חוק חירום לאומי עכשיו: למיגון הבתים שלנו מפני האיום האיראני

בימים האחרונים, העורף הישראלי ספג פגיעה קשה מאוד. בראש ובראשונה בחיי אדם, לצד פגיעות קשות בבניינים ובתים. המראות הקשים מערים וישובים באזור המרכז, הצפון והדרום, הם קו פרשת מים חדש בחשיבות של מיגון בתים בישראל, והן המחישו היטב עד כמה מבנים ישנים, ללא ממ"דים, מהווים סיכון ישיר לחיי אדם. אל מול מציאות זו, המשך השיתוק התכנוני והמשפטי בפרויקטים של התחדשות עירונית איננו רק כשל רגולטורי – הוא כשל מוסרי.

במשך שנים מתנהל שיח בעייתי סביב התמורות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, שבו כל צד מנסה למקסם רווחים תוך התעלמות מהמטרה האמיתית - הצלת חיים. במקביל, ועדות התכנון והוועדות המקומיות, מגבשות מדיניות אחידה של תמורה קבועה של 12 מ"ר לדירה, כדי למנוע דרישות מופרזות מצד דיירים, לשמור על כלכליות הפרויקטים, ולצמצם עיכובים במו"מ.

בפועל, ההגבלה הזו, בשילוב סחבת בירוקרטית ותיאום לקוי בין הגופים המעורבים, יוצרת מציאות שבה פרויקטים רבים כלל לא יוצאים לדרך. כל דרישה חריגה מובילה לערעורים, עיכובים או זניחת היוזמה.

בואו נשים את הדברים בפרופורציה. בזמן שאיראן יורה טילי בליסטיים עם ראשי נפץ של מאות קילוגרמים, אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו להתווכח על שטחים – אנחנו צריכים להגן על החיים. על כן, המדינה צריכה לעגן בחוק את החשיבות של מיגון הבתים ולבצע את הפעולות הבאות:

הצעדים שהמדינה צריכה לנקוט היום, כדי לאפשר מיגון טוב יותר לבתים בישראל:

1. סיווג אזורים לפי סיכון ביטחוני ופוטנציאל מיגון

יש להקים מערך מיפוי דינמי, בשיתוף פיקוד העורף, רשות החירום הלאומית, מנהל התכנון והלמ"ס, שידרג כל בניין במדינה לפי שלושה מדדים:

רמת חשיפה לאיומים ביטחוניים (טילים, פצמ"רים, חדירות).

מצבו הפיזי של המבנה (שנת בנייה, יסודות, נוכחות ממ"ד).

צפיפות אוכלוסייה ורגישות חברתית (אוכלוסיות מוחלשות, ילדים, מבוגרים).

האזורים יסווגו לפי צבעים: אדום (קריטי), כתום (דחוף), צהוב (נדרש תוך 5 שנים), ירוק (בפיקוח). כל אזור אדום יקבל עדיפות תכנונית, תקציבית ומשפטית מוחלטת, לרבות מימון ממשלתי מלא למיגון זמני עד לביצוע חיזוק.

2. אחידות רגולטורית בתמורות – מודל "תמורה מבוססת מיגון"

במקום להתווכח על תוספת מ"ר, יש לקבוע טבלת תמורות ארצית, המתעדפת את התוספת לדייר לפי שטח ממוגן שנוסף בפועל (ממ"ד תקני, לובי מוגן), קומה ומיקום הדירה, ערך הקרקע ויכולת המימון העצמית של הפרויקט.

כלומר, התמורה תיקבע לפי ערך בטיחותי ולא רק ערך נדל"ני. כך יתמרץ את הדיירים להבין את משמעות התמורה לא רק במונחי מטרים, אלא בהצלת חיים. בנוסף, יש ליצור "מנגנון גישור רגולטורי", במסגרתו יוכל עורך דין מטעם הדיירים או הוועדה להכריע בסכסוכים מהירים, מבלי להיגרר להליכי סרק מול יזמים.

3. הקלות משמעותיות ברישוי ובמיסוי – מודל "מסלול מגן"

יצירת "מסלול מגן" – הליך מקוצר לחיזוק ומיגון מבנים הממוקמים באזורים אדומים או כתומים. המסלול יכלול: היתר בתוך 90 יום ממועד הגשת בקשה, פטור מהיטל השבחה (בתנאים מוגדרים), קיזוז הוצאות מיגון כהוצאה מוכרת במס לחברות יזמיות, מענקי מיגון תקציביים ייעודיים, בשיתוף משרד הביטחון.

בנוסף, יש להציע תוספות זכויות רוחביות במתחמים סמוכים (מודל “ריכוז זכויות” / TDR), כך שיזם שיבצע חיזוק במתחם קשה, יוכל לקבל זכויות במתחם אחר כפיצוי.

4. לוחות זמנים מחייבים ומנגנוני הכרעה מהירה

על כל פרויקט שיקבל תוקף מדיניות, תחול חובה לעמוד בלוחות זמנים מוגדרים, על מנת למנוע גרירת רגליים ולחץ תכנוני מתמשך:

סיום משא ומתן עם הדיירים – בתוך 6 חודשים ממועד הצגת ההצעה המלאה.

הוצאת היתר בנייה – תוך שנה ממועד אישור התכנית ברשות המקומית.

במקרים שבהם יש מיעוט שמסרב לקידום הפרויקט, יופעל מנגנון הכרעה ציבורית מהיר. גוף זה יורכב מ: שופט בדימוס, נציג מקצועי מטעם משרד המשפטים, ונציג ציבור בלתי תלוי בעל מומחיות בהתחדשות עירונית או תכנון. לוועדה תוענק סמכות לקבוע האם ההתנגדות מוצדקת, לקבוע את גובה התמורה ההוגנת לדיירים המתנגדים, ולאשר את קידום הפרויקט חרף ההתנגדות, בכפוף לעמידה בכל ההיבטים השונים שיש לקחת בחשבון.

5. הקמת רשות חירום לאומית להתחדשות עירונית (רח"ל־תע"י) במתכונת רשות לאומית – על הרשות להיות בין-משרדית, בעלת מנדט נרחב לפעול בזמן אמת, והיא תהיה אחראית על ריכוז כלל הפרויקטים בסיכון. היא תפעל תקצוב פעולות ראשוניות, הכוללות אדריכלים, בדיקות קרקע, חיזוק זמני, להפעלתמוקד חירום לקבלת בקשות מיגון / תלונות, וכן תשלב מודלים חדשניים, לרבות מודל השכרה זמנית ומסלולי מימון ממשלתי שונים.

יש להפוך את הרשות לגוף מממן זמני, כלומר, המדינה תשקיע בפרויקט במתווה של “Equity Bridge” – תחליף את היזם בשלב ראשוני, ולאחר מכן תוכל למכור את חלקה עם רווח סמלי או להעביר ליזם שייבחר בתהליך שקוף.

הזמן הולך ואוזל, מדינת ישראל חייבת להתייחס למיגון הבתים כנושא חירום לאומי

הפגיעות הישירות הקטלניות שחווינו בלב אזורי מגורים בישראל, המחישו את מה שהזנחנו במשך שנים: מבנים ישנים ללא ממ"ד הם סכנה ממשית לחיי אדם. לנוכח האיום הביטחוני הגובר, נדרש מהלך לאומי כולל: חקיקתי, תכנוני ותקציבי, שיכיר בהתחדשות העירונית לא רק ככלי נדל"ני, אלא כחלק בלתי נפרד מהביטחון הלאומי של המדינה. על מדינת ישראל להרים את הכפפה ולהבין שבדיוק כמו שמקצה משאבים אדירים למעקב אחרי פרויקט הגרעין האיראני, היא צריכה להקצות משאבים למיגון התושבים מפניו. אלו הולכים יד ביד. הזמן הוא עכשיו, כי אנחנו הרבה מאוד אחרי הדקה ה-90.

הכותב הוא מייסד משותף של משרד עורכי דין, המייצג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית