הנדל"ן נעצר אבל לא להרבה זמן

שוק הנדל"ן נעצר אבל לא להרבה זמן

ב-1.8.2011 פרסמה ד"ר נילי דגני תוצאות סקר שביצעה בקשר עם שוק הנדל"ן, ולפיו יש ירידה של כ-20% בביקוש לדירות בחודש יולי. לאור התוצאות (המדהימות כשלעצמן) וגם בעקבות "מחאת האוהלים" שהתחילה ועדין סובבת סביב מחירי הנדל"ן, ננסה להקדיש מאמר זה על מנת להסביר את הנעשה בשוק הנדל"ן, ולבדוק מה הגורמים העומדים אחרי מספרים אלו העולים בו.

בראש ובראשונה, למרות "מחאת האוהלים" המתוקשרת, לא במחאה זו החלה הבלימה בשוק הנדלן. בשנה האחרונה הוכנסו משקיעי הנדל"ן תחת אור הזרקורים, ואצבע ממשלתית מאשימה, קבעה כי הם הגורם העיקרי לעליית מחירי הדיור בישראל. מרגע בו נמצאו כביכול האשמים, החלה פעילות חסרת אחריות לדעתי, של מנהיגינו על מנת לפתור בעיה זו ולהסירה, תוך שהם מציבים לעצמם שתי מטרות: הראשונה – להציף השוק בדירות ולגרום לירידת מחירים; השניה – בלימת יכולת ההשקעה של משקיעי נדל"ן והורדת הכדאיות בפעילות בשוק זה.

אולם התוצאה של פעולות שר האוצר ובנק ישראל הייתה הפוכה לגמרי. שוק הנדל"ן נכנס להקפאה, עד כדי כך שהן המשקיעים והן הרוכשים הפוטנציאלים, התיישבו על הגדר ונמנעים מביצוע עסקאות. הדבר הגיע עד כדי כך שמשקיעים בעלי דירות, אשר קיבלו הזדמנות פז למכור דירותיהם בפטור מלא, לא הציעו דירותיהם למכירה.

מבט לעתיד

כאשר מנתחים את המצב בשוק כיום, מבינים שעוד ארוכה הדרך לפתרון. נכון שעם אישור חוק הוד"לים, נוצרה תקווה לפתרון. כאשר נקבע כי בתוך 18 חודש יאושרו תוכניות (תב"ע) ל-50,000 יחידות דיור, אולם מי שמכיר את גופי התכנון, ואת השחקנים העיקריים המשפיעים העיקרים על התכנון, ובראשם הגופים הירוקים, יעשו כל שביכולתם כדי לבלום אפשרות לאשר תוכניות מבלי לקבל התייחסותם, כך שאני ספקן לגבי היכולת המימוש בפועל של החוק.

בנוסף, גם הפרסומים בימים האחרונים, על אישור לבניית 10,000 יחידות בחולון, ואולי מספר אלפי יחידות במקומות נוספים, הן בבחינת אקמול למחלה הדורשת טיפול מעמיק. המשק נדרש ל-50,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה ושנה. פתרון שאינו עומד ברמה זו, לא יציל את המצב. מה גם שלהציף אזורים שלמים בדירות, וזאת מבלי שנתנו הדעת לפתרונות ראויים לתחבורה, תעסוקה,חינוך וכיו"ב, אין הדבר בבחינת פתרון.

עד שלא תפעל ההנהגה לקידום בהול של הפשרת דירות וקידום יישום פתרונות כוללים, לא יקרה דבר!!! ואנו נהיה עדים בתקופה הקרובה לתופעות הבאות:

השוק ימשיך לפעול לפי ההיצע והביקוש בכל עיר ועיר. כשביקוש קיים, יישמר המחיר ואף יעלה.

באזורים בהם קיימת "בועה מקומית", היינו כניסה של משקיעים הנוהגים ב"חקר שוק העדר", ורכשו נכסים ללא הכרה וללא בדיקה מסודרת, והעלו באופן לא פרופורציונאלי את המחיר, במקומות אלו נראה ירידה במחירים.

 באזורים בהם אין בועה, והמחירים אינם עולים על 700 אלף שקל, נראה התייצבות במחירים, לפחות לתקופה הקרובה. בתנאי שאכן יש ביקוש באותם אזורים, הן לשכירות והן לרכישה.

 באזורים בהם המחירים מעל 700 אלף שקל, נראה מספר גורמים: (1) לחץ של קבלנים שנמצאים בשלבי ביצוע של פרויקטים שהמכירות נעצרו כתוצאה מהמחאה ומצעדי האוצר ובנק ישראל, נראה ירידה במחירים ומבצעים לקידום מכירות; (2) באזורים בהם תהיינה הפשרות חדשות, הדבר יגרום לחשש והמחירים ירדו; (3) במקומות בהם הביקוש רב וההיצע נמוך, כמו הר חומה בירושלים, נראה התייצבות מחירים. 

הכותב הינו מרצה בכיר ומלווה משקיעים ויזמים בהשקעות בנדל"ן