שוק הדירות החדשות קורס, ירידה של 50% במכירות הקבלנים שפל של יותר מ־20 שנה!

אי אפשר לתאר את מה שקורה מתחילת השנה בשוק הדירות החדשות מלבד מילה אחת - קריסה. נכון יש את המלחמה הנמשכת כבר קרוב לשנתיים, המגבלות הדרמטיות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, כמובן הריבית הגבוהה ועוד סיבות, אבל עדיין הנתונים די מדהימים, בכל הקשור לדרמה בשוק הנדל"ן למגורים בדירות החדשות.

ההתרסקות הגדולה

מכירות הקבלנים בחודש יוני הסתכמו ב1,954- דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה של 46% ובהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של .18% בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש יוני ב-1,441 דירות בלבד, ירידה חדה של 50% בהשוואה ליוני 2023, זאת בהמשך לירידות חדות מתחילת השנה כאשר אלו הולכות ומתעצמות, בפרט בשלושת החודשים האחרונים מאז נכנסו לתוקף המגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון שמעניקים הקבלנים. בהשוואה לחודש מאי נרשמה ירידה של 16% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

בחודש יוני '25 נרכשו 5,844 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בהשוואה ליוני אשתקד זוהי ירידה של ,29% בהמשך לירידות שהחלו בינואר השנה. (לוח1 מקור- הכלכלן הראשי).
 

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 5,331 דירות, גם כן הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. יש לציין כי זו גם אחת הרמות הנמוכות במכירות אלו בכלל. בהשוואה ליוני אשתקד זוהי גם כן ירידה של 29% וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בדומה לממצאים מאז תחילת ,2025 את הירידה בסך העסקאות בשוק החופשי הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, אשר רושמות ירידות חדות ההולכות ומתעצמות. במחצית הראשונה של 25׳ נרשמה ירידה חדה של 35% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה למחצית הראשונה של 24׳. בדירות יד שניה, חרף רמת העסקאות הנמוכה כשלעצמה, נרשם באותה תקופה גידול מתון של 3% במספר העסקאות.

75% משכנתא כבר לא מספיקה לרכישת דירה

למרות זכאות למימון של עד 75%  לרוכשי דירה ראשונה, ירידה חדה ברכישת דירה ראשונה לפי דו"ח הכלכלן הראשי לחודש יוני 2025.

הסיבות האפשריות כוללות: החזר חודשי גבוה הקרוב לשיא ההיסטורי, דרישת הון עצמי גבוהה גם במימון המירבי, ריבית גבוהה שלא יורדת, אי ודאות כלכלית וביטחונית, וצמצום התמריצים מצד יזמים,  במיוחד לאחר הטלת המגבלות של בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים, שהיו הגורם המשמעותי בהגדלת המכירות בשנת 24' ותחילת 25'.

רכישות דירה ראשונה בחודש יוני הסתכמו ב-3,240 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה חדה של 31% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת בהמשך לירידות ברכישות סגמנט זה מתחילת השנה לאחר רצף של גידול בעסקאות כמעט לכל אורך שנת 2024, כל חודש לעומת מקביל לו בשנה קודמת. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של  12%ברכישות סגמנט זה. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות סגמנט זה בשוק החופשי ב-2,727 דירות, ירידה חדה של 33% בהשוואה  ליוני 23', בהמשך לשיעורי ירידה של כ20%- בחודשיים הקודמים וירידות מתונות יותר בשלושת החודשים הראשונים של השנה. 

צלילה של יותר מ60% במכירות באזורי ת"א וחיפה

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי נמצא כי הירידה החדה במכירות בחודש יוני בהשוואה למקביל לו אשתקד הקיפה כמעט את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם גידול של ,6% אולם סה"כ נמכרו באזור זה 52 דירות חדשות בשוק החופשי. במחצית מעשרת אזורי מיסוי מקרקעין נרשמו ירידות של למעלה מ50%- במכירות הקבלנים, כאשר בולטים במיוחד אזורי ת"א וחיפה עם ירידות שבין .60%-65% כך, באזור ת"א, הכולל את הערים ת"א ובת ים בלבד, נמכרו בחודש יוני 137 דירות חדשות בלבד. לשם השוואה ביוני ,2002 בעיצומה של האינתיפאדה השניה, נמכרו באזור זה 122 דירות חדשות. סה"כ במחצית הראשונה של '25 נמכרו בשתי ערים אלו 1,014 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 43% בהשוואה למחצית הראשונה אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר בהשוואה ארצית, על רקע נתונים אלו יצויין כי עפ"י נתוני הלמ"ס, נכון לסוף מאי השנה, מספר הדירות החדשות העומדות למכירה בת"א ובת ים הגיע ל- 14.5 אלף דירות, גידול של 20% בהשוואה למאי 23'. 

איפה צריך לחכות 7 שנים כדי למכור דירה חדשה?

כשמדובר בקצב המכירות של דירות חדשות בשוק החופשי במחצית הראשונה של '25 מדובר במלאי חריג במיוחד. כך, אם ברמה הארצית שקול המלאי הלא מכור בסוף חודש מאי ל44- "חודשי היצע"  נדגיש, על בסיס מכירות הקבלנים בשוק החופשי במחצית הראשונה של ,'25 ולא על בסיס הרמה הנמוכה במיוחד בחודש יוני עצמו, אזי בת"א ובת ים מגיע מספר זה ל86- חודשים, דהיינו שבע שנים! לשם השוואה, בניתוח דומה על בסיס המלאי הלא מכור בשתי ערים אלו במאי אשתקד, ובהתבסס על קצב המכירות החודשי של דירות חדשות בערים אלו במחצית הראשונה 23', עמד חודשי ההיצע בשתי ערים אלו במאי אשתקד על 41 חודשי היצע. דהיינו, משך הזמן למכירת מלאי זה יותר מהוכפל תוך שנה!
 

מכירת דירות יד שנייה אזור ב"ש מוביל

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש יוני עמד על 3,890 דירות, ירידה של 16% בהשוואה ליוני אשתקד, שיעור ירידה מתון משמעותית מזה שנרשם בפלח השוק של הדירות החדשות. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של.10% בסיכום המחצית הראשונה של '25 עדיין נרשם גידול מתון של 3% בסך העסקאות בפלח שוק זה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה בעסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור טבריה שרשם גידול חד של ,36% עם זאת במונחים כמותיים זו תוספת עסקאות של 35 עסקאות בלבד. אזור ב"ש הוביל את מספר העסקאות גם בפלח שוק זה, עם 677 דירות שנמכרו, ירידה של ,6% שיעור הירידה המתון מבין שמונת האזורים האחרים בהם נרשמו ירידות. מנגד, אזורי המרכז ונתניה בולטים עם ירידות של 25% ו-.24%.
 

שוק הדיור מאתגר במיוחד, בין קיפאון להזדמנות

1. הנתונים מצביעים על ירידה דרמטית בקצב העסקאות, לצד המשך מגמת ירידה במחירי הדירות החדשות. ירידה שעדיין לא באה לידי ביטוי משמעותי בנתונים.

2. מלאי הדירות הלא מכורות מצוי בשיא רב־שנתי, מה שמחזק את כוח המיקוח של הקונים, ומפעיל לחץ על הקבלנים והיזמים למכור בתנאים אטרקטיביים.

3. בטווח הקצר השוק צפוי להישאר רווי, אך ירידה בריבית עשויה להזניק  מחדש את הפעילות. בדיוק כפי שקורה בשוק ההון לאחר קיפאון או ירידות משמעותיות. 

4. המסקנה: 2026 ואפילו כבר 2025, עשויה להיות שנת כניסה אסטרטגית, לרוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, למשקיעים סבלניים, ורוכשים פוטנציאלים שיושבים  כיום על הגדר. מתי נראה שינוי מגמה כלפי מעלה? זה יכול להיות כבר בשנת 26.