הורדת הריבית לא תציל את שוק הנדל״ן, כרגע

החלטת בנק ישראל להפחית את הריבית פעם נוספת, לרמה של 4%, היא צעד חשוב שמסמן תחילתה של הקלה מוניטרית לאחר תקופה ארוכה של מדיניות מרסנת. אין ספק שמדובר באיתות חיובי, בעיקר לענפים עתירי אשראי ובראשם ענף הנדל"ן. עם זאת, כמי שבוחן את השוק דרך עדשה שמאית־כלכלית, חשוב לומר: מכאן ועד להכרזה על תפנית בשוק הנדל"ן - הדרך עוד ארוכה.

מי שמביט על השוק דרך נתוני אמת ולא דרך כותרות אופטימיות, רואה תמונה ברורה: שוק הדיור ממשיך לדשדש. מספר העסקאות נמוך, מלאי הדירות הלא מכורות גבוה, מחירי הדירות בירידה מתונה אך עקבית, והציבור - רוכשים ויזמים כאחד - יושב על הגדר. הפחתת ריבית של רבע אחוז, גם כשהיא מצטרפת להפחתה קודמת, אינה משנה את התמונה הזו באופן מהותי.

יש נטייה לייחס לריבית כוח כמעט אוטומטי: ירדה הריבית - הביקושים יחזרו, המחירים יעלו. זו תפיסה שהייתה נכונה בעבר, אך פחות רלוונטית למציאות הנוכחית. ריבית של 4% עדיין אינה ריבית נמוכה, ובוודאי לא כזו שמצליחה להחזיר לשוק תחושת ביטחון. ההקלה בהחזרי המשכנתאות, בעיקר במסלול הפריים, מתבטאת במאות שקלים בחודש למשק בית, נתון זה אינו מהווה פקטור המכריע בהחלטה לרכישת דירה.

גם בצד היזמי, הירידה בריבית אינה משנה בבת אחת את כללי המשחק. עלויות המימון אמנם מתחילות לרדת, אך הן עדיין גבוהות ביחס לשנים שבהן השוק פרח. לכך יש להוסיף עלויות ביצוע, מחסור בכוח אדם, זמני בנייה שמתארכים ותזרים שנשחק. במצב כזה, יזמים רבים מעדיפים להמתין, לצמצם פעילות או להתמקד בפרויקטים סולידיים בלבד.

יש מי שמזהיר כי ירידת ריבית תצית מחדש עליות מחירים. החשש הזה, לפחות בטווח הקצר, נראה מנותק מהמציאות. שוק הנדל"ן כיום מאופיין בעודף היצע יחסי, בזהירות צרכנית ובחולשה בביקושים האפקטיביים. כדי שמחירים יחזרו לעלות בקצב משמעותי, נדרש שילוב של ריבית נמוכה בהרבה, עלייה חדה בביקושים ושיפור באמון הציבור - שלושת התנאים הללו אינם מתקיימים כרגע.

מנקודת מבט שמאית, חשוב לומר את הדברים כפי שהם: הפחתת הריבית היא תנאי הכרחי לייצוב השוק, אך היא רחוקה מלהיות תנאי מספיק להבראתו. כל עוד המדיניות המוניטרית מתקדמת בצעדים קטנים וזהירים, השוק ימשיך להגיב באדישות יחסית.

אם בנק ישראל מבקש להשפיע באמת על שוק הנדל"ן, ולא רק לשדר מסר מרגיע, יידרש קצב ברור ומשכנע יותר של הקלה מוניטרית - או לפחות איתות חד־משמעי שיחזיר לשוק את היכולת לתכנן קדימה. בינתיים, הפער בין הציפיות שמלוות כל הפחתת ריבית לבין המציאות בשטח - רק הולך ומתחדד.

השורה התחתונה פשוטה: הריבית מתחילה לרדת, אבל שוק הנדל"ן עדיין תקוע. בלי קצב מהיר יותר של הפחתות ריבית ו/או איתות חד משמעי אחר, הקיפאון יישאר איתנו גם אחרי ההפחתה הבאה.

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, שותף במשרד תמם-אברהם שמאות מקרקעין.