ההטבה ששווה מאות אלפי שקלים: איך לנצל את הארכת הפטור ממס רכישה?

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים: אינפלציה, עליית ריבית והמלחמה, יחד עם סימנים ראשונים של ירידת מחירים, יוצרים סביבה תנודתית. אם נוסיף לכל זה את הארכת תקופת הפטור ממס רכישה מ־18 ל־24 חודשים, החל מה־1 ביוני 2025, הרי שבימים אלה נפתחה הזדמנות למשקיעים ולמשפרי דיור, לרבות צעירים רבים, לרכוש דירות באזורי הביקוש ובכלל.

חלון הזדמנויות למשפרי הדיור: לשדרג בתנאים מועדפים

המשמעות בפועל של הארכת הפטור, היא שמשפרי דיור יכולים להחזיק 2 דירות לתקופה של עד שנתיים, מבלי לשלם מס רכישה על הדירה הראשונה שימכרו, ובלי לאבד את מעמד "דירה יחידה". 

ברכישת דירות מקבלן, הספירה לא מתחילה ממועד החתימה, אלא רק מרגע קבלת החזקה בפועל, כך שלפעמים מדובר על תקופה של 3 ואפילו 4 שנים בפועל, במסגרתה תחזיקו 2 דירות – בלי לשלם מס.

איך זה עובד בפועל? 

מהלך זה משתלם למי שנערך מראש עם תוכנית מסודרת, המתחשבת בזמנים, עלויות ומגמות שוק. הוא מאפשר למשקיעים ורוכשים ליהנות ממינוף מקסימלי עם רשת ביטחון, ולנצל את התקופה לתכנון מושכל של כל צעד:

אם אתם מחזיקים דירה אחת, הפטור מאפשר לכם לקנות דירה חדשה, בין אם מדובר ביד שנייה ובין אם בדירה מקבלן, ולתכנן מראש את עיתוי המכירה של הדירה הראשונה, בהתאם לתנאי החוק. כך למשל, ניתן לרכוש דירה מיד שנייה כמעמד של "דירה יחידה", למנף את הרכישה בגובה של עד 75%, ולהשכיר אותה באופן שהשכירות מכסה את עלות ההלוואה. מדובר במהלך שיכול לאפשר כניסה לשוק ללא לחץ תזרימי.

אפשרות אחרת: היא רכישת דירה חדשה מקבלן, תוך התחייבות למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה ממועד האכלוס של הדירה החדשה. זה מעניק יתרון כפול: מצד אחד מינוף גבוה ללא תשלומי משכנתא מיידיים, ומצד שני פטור ממס רכישה בעת המכירה.

עוד אסטרטגיה פופולרית - היא להיכנס לפרויקט בשלב מוקדם, למשל בשלבי היתר ולרכוש במחיר נמוך יחסית. במהלך השנים עד האכלוס, ערך הדירה צפוי לעלות. בזמן הזה ניתן להמשיך ולהחזיק בדירה הראשונה, לעיתים להשכיר אותה ולהפיק ממנה הכנסה שוטפת, ואז למכור אותה כאשר המחיר או התזמון מתאימים, ללא לחץ, ובמסגרת הפטור ממס רכישה.

הפטור מעניק יתרונות גם ברכישת דירה יקרה יותר - במקום מס רכישה גבוה כדירה נוספת (עד 8% ויותר), נהנים ממדרגות מס מופחתות כדירה יחידה, החוסכות עשרות עד מאות אלפי שקלים, כתלות בשווי הדירה.

עיתוי מושלם למינוף השקעות נדל"ן

שנת 2025 מסמנת התחלה של התאוששות הדרגתית בשוק הנדל"ן, אך לצד זה קיימים גם אתגרים. מבצעי קבלנים הפכו זהירים יותר, בשל לחצי מימון והחמרה ברגולציה. בעבר ניתן היה לראות מסלולי רכישה של 80/20 או 10/90 עם הון עצמי נמוך במיוחד, היום הם קיימים רק בחלק מהפרויקטים, לרוב באחוזים מוגבלים. 

עם זאת, ההזדמנות קיימת: פרויקטים חדשים בשלבי היתר מוצעים לעיתים במחירים תחרותיים. הבנת מגבלות המימון והיערכות מוקדמת, מאפשרות ניצול התנאים שנוצרו בשוק. השקעה בשלבים מוקדמים, במחיר נמוך, מאפשרת כניסה לפני התאוששות מלאה של השוק. ניתן להיעזר בתנאי תשלום מדורגים או מימון משלים לרכישה, גם ללא מכירה מיידית של הדירה הקיימת.

רבים מהיזמים מציעים ביטחונות וליווי בנקאי, שמפחיתים סיכונים ומספקים ודאות גם בפרויקטים שנמצאים בתחילת דרכם. השילוב בין הפטור ממס רכישה, אפשרות להחזקת שתי דירות, ושוק שמתחיל להתייצב מייצר תשתית אידיאלית לפעולה.

השקעה בשלב מוקדם של פרויקט, עשויה להניב תשואות גבוהות תוך זמן קצר יחסית, ובשילוב הפטור ממס רכישה ניתן לייצר מהלך אפקטיבי שבמקרים מסוימים יאפשר מימון עצמי של חלק מההשקעה, בזכות ההשבחה.

לדוגמה, אפשר לרכוש דירה מיד שנייה ולהחזיק בה כשנה לאחר אכלוס, ואז לעבור לרכישת דירה חדשה מקבלן שמתאכלסת בעוד כמה שנים. כך, אפשר להחזיק 2 דירות לאורך מספר שנים, תוך שמירה על הפטור ממס רכישה ולמכור את הראשונה במועד שנוח לכם, תוך מימון הדירה השנייה באמצעות התמורה מהמכירה. 

המינוף מגיע לעד 75% על הדירה הראשונה ו-85% על השנייה (במודל 15/85) – בלי לשלם מס רכישה, על אף אחת מהן. יתרון נוסף - ניתן למכור למכור את הדירה הראשונה שקניתי ביד שנייה (ממנה צברתי רווח ככל הנראה) ויחד עם ההון עצמי שבידי, להשלים עסקת רכישה של דירה מקבלן.

למי זה מתאים – ואיך לנצל זאת נכון

הפטור אינו פתרון קסם. מדובר בכלי המיועד למי שמבין את המשמעות של תכנון כלכלי לטווח בינוני וארוך. הוא מתאים במיוחד למי שמחזיק בדירה אחת, מתכנן רכישה נוספת, ולמי שיש את היכולת להחזיק זמנית בשתי דירות. כדי למקסם את ההזדמנות, חשוב לפעול בזהירות ולתכנן כל שלב מראש. הנה כמה צעדים שיכולים לסייע:

- לוודא שהפרויקט הנבחר יציב וכולל ליווי בנקאי מוסדר ואישורים מלאים, מה שמפחית סיכונים.

- לתכנן את לוחות הזמנים כך שהמכירה תתבצע במסגרת התקופה החוקית לשמירה על הפטור ממס שבח. 

- להיעזר ביועץ מס או מתכנן פיננסי, שיבדוק את תנאי העסקה ואת ניצול הטבות המס.

מעבר לכך, תקופת ההחזקה הכפולה יכולה להפוך לנכס אסטרטגי בפני עצמה: אם הדירה הקיימת מניבה הכנסה משכירות או שמחירה ממשיך לעלות, ניתן לבחור את רגע המכירה האופטימלי מבחינה כלכלית ולא להיחפז לעסקה פחות משתלמת.

חשוב לשלב את ההשקעה במערך ניהול פיננסי כולל, בהתחשב בהרכב ההשקעות, רמת הסיכון, גיל, יעדים כלכליים ויכולת תזרימית. 

היתרון הגדול במהלך טמון בכך שהמיסוי, לרוב חסם משמעותי בעסקאות נדל"ן, הופך לכלי שעובד עם המשקיע, ולא נגדו. עבור צעירים רבים שחולמים על רכישת דירה באזור המרכז, מדובר על הזדמנות פז, אך חשוב לנהל אותה בחוכמה ובסיוע אנשי מקצוע.

הכותב הוא מנכ"ל חברת MySide, המלווה משקיעי נדל"ן ומתמחה בתכנון נדל"ן למשקיעים פרטים.