דש ניירות ערך: זרעים של בועה חדשה בשוק הנדל"ן

הביקושים בשוק הדירות ירדו בצורה משמעותית, כפי שעולה מהנתונים שהתפרסמו בשבוע שעבר. אם ננטרל מסך הכמות המבוקשת של דירות חדשות את הדירות שנמצאות בבנייה שלא למכירה ("בנה ביתך" למיניהם), ונבחן רק את מספר הדירות שנרכשו מהקבלנים, אשר מהווים אינדיקציה טובה יותר לביקוש לדירות, נגלה שהביקוש ירד מהשיא בשיעור חד של כ-25%.

ייקח כנראה עוד זמן עד שנראה ירידה ממשית גם במחירי הדירות. מהירות התגובה של המחירים תהיה תלויה במצב הכלכלי בישראל. על פי ההתרחשויות האחרונות בארה"ב ובאירופה, הפרספקטיבות הכלכליות של ישראל הורעו ולכן ירידה במחירי הדירות עשויה להתרחש מוקדם מן המצופה.

אולם, ירידה בביקוש לדירות היא חדשה ישנה שמתרחשת כבר מספר חודשים. בנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר הטרידה אותנו תופעה אחרת. מסתבר, שבזמן שמספר הדירות הנמצאות בתהליך בנייה הגיע לשיא של העשור האחרון כתוצאה משיווק מוגבר של הקרקעות ופעולות עידוד בנייה אחרות בהן נקטה הממשלה, מספר התחלות הבנייה החל לרדת ברבעון השני של השנה, זאת לראשונה אחרי תקופה של גידול במהלך הרבעונים הקודמים.

אומנם מספר התחלות הבנייה ירד ברבעון השני בשיעור קטן של כ-2.5% בלבד לעומת הרבעון הראשון, אך התחלות הבנייה ביוזמה פרטית בלבד, שהם חלקה העיקרי של הפעילות בענף הנדל"ן, ירדו בשיעור משמעותי של כ-8%. למעשה, קבלנים כבר זיהו את הירידה בביקושים והגיבו בהפחתת מספר הדירות שהם מתחילים לבנות. לכאורה, תופעה זו מהווה דוגמה קלאסית של התנהגות ביקוש והיצע, כפי שמלמדים בשנה הראשונה בחוג לכלכלה, אך למעשה, ירידה בהתחלות הבנייה ביוזמה של המגזר הפרטי ממחישה את הבעייתיות של שוק הדיור בישראל.

הביקושים מגיבים די מהר לתנאים המעודדים רכישת דירות. בגל האחרון של ההתייקרויות במחירי הדירות, הביקושים החלו לגדול כבר במחצית הראשונה של שנת 2009, במקביל להורדת הריבית של בנק ישראל לרמת שפל. גידול בביקושים תפס את שוק הנדל"ן עם היצע מאוד קטן של דירות שנוצר כתוצאה מכמות קטנה של דירות שנבנו במהלך העשור הקודם.

לעומת הביקוש, גידול בהתחלות הבנייה של הדירות, אפילו לא בכמות הדירות למכירה, החל להיות מורגש רק במחצית השנייה של שנת 2010. זה לא שהקבלנים לא יודעים לזהות את הגידול בביקושים, אלא שבגלל התהליכים הביורוקראטיים הממושכים, תגובת ההיצע לגידול בביקושים איטית מאוד. בהתחשב בעובדה שבנייה של דירה נמשכת כשנתיים בממוצע, ניתן לצפות שהדירות הראשונות שהיזמים החליטו לבנות כתגובה לעלייה בביקושים יהיו מוכנות רק במחצית השנייה של 2012(!).

לעומת התגובה האיטית של צד ההיצע לגידול בביקוש, התגובה לירידה בביקושים היא די מהירה, וזה מה שראינו בנתונים שהצביעו על ירידה בהתחלות הבנייה של המגזר הפרטי ברבעון השני. להערכתנו התחלות הבנייה במחצית השנייה של השנה יהיו נמוכות יותר מאשר במחצית הראשונה. אם המגמה לא תשתנה, נחזור במהירות למצב שבו נבנות בישראל פחות דירות מהדרוש כדי להיענות אפילו לתוספת של משקי הבית, מבלי לדבר על השלמת המחסור שנוצר בשנים הקודמות.

בגל הבא של התעוררות הביקושים לדירות, שהטריגר אליו יכול להיות שוב הורדת הריבית והוזלת משכנתאות, או כל סיבה אחרת, נתעורר שוב להתנפחות בועה חדשה במחירי הדירות. הפחתה של התחלות הבנייה מבלי שנותר מלאי דירות מספיק גם לא תאפשר להוזיל בצורה משמעותית את מחירי הדירות בתקופה הנוכחית ותתיר משפחות רבות ללא יכולת לרכוש בית.

מה ניתן לעשות כדי לשנות את המצב? הרי אי אפשר להכריח את חברות הבנייה לבנות, אם הדבר לא כדאי עבורן. כאן צריכה הממשלה לדאוג שלא נחזור על אותו המעגל שהיה בשלוש השנים האחרונות שוב, בעוד מספר שנים.

קודם כל, חייבים לקצר את התהליך הביורוקרטי כדי להבטיח תגובה מהירה יותר של השוק לגידול בביקושים. בנוסף, הממשלה יכולה ליזום בעצמה פרויקטים של בנייה, אך הדבר כרוך בהוצאה תקציבית לא מבוטלת ובסיכון לבזבוז כספי הציבור.

עדיף שהממשלה תנקוט בצעדים יעילים כדי לעודד את חברות הבנייה להמשיך ולהרחיב את הפעילות, על מנת להבטיח שמחירי הדיור ירדו ויישארו נגישים לאורך זמן. אחרת, הבעיות של שוק הדיור רק "יתחבאו" לתקופה, ובעוד מספר שנים נתעורר שוב אל תוך בועת הנדל"ן המתנפחת.

הכותב הוא אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי בדש ניירות ערך והשקעות

פורסם לראשונה ב- TheMarker