ברמת גן והרצליה מחירי הקרקע מצביעים על היפוך מגמה - אבל מה קורה בבאר שבע ?

לאחר חודשים ארוכים של ירידה במחירי הקרקעות במכרזים של המדינה, גם באזורי הביקוש בישראל, דווקא במהלך הימים האחרונים של שנת 2025 פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כי הצליחה לשווק שני מתחמים מרכזיים ברמת גן (על הקרקע של בסיס השלישות) והרצליה (על הקרקע של שדה התעופה) שמחירי הקרקע בהם מצביעים על היפוך מגמה ועליות מחירים. מצד שני, דווקא בבירת הנגב, באר שבע, שמצויה בתנופת פיתוח והתחדשות עירונית מואצת, נרשמים הנתונים הנמוכים ביותר מאז 2018. רמ"י אף פרסמו מכרז של 1,000 יחידות צמודי קרקע שאליו לא ניגש יזם.

לכאורה, נתוני המאקרו מצביעים על מיתון נדלני בבאר שבע. בפועל, אבל מי שפועל בעיר מגלה מציאות שונה לחלוטין. תחום ההתחדשות העירונית בעיר מצוי בתנופה עקבית. זהו שוק שמונע על ידי מי שמכירים את העיר מבפנים, יזמים ואנשי מקצוע שמזהים פוטנציאל ארוך טווח, גם כאשר השיח הציבורי פסימי.

הביקושים בבאר שבע נשענים על עוגנים ברורים ויציבים. אוניברסיטת בן גוריון מייצרת שוק שכירות קבוע ורחב היקף, עם אלפי סטודנטים מדי שנה. בית החולים סורוקה מוסיף אוכלוסייה מתמשכת של מתמחים, רופאים ובני משפחותיהם, המבקשים להתגורר בסמוך למקום עבודתם. אלו אינם מנועי ביקוש זמניים, אלא תשתית אורבנית יציבה.

באר שבע היא גם עיר מטרופולין מרכזית, האחראית להנגשת שירותים למרבית תושבי הדרום. מדובר ביעד אסטרטגי שהמדינה נדרשת לראות בו אינטרס לאומי ממשי, במיוחד, לאחר השנתיים החולפות שבהן ספגה העיר פגיעה ישירה וכואבת, ועדיין ממשיכה לשמש עוגן אזורי.

גם ברמת התכנון והתשתיות, היתרון ברור. באר שבע היא העיר היחידה בדרום שבה פועלים נתיבי תחבורה ציבורית ייעודיים, מקודמת רכבת קלה עם תקצוב ממשלתי, ומתוכננים פרויקטים לאומיים רחבי היקף כמו בית חולים נוסף, קריית תקשוב ופארק הייטק הכולל מרכז פיתוח של אנבידיה. 

בעיר פועלת מינהלת התחדשות עירונית מקצועית שמקדמות חידוש של מתחמים ותיקים, ויוזמות פרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים משמעותיים, מתוך מטרה לייצר שינוי אורבני תכנוני וקהילתי. בטווח הארוך, באר שבע עתידה להוביל את הדרום.

בניגוד לכישלון מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל, המציאות במתחמי ההתחדשות שונה בתכלית. בעלי הדירות חווים התעניינות ערה מצד יזמים מהשורה הראשונה, חברות גדולות ומנוסות מתחרות על הפרויקטים ומציעות תמורות גבוהות לבעלים, גם כאשר שיעורי הרווח שלהן נותרים חד ספרתיים. הדבר מלמד כי השוק מאמין בעיר, גם אם הנתונים הרשמיים מפגרים מאחור.

הפיכת מכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל לאבן בוחן לכדאיות העתידית של באר שבע מהווה טעות. המודל הקיים, שנע בין הקצאה של קרקע משלימה לפרויקט או על פי ההחלטה העדכנית של הרשות הממשלתית להתחדשות להעמיד מענקים כלכליים של סבסוד בגין כל יחידת דיור. אבל, מה שעובד בערים כמו רחובות, לוד, ואשקלון, כנראה שלא יעבוד בבאר שבע. המתווה שפורסם בהקשר לבירת הנגב יספיק למספר מצומצם בלבד של מתחמים. יידרש פרק זמן קצוב וברור, במסגרת מדיניות לאומית, שיאפשר שיפור אמיתי של הבחינה הכלכלית, על מנת שביקושים שכבר קיימים יתממשו בפועל.

כדי לאפשר השקעות ולתרגם ביקושים לפעילות ממשית, יש לאפשר מקדמי רווח סבירים ולפעול להגדלת צפיפות ויחידות דיור בתכנון. כיום, קיימות מגבלות תכנוניות משמעותיות, בין היתר בשל נתיבי טיסה שמגבילים גובה באזורים מבוקשים הסמוכים לבית החולים ולאוניברסיטה, והן מחייבות חשיבה מדינית רחבה יותר.

לצד זאת, המדינה יצרה עיוות, שבו יישובים סובבים נהנים מהטבות מס ואוכלוסייה חזקה נוטשת את העיר עצמה. ללא חלוקה שוויונית של משאבים ותמריצים, לא תישאר אוכלוסייה שתוכל לחזק את באר שבע מבפנים. הציפייה מהמדינה היא לראות בעיר אינטרס לאומי מובהק ולפעול בהתאם.

באר שבע היא הילד בעל פוטנציאל גדול בישראל, כזה שאולי לא כולם עדיין רואים, אבל הזמן יוכיח. בסיוע של הממשלה, הרשות המקומית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהל התכנון אפשר להפוך את העיר למבוקשת לפחות כמו ערים שנמצאות במרכז הישראלי.

הכותבת משמשת כמנהל שותפה בפירמת יהב ושות׳ שמלווה דיירים ובעלי דירות במספר פרויקטים להתחדשות עירונית בבאר שבע