למרות המלחמה, זינוק בהתחלות הבנייה והיתרי הבנייה יולי 24 - יוני 25

דו"ח הלמ"ס האחרון שסוקר את השנה מיולי 24 ועד יולי 25, מגלה שהתחלות הבנייה לא רק שלא נפגעו, אלא גדלו לעומת אותה תקופה בשנים 23'- 24'.

בתקופה זו החלה בנייתן של 76,480 דירות, נתון גבוה ב־22.3% מהשנה הקודמת. לאחר ניכוי דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מספר הדירות נטו עמד על כ־70,640 יחידות. כרבע מהתחלות הבנייה היו במחוז המרכז (23.3%) ועוד כחמישית בתל אביב (19.4%), נתון שמדגיש את המשך הריכוזיות של שוק הנדל"ן בישראל. כ־8,360 דירות נבנו בסבסוד ממשלתי, נתון המרמז על פעילות ערה של תוכנית "דירה בהנחה". עלייה זו מצביעה על מגמה חיובית להגדלת היצע הדירות, אך מעלה שאלות לגבי הפיזור הגיאוגרפי שלהן. הנתונים ממחישים שהביקוש בשוק ממשיך להוביל יזמים להתחיל בנייה למרות קשיי המימון. ההיצע העתידי צפוי להשפיע על מחירי הדירות אך לא בטווח הקצר, נדרש המשך מעקב כדי לראות האם הקצב הזה יישמר גם ב־2026.
 

היתרי בנייה – זינוק במרכז הארץ

בין יולי 2024 ליוני 2025 הונפקו היתרי בנייה לכ־80,390 דירות, עלייה של 8.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה חדה במיוחד במחוזות תל אביב והמרכז – 17.9% ו־21% בהתאמה – ומעידה על ביקוש מתמשך באזורי הליבה של המדינה. דווקא במחוז הדרום נרשמה ירידה בהיתרים, מה שמעיד על קיפאון מסוים בפרויקטים חדשים בפריפריה. הנתון הזה חשוב משום שהוא משקף את היכן שהשוק מאמין שההשקעה הכלכלית משתלמת, ככל שההיתרים מרוכזים במרכז, כך העומס על תשתיות התחבורה והחינוך גדל. יזמים מגלים אומץ למרות הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות הכלכלית, זהו איתות לכך שהשוק עדיין צופה רווחיות גבוהה גם במחירים הנוכחיים. הממשלה באמצעות המשרדים, רמ"י, וגופי התכנון, תצטרך להמשיך לאזן בין הגדלת ההיצע לבין פיתוח תשתיות מואץ.

רוכשי דירות "על הנייר" זהירות מהמדד הזה

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אוגוסט 2025 ב-0.4%, מתחילת השנה עלה מדד זה ב-4.2%.

ב-12 החודשים האחרונים (אוגוסט 2025 לעומת אוגוסט 2024) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-5.5% בשל העליה במחירי שכר העבודה ב-9.7% וחומרים ומוצרים ב-2.5%. כדאי לזכור, מי שרכש דירה "על הנייר" שתימסר בעוד 3 שנים למשל, יצטרך להוסיף את הפרש עליית מדד תשומות הבנייה למחיר הדירה לקראת האכלוס, על יתרת התשלום שלא שילם לקבלן. זאת בכפוף להסכם הרכישה, אלא אם סוכם אחרת לגבי תוספת המדד.

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יוני – יולי 2025, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי – יוני 2025, נמצא כי מחירי הדירות ירדו ב-0.2%.

הירידה המינורית הזאת לדעת רבים אינה משקפת את הירידה האמיתית במחירי הדירות, שגבוהה יותר ולא באה לידי ביטוי בנתונים מהשטח, בין היתר בגלל הטבות הקבלנים ומבצעי ההלוואות למשכנתא שמגלמים ירידת מחירים באותם דירות בפועל.
 

התחדשות עירונית

בנייתן של כ-17,630 דירות החלה כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כמחצית מהן (49.1%) נבנו במחוז תל אביב וכרבע (24.9%) במחוז המרכז.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, 83.6% (14,740 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי (לוח 5).

בנייתן של כ-3,900 דירות החלה כתוספות בנייה לבניינים קיימים. 23.4% מהן נבנו במחוז הצפון ו-21.7% – במחוז המרכז.

מתוך הדירות שהחלה בנייתן כתוספות בנייה לבניינים קיימים, 49.3% (1,920 דירות) נבנו במסגרת תמ"א 38.

התחלות בנייה של דירות לפי יישוב

היישובים שבהם החלה בנייתן של יותר מ-2,000 דירות במהלך 12 החודשים האחרונים היו: ירושלים (6,600), תל אביב-יפו (5,870), אופקים ,(2,990) אשדוד (2,900), באר יעקב (2,840), רמת גן (2,770), פתח תקווה (2,700) ולוד (2,100).

היישובים הבולטים שבהם נמשכה העלייה בהתחלות הבנייה שנרשמה ב-12 החודשים הקודמים היו: תל-אביב-יפו, אופקים, אשדוד, פתח תקווה וקריית ביאליק.

בין היישובים הבולטים שבהם נרשמה עלייה במספר הדירות שהחלה בנייתן, לאחר ירידות שנרשמו ב-12 החודשים הקודמים, היו: באר יעקב, רמת גן, בית שמש, בת ים, קריית גת, באר שבע וראשון לציון (לוח א).

מלבד מחוז ירושלים בכל המחוזות גידול בהיתרי הבנייה בתקופה: יולי 24' - יוני 25'
 

דירות בבנייה פעילה – מתקרבים ל-200,000

בסוף יוני 2025 נמצאות בבנייה פעילה כ־196,670 דירות, מדובר בנתון שעולה בעקביות גידול של יותר מ-12% לעומת הרבעון הראשון של 25', כמעט חצי מהן במחוזות תל אביב והמרכז. נתון זה מצביע על מלאי בנייה גבוה של דירות שצפוי להבשיל בשנתיים שלוש הקרובות. ההגדרה של הלמ"ס לדירות "בבנייה פעילה"- תהליך שבו החלה הבנייה אך טרם הסתיימה, לא כולל בנייה שהופסקה.

עם זאת, ככל שמשך הבנייה מתארך, ההשפעה על השוק מתעכבת. ריכוז הבנייה במרכז עלול להגביר את המחסור בפריפריה ובכלל בגמר בנייה, לאור העובדה שיש מחסור ניכר בפועלי בניין כ-50,000 לפי הערכות, ועוד לא דיברנו על שיקום אלפי הדירות שנפגעו במלחמת "עם כלביא". מלאי כה גדול יתכן שיצור בעיות מימון ליזמים ולקבלנים שיתקשו לסיים פרויקטים במועד שסוכם כשהריבית גבוהה והמחסור הגדול בעובדים נימשך.