סימני האטה בשוק הנדל"ן: ירידה בעסקאות, הקבלנים מתקשים למכור

עיקרים

סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון הראשון 2025

ברבעון הראשון של 2025 נבלם הגידול החד במספר העסקאות שאפיין את שנת 2024. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 20,570 - ירידה של 2% לעומת הרבעון המקביל של 24' כמו גם בהשוואה לרבעון הקודם. ירידות אלו הוחרפו ברבעון השני.

הירידה המתונה יחסית במספר העסקאות ברבעון הראשון של 25' הושפעה מכיווני שינוי מנוגדים בין פלחי השוק של דירות חדשות לעומת יד שניה. כך, בעוד מכירות הקבלנים ירדו בשיעור חד, מכירות יד שניה רשמו גידול.

בהשוואה היסטורית נמצא כי הרבעון הראשון של 25' מדורג בשליש התחתון של מספר העסקאות הרבעוני מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי של דרוג זה בולטת העובדה לפיה באזורים המאופיינים ברמות מחירים גבוהות יותר, הדרוג ההיסטורי של מספר העסקאות באותו אזור נמוך יותר, בפרט באזור ת"א.

מכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון הראשון של 25' הסתכמו ב-6,427 דירות, ירידה של 24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, כמו גם בהשוואה לרבעון האחרון של 24'. הירידה החדה במכירות הקבלנים ברבעון הראשון של 25', אשר התעצמה ברבעון השני, חלה לאחר גידול חד שנרשם בשנת 24', אשר תומרץ ע"י מבצעי המימון של הקבלנים. ירידה חדה זו במכירות הקבלנים, כאשר קצב התחלות הבניה שומר על רמה גבוהה, באים לידי ביטוי בין היתר בפער חיובי מצטבר בשנים 2020-2025 בין התחלות הבניה לשוק החופשי לבין מכירות הקבלנים, שהגיע ברבעון הראשון ל- 25 אלף דירות.

מכירות יד שניה ברבעון הראשון של 25' הסתכמו ב-14,143 דירות, גידול של 13% בהשוואה לרבעון המקביל של 24', אולם עדיין רמה נמוכה בהשוואה היסטורית.

רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ברבעון הראשון של 2025 ירדו אל מתחת לעשרת אלפים דירות, לראשונה מאז הרבעון האחרון של 23'. הירידה ברכישות דירה ראשונה בשוק החופשי, בשיעור של 11%, לעומת הרבעון הראשון של 24', התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות שרשמו ירידה של 32%. באזורי נתניה, חדרה וב"ש, לפחות מחצית מרכישות סגמנט זה נעשו עם הטבות מימון. בפריפריה שכיחות עסקאות המימון בהן רק עד 15% ממחיר הדירה משולם במועד חתימת החוזה (היתרה- במסירת הדירה) נעה בין 80% - 60%.

רכישות המשקיעים ברבעון הראשון של 25' הסתכמו ב-3,520 דירות, ירידה של 2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, לאחר גידול רצוף לאורך שנת 24'. ברבעון השני התעצמה ירידה זו. בולטת ירידה משמעותית במשקל הדירות החדשות בסך רכישות סגמנט זה. שכיחות הטבות המימון ברכישות סגמנט זה נמוכה מעט מזו של רוכשי "דירה ראשונה".

מכירות המשקיעים ברבעון הראשון של 2025 הסתכמו ב- 4,255 דירות, גידול של 6% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי עמד על 10.5%, גבוה בארבע נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון של 24'. אזור ב"ש מוסיף לבלוט בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד. לראשונה בולטות מספר ערים באזור המרכז בשכיחות גבוהה יחסית של מכירות בהפסד לעומת שיעורים אפסיים בעבר. בפרט - ר"ג, פ"ת וחולון.

בשוק היוקרה (מחיר של 10 מלש"ח ומעלה), בניגוד למגמה הכללית נרשם גידול במספר העסקאות ברבעון הראשון של 25' בהשוואה למקביל לו אשתקד, כאשר סך עסקאות זה עמד על 136 דירות לעומת 105 דירות ברבעון הראשון אשתקד. ברבעון האחרון אשתקד עמד סך זה על 152 דירות. משקל הדירות החדשות בסך המכירות בפלח שוק זה בת"א ירד משמעותית, חרף מלאי מאד גבוה של דירות חדשות לא מכורות.

רכישות תושבי החוץ (נכללים בתוך המשקיעים) ברבעון הראשון של 25' הסתכמו ב-433 דירות, המהוות פחות מ- 2% מסך העסקאות ברבעון הראשון. בהשוואה לרבעון הראשון של 24', בו היו רכישות אלו נמוכות במיוחד, נרשם גידול של 37% ברכישות סגמנט זה. בהשוואה לרבעון האחרון של 24' נרשמה ירי דה של 12%.
 

לסקירה המלאה לחצו כאן