מחירי הדירות לאן? האם ההיצע עולה על הביקוש ?

שוק הדיור מנסה להתאושש ולייצב מחירים

מלחמת "עם כלביא" זה עתה הסתיימה, מבחינת שוק הנדל"ן ובפרט שוק הדיור, מדובר בהשפעות ארוכות טווח בעיקר בכל מה שקשור להתייחסות לפרוייקטים  ל"פינוי בינוי", שהפכו בעקבות הנזקים האדירים מירי הטילים מאיראן, לצורך חיוני מיידי, הרבה מעבר להתחדשות עירונית בלבד. ממ"ד הוא צורך חיוני בכל דירה, בוודאי במקומות שאין מספיק מקלטים לתושבים כמו למשל ברמת גן, שניפגעה ולא בפעם הראשונה מנפילת טילים.

לאחר ירידות מחירים במהלך השנה גם כתוצאה מקיפאון בעסקאות בחלק האזורים ובמיוחד מאז תחילת המלחמה, שוק הדיור מאותת על התייצבות. הירידה בתשואות האג"ח והציפייה  לירידת ריבית עשויות לשנות את המגמה כבר ב-2027 ואפילו ב-2026.

תמונת מצב נוכחית: ירידה אך לא קריסה

מאז תחילת שנת 25' ופרוץ מלחמת "עם כלביא" נרשמה ירידה מצטברת של עד-10% במחירי הדירות בישראל בחלק מהאזורים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ורשות המסים, הירידות התמקדו בדירות יד שנייה ובאזורים הקרובים לגבולות הצפון והדרום, לצד קיפאון חלקי גם באזורי ביקוש במרכז.

הגורמים המרכזיים לירידה:

1. ריבית משכנתא גבוהה במיוחד - בשיא 2024- תחילת 2025 נרשמו ריביות קבועות לא צמודות של מעל 5.5%-6%, עקב המדיניות המרסנת של בנק ישראל במאבקו באינפלציה.

2. אי ודאות ביטחונית וכלכלית – דחיית רכישות בשל החשש מהעתיד.

3. היצע גבוה יחסית – מספר הדירות בבנייה ומספר הדירות הלא מכורות הגיע לשיאים היסטוריים.

כמה דירות יש כיום "על המדף"?

לפי נתוני הלמ"ס אפריל 2025 סה"כ דירות חדשות לא מכורות כ-79,400 יח"ד.

כמה דירות בבנייה פעילה בישראל?

על פי דו"ח הלמ"ס לרבעון הראשון של 2025:

מספר הדירות בבנייה פעילה בישראל עומד על כ-188,800 יחידות דיור -  מדובר בשיא היסטורי. ההגדרה של הלמ"ס לדירות "בבנייה פעילה":  דירות שהחלה בנייתן אך טרם הושלמה.

משך הבנייה הממוצע התארך- 35 חודשים, כמעט 3 שנים.

הביקושים לעומת ההיצעים

גידול משקי בית שנתי בישראל: כ-55,000–60,000 בשנה לפי הלמ"ס והתחזיות הדמוגרפיות. בשנים האחרונות קיימת מגמת עלייה בגידול משקי הבית בישראל.

היצע דירות גמורות שנמסר בפועל בשנים האחרונות: כ-50,000–52,000 דירות לשנה. הפרש של כ-15% בין ההיצע לביקוש השנתי הקבוע.

המשמעות: קיים פער מצטבר בהיצע בין הביקוש הטבעי  לבין מספר הדירות הנבנות והמתאכלסות, אך עודפי ההיצע הזמניים מאזנים חלקית את ההפרש .

השפעת תשואות האג"ח הארוכות על המשכנתאות

למה התשואות יורדות?

במהלך החודשים האחרונים נרשמה ירידה בתשואות האג"ח הארוכות של ממשלת ישראל (10 שנים), שירדו מ-3.8% בתחילת השנה לכ-3.5% ביולי. הירידה משקפת:

ציפיות השוק להורדת ריבית בנק ישראל במהלך 2026.

האטה כלכלית אפשרית והתייצבות אינפלציונית.

למרות המלחמה מצבה הכלכלי של ישראל טוב גם לפי חברות הדירוג.

הבורסה משקפת את האופטימיות בשוק ההון, והתקווה להתייצבות ביטחונית.

מה הקשר למשכנתאות?

ריביות המשכנתא  הקבועות לא צמודות נקבעות על בסיס תשואות האג"ח הארוכות.

כאשר תשואת האג"ח יורדת  גם הריביות יורדות – כי עלות גיוס ההון של הבנקים יורדת.

כבר עתה ניכרת ירידה של 0.3%-0.5%  בריביות המשכנתא הקבועות, והריבית הקבועה הלא צמודה עומדת על כ- 4.8% בממוצע, לעומת מעל 5.3% אשתקד.

זאת עוד לפני שבנק ישראל הטיל מיגבלות על הלוואות הקבלנים בעסקאות "על הנייר", הלוואות "בלון" כשהלווה הרוכש דירה אמור לשלם את רוב מחיר הדירה באכלוס.

במועד זה אמור הרוכש לקחת את רוב המשכנתא עם כל הסיכונים הנילווים בהלוואת הבלון.

תחזית קדימה: 2026-2027

2026-2025 בלימת הירידות והתייצבות

בהנחה שלא יחולו התפתחויות ביטחוניות שליליות נוספות והריבית תחל לרדת בהדרגה, צפויה התייצבות מחירים ברוב אזורי הארץ.

ייתכן שנראה ירידות קלות נוספות באזורים מרוחקים או עם עודפי היצע חריגים, אך במרכז ובערים הגדולות המחירים יתייצבו.
כבר כיום רוב המפונים בדרום בעיקר אבל גם בצפון מרגישים ביטחון לשוב לביתם, ושוק הדיור באותם אזורים מגלה איתנות וביקושים של רוכשים שמתכוונים לעבור לאותם אזורים.

2027 חזרה לעליות מחירים?

אם ירידות הריבית יתממשו במלואן, משקי בית ירגישו הקלה בתשלומי המשכנתא החודשיים, גורם שיעודד אטרקטיביות לבצע רכישות לדיור והשקעה בנדל"ן.

עלות המימון הנמוכה תעלה את כוח הקנייה של רוכשי דירה ראשונה והמשפרים.

במקביל, משקיעים עשויים לחזור לשוק עקב ירידת כדאיות האג"ח והפיקדונות.

בהערכת מומחים שמרנית, עליות מחירים ב-2027 עשויות להגיע ל-3%-6% בשנה, כתלות בהיקפי התחלות הבנייה בפועל ובקצב מסירת הדירות.

התחלות וגמר בנייה בישראל בשנת 2024

התחלות בנייה:

65,530 דירות החלו להיבנות בשנת 2024, כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדובר בעלייה קלה של 2.3% לעומת שנת 23', שבה החלו להיבנות 64,083 דירות. בנוסף לכך התארך משך זמן הבנייה הממוצע של דירה. זאת לאחר שבשנת 2024 זה הגיע לכ-34.3 חודשים, כלומר כמעט 3 שנים, לעומת 32.7 חודשים בשנת 2023. התחלות הבנייה "נטו" - כלומר התחלות הבניה בניכוי 5,490 דירות שנהרסו השנה במסגרת הליכי התחדשות - עומדות על 60,040 דירות. מדובר בעלייה קלה לעומת 2023 שהסתכמה בכ-63,900 התחלות.

ההתחלות מתרכזות בעיקר במחוזות מרכז ודרום, עם שיאים ביישובים חריש, ירושלים, תל אביב ובאר שבע.

גמר בנייה 

סה״כ גמרי בנייה, כ  53,000- יחידות דיור, מדובר בירידה חדה של יותר מ-12% לעומת 2023. מדובר בקצב קטן מקצב  גידול משקי הבית 55,000 – 60,000 בשנה. משך הבנייה הממוצע בשנת 2024 היה 35 חודשים, עלייה ניכרת לעומת שנים קודמות. משך הבנייה המשיך לעלות גם בשנת 2025. זהו הנתון המדאיג גם בקצב גמר הבנייה ב-2025.

משמעות הנתונים

קצב התחלות הבנייה עדיין גבוה היסטורית אך נותר בלתי מספק לסגירת הפער בין ההיצע לביקוש המצטבר בישראל.

היקפי גמר הבנייה נשארים מתחת לקצב הגידול הדמוגרפי, דבר התומך בלחצי מחירים בטווח הארוך אם מגמות אלו יימשכו.

סיכום

מחירי הדירות ירדו לפי הערכה בכ-6% מאז תחילת השנה ובמלחמה.

כ-79,400 דירות חדשות לא מכורות בישראל.

כ-188,800 דירות בבנייה פעילה – שיא היסטורי.

ביקוש שנתי: כ-55-60 אלף דירות; גמר בנייה בפועל: כ-50 אלף בשנה.

תשואות האג"ח הארוכות יורדות → ריביות המשכנתא יורדות → שוק הדיור בדרך להתייצבות, ויתכן לתחילת עליות כתוצאה מהגדלת הביקושים  לדירות.

לאן פנינו מועדות?

גורמים שעלולים לגרום לעליות במחירי הדירות

ירידה בריבית - אם הריבית אכן תרד באופן משמעותי במהלך 2026, שוק הדיור עשוי לשוב לעליות מחירים ב-27, אלא אם תושלם רפורמה שתשחרר קרקעות ותספק ודאות רגולטורית להמשך מה שעושה רושם לא יקרה בטווח הקרוב.

הורדת הריבית ע"י בנק ישראל תשפיע מיידית על המשכנתאות הקיימות בעיקר הצמודות, ותעודד רוכשים פוטנציאלים לרדת מהגדר לקחת משכנתאות ולרכוש דירות.

ביקושים חיצוניים של יהודים שיחליטו לעלות לישראל בעקבות האנטישמיות בעולם, בנוסף לרכישות משקיעים, עשויים לתרום גם לעליות בביקושים ובמחירי הדירות.

שיקום נזקי המלחמה- המלחמה מול איראן שגרמה נזקים אדירים בערים והרס נירחב, תדרוש החלטות והקצאת משאבים ניכרים לשיקום ובנייה מחדש של אלפי דירות ותשתיות שניפגעו. זה אמנם יעורר את שוק הנדל"ן אבל עשוי לגרום להתייקרות כללית בשוק הנדל"ן.

מחסור כרוני בפועלי בניין- לפי הערכות קיים כיום מחסור של כ-60,000 פועלי בניין לפחות. מה שיתרום לקשיים לקבלנים לעמוד בלוחות הזמנים לסיום פרויקטים, ויתכן לייקור הדירות בהמשך כתוצאה מהקושי להשיג פועלי בניין והתייקרות שכרם של הפועלים שעובדים.

מדד תשומות הבנייה- גם הוא מאותת על המשך עלייה, בהקשר לעלויות השכר של העובדים, חומרי הגלם שהתייקרו, ומרכיבים נוספים במדד. עלות הדירות החדשות צמודה למדד לפחות בחלק ממחיר הדירה שטרם שולם לקבלנים, במיוחד בעסקאות עתידיות "על הנייר". נזכיר כי בינואר 25 זינק המדד בשיעור כמעט חסר תקדים  של 2.6%!

גורמים שימתנו ויבלמו עליות מחירים דרסטיות

היצע גדול - כפי שראינו היצע הדירות הגיע למספרים חסרי תקדים של כ- 80,000 דירות חדשות שנמצאות "על המדף" של הקבלנים ומחכים לקונים.

בנוסף למיספר הזה קיימות כ- 190,000 דירות "בבנייה פעילה" שמשמעותן היצע שמספיק לכ- 3 שנים של הביקושים הממוצעים לשנה, כ-60,000 דירות, הביקוש השנתי הממוצע. 

קצב הורדת הריבית - קצב הורדת ריבית איטי יבלום את הרצון לקחת משכנתאות כיום.

אי וודאות - אנחנו עדיין באי וודאות ביטחונית וכלכלית, לא בטוח שבטווח הקרוב רוכשים יחליטו לבצע רכישת דירה עכשיו, כשמדובר בהחלטה משפחתית כלכלית משמעותית לחיים דווקא במצב הנוכחי, כשההווה והעתיד הכלכלי ביטחוני עדיין לא ברור.
 

תמונה: Dreamstime