זאת בכפוף להערכת שמאי של רמ"י בעת שיווק הקרקעות (הסכום יעודכן אחת לשנה לפי השינוי במדד המחירים לצרכן בתוספת 1%, ההנחה המרבית לרוכש לא תהיה יותר מ500,000- שקל). בעת ההגרלה תינתן עדיפות לנכים רתוקים, שיעור הדירות שיוקצו בעדיפות ל"בני מקום" לא יהיה יותר מ-25% ממספר הדירות בכל מתחם, עבור יישובים באזור עדיפות לאומית א' ו-ב' שיעור הדירות שיוקצו לבני המקום יהיה עד 50% ועד 35% בהתאמה. ביישובי מיעוטים שיעור העדיפות לבני המקום יהיה בין 50% ל-100%, כפוף לתנאים מסוימים.

נוסף על התוכניות הנכללות ב"דירה בהנחה," הממשלה מפעילה כלים נוספים, הקיימים שנים רבות ומיועדים לזכאים העומדים בתבחינים, והם דיור ציבורי, סיוע בשכר דירה לשוכרים בשוק החופשי ומשכנתאות מוכוונות (מצ"ב: תרשים-5 מרכז המחקר והמידע הכנסת).
 

אפשר לראות שבשנת 2016 נמכרו בתוכניות סבסוד דירות למגורים 2,171 דירות, בשנת 2022 נמכרו 9,449 דירות. סך הכול בשנים 2022–2016 נמכרו לרוכשים 71,910 דירות.

המטרה הייתה טובה, הביצוע הרבה פחות מוצלח

במהלך השנים, לא רק שהתוכניות השונות להוזלת מחירי הדיור, ביוזמתו של כחלון ב-2015, לא צלחו, אלא להיפך. מחירי הדיור זינקו במהלך העשור והכפילו את מחירי הדירות.

מה שחמור לכאורה, זו העובדה שבמקום לעזור לשכבות היותר חלשות באוכלוסייה, כפי שהייתה המטרה המוצהרת, חסרי דיור, זוגות צעירים, הורים יחידנים  וכדומה, מי שבעצם זכה היו אלה שהבינו  שנפל לידיהם פרס בשווי כספי ניכר, בסכום של מאות אלפי שקלים ועד ליותר מיליון שקל, כשבחלק מהמקרים הדירה הכפילה את שוויה ויותר, במהלך השנים.

נכון, לזינוק במחירי הדירות במהלך העשור הייתה השפעה גדולה מאוד על התופעה, אך ניתן היה בהחלט למנוע את התופעה של עשיית רווחים גדולים מהקופה הציבורית ע"י מעטים שזכו, במקום לאפשר למי שבאמת זקוק להנות מהסבסוד ולא לספקולנטים שרכבו על הגל.

מה קורה כיום עם המשך התוכנית?

ההגרלה האחרונה התקיימה לקראת סוף שנת 2024, והגרלה נוספת הייתה אמורה להתקיים לאחר פסח. בינתיים אין מועד להגרלה הבאה, והקרב בין משרדי האוצר לבין המשרד לבינוי והשיכון, על גובה ההנחות ופרמטרים נוספים נימשך.

כמובן שלא הכל היה מושלם גם למי שכבר זכו בדירות בהנחה, פרויקטים רבים נמסרו באיחור, הבדלים משמעותיים  לעיתים בין מה שהובטח למה שקויים, ליקויים ורמה ירודה בחלק מהפרויקטים, ועוד.

העובדה שרק כ-10% מכל מי שנירשם להגרלה, זכה לממש דירה בהנחה כמובן שלא מוסיפה להצלחת התוכנית, כפי שהייתה אמורה להיות לפי כוונת התוכנית המקורית.

אפשר וצריך היה להטיל מס לפחות על חלק מהרווחים של אותם זוכים, שמכרו את הדירות שזכו בהן ע"ח כלל הציבור שסבסד עבורם  את הדירות והרוויחו סכומי עתק במכירה.

רמ"י אמור לשווק את הקרקעות לדירות במסגרת הפרויקט, אולי הגיע הזמן להעדיף את הפריפריה באמת, במקום לתת מתנות בשווי מיליוני שקלים, למי שלא זקוקים באמת להנחות, ורוכשים כמשקיעם  את הדירות בהוזלה ניכרת, באזורי הביקוש במרכז הארץ.

סביר להניח שתוכנית במתכונת כזו או אחרת תימשך, לפי הצהרות משרד הבינוי והשיכון צפויים 2 הגרלות במהלך שנת 2025, ונקווה שמי שיזכה יהיה באמת מי שזקוק לסבסוד ותנאים נוחים להגיע לקורת גג, ולא הספקולנטים והמשקיעים שניצלו את ההנחות הגדולות.

(נתונים לכתבה: מרכז המחקר והמידע בכנסת, הלמ"ס, משרד הבינוי והשיכון)