מחירי הדירות יורדים: שמאות בתקופה זו חייבת לתרגם את תנאי העסקה לכסף

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

למה כולם עושים ״מבצעים״? 

בפועל אנחנו רואים גל חדש של מבצעים אגרסיביים: טרייד־אין לדירה הישנה לפי שומה פחות 6%, הלוואות משמעותיות לתקופות ארוכות ללא ריבית והצמדה, ולעיתים אפילו מנגנונים של ביטול עסקה אם תהיה ירידת מחיר.

כאן חשוב להבין: זה לא בונוס – זאת הפחתה במחיר בתחפושת. המחיר פשוט עובר מהשורה של ״מחיר דירה״ לשורות של סיכון, מימון, דחיית תשלום, או התחייבויות שמטרתן להפחית חשש אצל הקונה. 

לאור "מבצעי הייאוש" של היזמים, המחנק המימוני שרובץ עליהם וההיענות הדלה של הרוכשים, ניתן לצפות שבזמן הקרוב, ירידות המחירים כבר לא יהיו בתחפושת של מבצעים, אלא יהיו על השולחן לאור יום ואגרסיביים יותר כדי לשחרר את היזמים מההתחייבויות המימוניות שלהם. 

תוסיפו לכך את הנתון העדכני של האוצר לפיו כ-6% מהיקף העסקאות ב-2023 בוטלו ב-2025, ותקבלו השלכות מרחיקות לכת לגבי ההערכה השמאית כי השומה חייבת להיות אגרסיבית נגד "מחיר פיקטיבי". בעולם של 10/90 וגרסאות מתקדמות יותר, ״מחיר חוזה״ הופך להיות רק נתון חלקי. שמאות טובה צריכה לשאול: מהו המחיר הכלכלי האפקטיבי אחרי מימון מסובסד, דחיית תשלומים או הלוואה? מה ההסתברות והמנגנון של ״ביטול עסקה במקרה ירידת מחיר״? זו כבר כמעט אופציה פיננסית.

האם בעסקאות השוואה נרשמו הטבות דומות שלא דווחו? אם כן - עסקת ההשוואה ״מזייפת״ את רמת המחיר.

וכאן בדיוק נולד הפער בין מחיר חוזי לבין שווי אמיתי: בשוק עם עודף היצע, היזם לעיתים מעדיף לא ״לשבור מחירון״, אלא לשלם דרך מבצעים. במילים אחרות - אפשר לראות מחיר חוזה יציב לכאורה, בזמן שהשווי הכלכלי כבר ירד, פשוט כי חלק מהמחיר הוחזר לקונה דרך מימון, דחייה או הגנות.

לכן, שמאות בתקופה כזו חייבת פחות להסתכל על המספר בחוזה, ויותר לתרגם את תנאי העסקה לכסף, ולהבין מה באמת שילם הרוכש ומה באמת קיבל.

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, שותף במשרד תמם-אברהם שמאות מקרקעין