שוק הנדל״ן למגורים בשפל, ירידה של 36% במכירת דירות חדשות במאי 25

סקירת הכלכלן הראשי לחודש מאי מחזקת את המגמה הנימשכת של שפל ומשבר בשוק הנדל"ן למגורים, מתחילת שנת 2025. מכירות הקבלנים בחודש מאי הסתכמו ב-2,374 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה למאי אשתקד זוהי ירידה של 36%, בהמשך לירידות מאז תחילת 25', כאשר אלו התעצמו בחודשיים האחרונים. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מאי ב-1,720 דירות בלבד, ירידה חדה של 44% בהשוואה למאי אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר במכירות אלו בחודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים.
 

מה הסיבה למשבר המתמשך בשוק הנדל"ן למגורים?

אין ספק שהסיבה המרכזית היא הריבית הגבוהה במשק ובשוק המשכנתאות, ריבית שגם בהודעה האחרונה של הנגיד ביולי, נשארה זהה 4.5% מאז חודש ינואר 24'.

וכשריבית הפריים עומדת על 6% וריבית המשכנתאות למרות שהיו איתותים להפחתה קלה עדיין גבוהה, לא ממהרים הרוכשים להסתער על שוק הדיור ולקנות דירות.

גם הירידה הקלה באגחי"ם הממשלתיים לטוח ארוך, לא תורמת עדיין לשוק המשכנתאות לדיור, למרות הציפייה עקב ירידת התשואות.

אמנם הנגיד כהרגלו אפשר לומר משדר אופטימיות, וצופה הפחתות ריבית בהמשך השנה, אבל זה לא מספיק כדי לעודד את שוק הדיור שנימצא כאמור בירידת פעילות מתמשכת.

בינתיים בשוק המט"ח הדולר ממשיך להיחלש מול השקל המתחזק, מה שאולי ישפיע  לטובה בעתיד על עלויות הבנייה וחומרי הגלם במדד תשומות הבנייה, אך מנגד המחסור הגדול בפועלי בניין  כ-60,000 ממשיך להשפיע על השוק, למרות אין ספור דיבורים והבטחות לשיפור במצב.

ירידה תלולה במכירת דירות חדשות בכל הארץ

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש מאי בהשוואה למקביל לו אשתקד הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה (רשם גידול של 68% אולם מדובר ברכישה של 57 דירות בלבד). כך, ביתר האזורים נעו שיעורי הירידה במכירות אלו בין ירידה של 19% באזור חדרה לירידה של 60% באזור ת"א. נציין כי אזור ת"א, הכולל רק את הערים ת"א ובת ים, רושם את הירידות החדות במכירות הקבלנים בחודשים אפריל-מאי, בהשוואה למקבילים להם אשתקד. מעניין בהקשר זה לציין כי במאי אשתקד הגיע שיעור הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור זה ל-60% מסך המכירות בשוק החופשי באזור זה (כולל מכירות יד שניה). זו הייתה רמתו הגבוהה ביותר של שיעור זה באזור ת"א לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. מאז ירד משקל זה בשיעור חד עד לרמה של 39% בחודש מאי השנה, זאת הן על רקע הירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי מתחילת 25', והן על רקע גידול משמעותי במכירות יד שניה באותה תקופה, הגבוה ביותר בהשוואה ארצית. אזור ב"ש הוסיף להוביל את מספר העסקאות במכירות הקבלנים בשוק החופשי גם בחודש מאי, עם 351 דירות שנמכרו בו, אולם גם באזור זה התעצם שיעור הירידה במכירות אלו, כאשר בהשוואה למאי אשתקד מדובר בירידה של 34%, בהמשך לירידה של 27% שנרשמה בחודש הקודם (בהשוואה ל24').

חגיגת המכירות "על הנייר" הסתיימה בהשפעת הגבלות בנק ישראל

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברמה הארצית, לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה ביחס למועד החתימה על החוזה, נמצא כי בחודש מאי הוסיף לרדת שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" (מוגדרות ע"י הכלכלן הראשי כדירות שמשך הזמן לקבלת הדירה עומד על 24 חודשים לפחות), זה החודש השני ברציפות. כך, בחודש מאי עמד שיעור זה על 60%, ירידה של 4% לחודש הקודם, וירידה של 7% בהשוואה לרמתו בחודש מרץ. זאת לאחר גידול משמעותי מנובמבר 24' ועד חודש מרץ האחרון (כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת). נזכיר כי קודם לכן, מאז ספטמבר 23', נרשמו ירידות משמעותיות בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", ירידות אשר התעצמו בארבעת החודשים שלאחר פרוץ המלחמה, זאת בין היתר על רקע הדרישה הגוברת לדירות עם ממ"ד באכלוס קרוב. הירידה החדה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודשים אפריל-מאי השנה עשויה להיות מוסברת אף היא, לפחות בחלקה, בהשפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, כאשר הטבות אלו משמעותיות במיוחד בדירות שטרם החלה בנייתן/ בשלבי בנייה ראשוניים. 

ושוב אנחנו שואלים שאלה רטורית כנראה, למה לא לרכוש דירה חדשה מקבלן מוכנה לאכלוס מיידי, במקום לחכות לפחות 3 שנים לסיום בניית דירה "על הנייר"?
 

ירידה חדה בהטבות המימון בנתניה וחדרה, עלייה באזור המרכז

הממצאים מצביעים על המשך הירידה החדה בשכיחות הטבות המימון המדווחות בשלושה מתוך חמשת האזורים שנבחנו, כאשר בולט במיוחד אזור נתניה, הכולל את ערי השרון. כך, אזור זה, אשר רשם בחודש מרץ, טרם כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל, רמת שיא של 65%. ירידה חדה בשכיחות הטבות המימון נרשמה גם באזור חדרה וירידה מתונה יותר באזור ב"ש. מנגד בולט אזור המרכז עם גידול בשכיחות היחסית של הטבות המימון בחודש מאי, בהמשך לגידול שנרשם בחודש הקודם, זאת דווקא לאחר כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל. כך, כמחצית (51.5%) ממכירות הקבלנים בשוק החופשי באזור זה בחודש מאי, עם תאריך מסירה של שנה ומעלה, התבצעו עם הטבות מימון של הקבלנים, רמתן הגבוהה ביותר מאז נובמבר 24' לפחות. העיר הבולטת במיוחד באזור זה בגידול חד בהטבות המימון היא ר"ג, כאשר 70% ממכירות הקבלנים בעיר זו בחודש מאי, עם תאריך מסירה של שנה ומעלה, נעשו עם הטבות מימון, לעומת שיעור של 38% בחודש אפריל ו-27% בחודש מרץ.  
 

יציבות בעסקאות יד שנייה, להבדיל מהירידה התלולה בדירות חדשות

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש מאי עמד על 4,324 דירות, גידול מתון של 1% בהשוואה למאי אשתקד, בניגוד לירידה החדה שנרשמה במכירות הקבלנים בשוק החופשי. יחד עם זאת צריך לציין שעדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בהשוואה לחודשי מאי מאז תחילת שנות האלפיים, רק בחודשי מאי בשנתיים הקודמות ובמאי 2003 נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 11%, אולם במונחי ממוצע מכירות יומי זוהי ירידה של 11%. באזור ב"ש נרשם גידול של 10%, ואילו באזור נתניה נרשמה ירידה של 13%. מה יהיה בהמשך? בריבית הנוכחית סביר להניח המשך המגמה.