כיצד ישפיע העימות בין איראן וארה"ב על שוק הנדל"ן והדיור בישראל

תופי המלחמה מתופפים במרץ, והשאלה היא לא אם תפרוץ מלחמה, אלא מתי.

גם מעורבות ישראל בעימות כמעט וודאית לדעת רוב הפרשנים והביטחוניסטים.

בפתח שנת 26 שוק הנדל"ן למגורים בישראל ניכר בעודפי היצע, אלפי דירות חדשות שלא נמכרו,  וציבור שחושב להתחיל לרדת לאט מהגדר, בעקבות ירידות הריבית הרצופות. 

שוק הנדל"ן נכנס לשלב חדש, לא צפוי, אך לא בהכרח פסימי. השאלה הגדולה כמובן היא מה יקרה בעימות, היקפי הנזקים והנפגעים, והאם המשטר האכזרי הקנאי באיראן יאבד מכוחו, ברקע המחאה הגדולה, והצהרת הכוונות של הנשיא טראמפ.

מצב חדש ישן- שוב ניצבת ישראל בפני מלחמה, כחצי שנה אחרי "עם כלביא"

המתיחות הגוברת בין ישראל, איראן וארצות הברית מכניסה את שוק הנדל"ן למצב של אי-ודאות שאינו נובע מנתונים כלכליים קלאסיים כמו ריבית, אבטלה או ביקושים טבעיים, אלא מאירוע חיצוני בעל אופי ביטחוני- אסטרטגי. בניגוד לגלי עליות או ירידות שנרשמו בעבר על רקע החלטות ממשלה או מדיניות מוניטרית, הפעם מדובר בגורם שמקפיא החלטות, דוחה רכישות, ומעמיק את תחושת הצורך להמתין עד להתבהרות המצב. רוכשי דירות, ובעיקר משפרי דיור ומשקיעים, נוטים בעת מתיחות ביטחונית להישאר על הגדר ולבחון את ההתפתחויות. במקביל, יזמים וקבלנים נדרשים להמשיך לפעול בסביבה שבה הביקוש אינו נעלם אך הופך זהיר, וסלקטיבי. התוצאה היא  שוב שוק שאינו קורס, אך גם אינו מתאושש. הנתונים מלמדים על המשך פעילות, אך בקצב נמוך ובזהירות גבוהה. השאלה המרכזית אינה אם תהיה השפעה  אלא מה יהיה אופייה, כמה זמן תימשך, ומה יקרה ביום שאחרי.

עודף היצע - נקודת פתיחה שונה ממשברים קודמים

אחד ההבדלים המרכזיים בין המצב הנוכחי למשברים ביטחוניים קודמים הוא רמת ההיצע הגבוהה בשוק, בעיקר בדירות חדשות. בשנים האחרונות נבנו בישראל עשרות אלפי יחידות דיור, חלקן במסגרת מבצעי מימון אגרסיביים, שעדיין לא נמכרו במלואן. הקבלנים מחזיקים מלאי משמעותי של דירות מוכנות או כמעט מוכנות, בעיקר באזורי ביקוש משניים ובפריפריה הקרובה למרכז. מצב זה יוצר כרית ביטחון מסוימת לשוק, שכן קיים פתרון דיור מידי גם במקרה של פגיעה פיזית בנכסים קיימים. בניגוד לעבר, שבו כל פגיעה הובילה למחסור חריף, כיום יש דירות זמינות לאכלוס בטווח קצר. עודף ההיצע מפחית לחץ על מחירים ומאפשר גמישות תפעולית גבוהה יותר, עם זאת, הוא גם מכביד על תזרים הקבלנים ומחדד את הרגישות לאירועים חיצוניים. השוק נכנס למתיחות ממקום רווי  לא ממקום חסר.

כיום מספר הדירות החדשות שלא נמכרו נאמד בכ-84,000, חלקן מוכנות, אבל הערכה שברובם טרם הושלמה הבנייה והיתרי האכלוס.

למרות זאת מדובר בשיא של היצע  דירות חדשות, שהוכפל במהלך 5-6 השנים האחרונות.
 

נתוני התחלות הבנייה בשנה האחרונה מאוקטובר 24 עד ספטמבר 25 מרשימים ומלמדים על שיא  בהיתרים ובהתחלות בנייה מעל 81,000, זינוק של יותר מ 30% בתוך שנה. 

השיקום שלא התחיל  והפער בין הצורך לביצוע

למרות היקף הנזקים הגדול שנגרמו באירועים האחרונים בעיקר במערכה "עם כלביא" בחודש יוני 25, תהליכי השיקום בפועל כמעט ואינם מורגשים בשטח. וזה עוד לפני התייחסות לאלפי הבתים והתשתיות שנפגעו בעיקר במערכה בצפון. 

אלה עדיין ממתינים להחלטות, תקציבים ותכניות ביצוע, והפער בין הצורך המידי לבין קצב המימוש הולך ומתרחב. ניסיון העבר מלמד כי שלב ההערכות והבירוקרטיה ארוך משמעותית מהשלב הפיזי של הבנייה. המשמעות עבור התושבים שבתיהם נפגעו בראש ובראשונה, כמו שוק הנדל"ן, היא תקופה ממושכת של חוסר ודאות בעיקר באזורים שנפגעו. במקביל, ענף הבנייה אינו נכנס עדיין למצב של בום שיקומי, אלא ממשיך לפעול בקצב הקיים. הקבלנים אינם ממהרים להקים פרויקטים ייעודיים לשיקום ללא ודאות תקציבית. מצב זה מעכב התאוששות מקומית אך מונע התחממות יתר של השוק הארצי. השיקום, כשהוא יתחיל, עשוי להיות מהיר יחסית או איטי, הכל תלוי בהחלטות ובביצוע  שבינתיים, עושה רושם שתקוע.

רוב הדירות בישראל ללא מיגון תקני

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומבקר המדינה, מצביעים על כך שחלק ניכר ממלאי הדירות בישראל נבנה לפני החלת חובת המיגון המלאה, בתחילת שנות ה-90, ולכן אינו כולל ממ״ד תקני. דוח מבקר המדינה מצביע  ל-3.2 מיליון תושבים בישראל בשנת 25, אין מיגון תקני בכלל, כולל ממ”ד, ממ”ק או מקלט זמין, וכי המספר הזה עלה משמעותית עם השנים.

הערכות המבוססות על נתוני התאחדות הקבלנים מראות שכ-1.67 מיליון דירות מתוך כ-3 מיליון דירות למגורים בארץ אינן כוללות ממ”ד. גם מקלט ציבורי במרחק קצר או סביר לא מצוי במקומות רבים, כולל בערים גדולות כמו תל אביב וחיפה.

למעשה, על פי נתוני הלמ״ס, שיעור גבוה מהדירות בישראל  בעיקר בבנייה ותיקה, בשכונות ישנות ובפריפריה, אינו מספק מענה מיגוני הולם לתרחישי חירום. פער זה הופך בתקופה של מתיחות ביטחונית לגורם משמעותי בהחלטות מגורים, ולא רק לשיקול בטיחותי אלא גם לשיקול נדל״ני- כלכלי.

הביקוש לדירות עם ממ"ד מזנק בתקופות מתיחות ומלחמה

רוכשים ושוכרים מייחסים משקל גבוה יותר לקיומו של ממ״ד, ולעיתים אף פוסלים דירות שאינן ממוגנות. במקביל, דירות חדשות הכוללות ממ״ד זוכות ליתרון תחרותי מובהק, גם כאשר מחירן גבוה יותר. חוסר המיגון בדירות הוותיקות מחדד את הפער בין שוק הדיור הישן לשוק החדש, ומעצים את הביקושים לדירות חדשות או לפרויקטים של התחדשות עירונית. במציאות זו, סוגיית המיגון אינה עוד נושא תכנוני בלבד, אלא רכיב מרכזי בתמחור, בביקוש ובתפיסת הסיכון של משקי הבית. ככל שהמתיחות הביטחונית נמשכת, הפער הזה צפוי להעמיק ולהשפיע על מבנה השוק כולו.

הפער הגדול בין דירות ממוגנות ללא ממוגנות הוא לא רק שיקול ביטחוני , הוא גורם משפיע על ביקושים, מחירים ולתמחור סיכונים של נכסים. נתונים מצביעים על כך שדירות עם ממ”ד מעורבות באחוז גבוה יותר משוק העסקאות לעומת נתחן בשוק הכולל. מדובר במאפיין בולט גם בביקוש לדירות להשכרה עם ממ"ד, שמושכרות הרבה יותר מהר ובמחיר גבוה יותר.

הפרמיה לממ"ד במחירי הדירות ובשכ"ד, מזנקת בתחילת המלחמה

חטיבת המחקר בבנק ישראל פירסמה ביולי 25, תוצאות מחקר בנושא הפרמיה לממ"ד.  אלה עיקרי התוצאות: בשכר הדירה המבוקש במודעות להשכרה לעומת רמתה ערב המלחמה. עיקר העלייה החל במאי ,2024 לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן.

במחירי הדירות חלה עלייה זמנית בפרמיה לאחר פרוץ המלחמה, אולם זו ירדה זמן קצר לאחר מכן לרמתה ערב המלחמה, ואולי אף לרמה נמוכה יותר. ממצא זה מתבסס הן על מחירי העסקאות בדירות בפועל והן על המחירים המבוקשים במודעות המכירה.

גם בדיקה ראשונית להשפעתה של מלחמת "עם כלביא" מצביעה על עלייה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה.

היום שאחרי המלחמה- ההיסטוריה מלמדת הנדל"ן מתאושש מהר

ההיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל מלמדת כי תקופות מלחמה ומתיחות ביטחונית אינן מסמנות את נקודת השפל האמיתית, אלא דווקא את סיומן. כמעט בכל אירוע ביטחוני משמעותי בעשורים האחרונים, שוק הדיור בישראל הגיב תחילה בהקפאה, דחיית עסקאות, ירידה בפעילות, והמתנה זהירה של רוכשים ומשקיעים. אך לאחר התבהרות המצב הביטחוני, גם כאשר הנזקים הפיזיים טרם שוקמו במלואם, נרשמה חזרה הדרגתית ולעיתים מהירה של הביקושים. אי- הוודאות, ולא עצם האירוע, בדיוק כמו בשוק ההון, היא הגורם המכביד ביותר על השוק  וברגע שהיא מתפוגגת, הכסף חוזר לפעול. עודפי היצע קיימים נבלעים, פרויקטים שנתקעו מתחדשים, והמערכת כולה עוברת ממצב של הישרדות למצב של התאוששות. הפעם, בניגוד לעבר, השוק נכנס למשבר עם מלאי דירות גבוה, יכולות בנייה מתקדמות ותודעת מיגון גבוהה יותר,שילוב שעשוי לקצר את משך ההשפעה השלילית. 

אין ספק שהבנקים בהנחיית בנק ישראל, יהיו חייבים להתייחס למצב בהיבט הכלכלי של בעלי המשכנתאות, בתקופה המלחמה ולאחריה, שיתקשו בהחזרים מסיבות שונות הקשורות במצב החירום. בין היתר בהקלות, מענקים לחיילי מילואים, פריסה ודחיית החזרים, וכדומה. 

גם אם הטווח הקצר מאופיין בזהירות וקיפאון, ההיסטוריה מצביעה על כך שעם סיום המערכה, שוק הנדל"ן נוטה להקדים את הכלכלה הרחבה, בחזרה לפעילות ומתאושש מהר.