סיכום 2025 - המשך האטה בשוק הדירות החדשות, מנגד שוק דירות היד שניה שומר על יציבות

שנת ‎2025 הסתיימה בסימן שוק דיור בבלימה, כאשר הנתונים מצביעים על ירידה בפעילות בעיקר בדירות החדשות, לצד יציבות יחסית בשוק היד השנייה, כך לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר לחודש דצמבר 25. בסיכום השנה נמכרו כ-84.9 אלף דירות בסך הכול  ירידה של כ-11% לעומת ‎.2024 עיקר הירידה נרשם במכירות הקבלנים, שירדו בכ-25%, ובשוק החופשי בלבד אף בכ-34%, לאחר שנת שיא ב-2024 שבה מבצעי מימון ומבצעי שיווק אגרסיבים של הקבלנים, משכו קונים רבים. מנגד, שוק הדירות מיד שנייה כמעט שלא השתנה עם כ-52 אלף עסקאות בשנת 25, נתון שמעיד על ביקוש בסיסי שנותר יציב למרות הריבית הגבוהה. התוצאה היא שוק מפוצל- הדירות החדשות מתקשות לשמור על קצב מכירות, בעוד היד השנייה ממשיכה לספק חלק משמעותי מהפעילות. הריבית הגבוהה, מגבלות המימון ואי-הוודאות הכלכלית ממשיכים להכתיב את הטון. השאלה המרכזית כעת היא האם 2026 תביא התאוששות, או המשך דשדוש.
 

הדירות החדשות מובילות את הירידה

עיקר ההאטה מתרכזת בשוק הדירות החדשות, מכירות הקבלנים ירדו בשנת 2025 בכ-25%, ובשוק החופשי בלבד הירידה כבר מגיעה לכ-34%. בחודש דצמבר נרשמה ירידה חדה של מעל 40%, לעומת השנה הקודמת 24, חלק מהירידה מוסבר בהקדמת רכישות ב-2024 לפני העלאת המע״מ, אך גם מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון בתחילת 25, פגעו בביקושים. עלויות המימון הגבוהות מרתיעות רוכשים פוטנציאליים, בנוסף מחירי הדירות החדשות עדיין גבוהים יחסית. קבלנים נאלצים להתאים אסטרטגיה למציאות החדשה, פרויקטים מתקדמים לאט יותר ולעיתים נדרשות התאמות מחיר או תנאים. השוק החדש נמצא בתקופת הסתגלות, מדובר בשינוי משמעותי לעומת השנים האחרונות.
 

הטבות המימון נימשכות למרות הגבלות בנק ישראל

כדי להתמודד עם ההאטה, הקבלנים מגבירים שימוש בהטבות מימון, לפי הנתונים כ-32% מהעסקאות בדצמבר 25 כללו הטבות כלשהן, למרות מגבלות בנק ישראל. לצד מודלים מוכרים כמו 20/80 והלוואות בלון, מופיעות גם הטבות עקיפות: סבסוד ריבית, פריסת תשלומים ארוכה, או הנחות מחיר. חלק מההטבות כלל אינן מוגדרות רשמית כהטבות מימון  ולכן אינן משתקפות בנתונים במלואן. התחרות על כל רוכש התגברה משמעותית, עם זאת, מבצעי המימון אינם יוצרים ביקוש חדש אלא בעיקר מסייעים לשמר עסקאות. הקבלנים שומרים על פעילות, אך במחיר שחיקת רווחיות, ככל שהריבית תישאר גבוהה, למרות 2 ההורדות הרצופות של הנגיד, הלחץ בענף יימשך. הקבלנים והקונים בשלב של התאמות למצב השוק.

בסיכום שנתי, סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי בשנת 2025 עמד על  22,415 דירות, ירידה של 34% בהשוואה לשנת ,'24 זאת לאחר זינוק של 63% במכירות אלו בשנת .'24 נזכיר כי בשנת '24 נרשמה אחת הרמות הגבוהות במכירות הקבלנים בשוק החופשי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים, רק בשנת 2021 נרשמה רמה גבוהה יותר במכירות אלו. סביר להניח כי ירידה חדה זו במכירות אלו בשנת '25 מוסברת לפחות בחלקה במגבלות שהטיל בנק ישראל על הטבות המימון של הקבלנים )הגבלות שנכנסו לתוקף בסוף מרץ .('25

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש דצמבר עמד על 5,030 דירות  ירידה של 7% בהשוואה דצמבר .'24 כך, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון בעסקאות בפלח שוק זה )בהשוואה לנובמבר ,('24 התחדשה הירידה במכירות אלו. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של .13%

למרות ההיצע וירידות המחירים אזור ב"ש עדיין מוביל במכירות 

בפילוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת 2025 לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי עדיין אזור ב"ש מוביל מכירות אלו, עם 4,053 דירות שנמכרו, ירידה של 36% )ירידה מעט חדה מזו שנרשמה ברמה הארצית.( אזור המרכז מדורג שני במכירות אלו, אבל בפער משמעותי לעומת ב"ש, עם 3,371 דירות שנמכרו, גם כן ירידה חדה של 37% לעומת .'24 נציין כי גם בשנת '23 הובילו שני אזורים אלו את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, אולם אז היה מדובר בפער מצומצם יחסית ביניהם: 3,750 באזור ב"ש, לעומת 3,319 במרכז. מספרים אלו עדיין לא מביאים בחשבון את ביטולי העסקאות, אשר כפי שצוין בסקירה הקודמת מאד בולטים באזור ב"ש. לא מן הנמנע כי לאחר עדכון בחודשים הבאים לנתוני 2023   )ככל שייקלטו עוד ביטולי עסקאות מ('23- יוביל אזור המרכז מכירות אלו ב.'23- בתרשים 7 מוצגות מכירות אלו בעשרת אזורי מיסוי מקרקעין בשלוש השנים האחרונות. מעבר לממצאים שצוינו לעיל, בולטת העובדה שבמספר אזורים, בכלל זה אזור חיפה, המדורג שלישי במכירות הקבלנים בשוק החופשי בשנת ,'25 נמוכה רמת מכירות זו בשנת '25 ב5%- בהשוואה לשנת ,'23 אחת השנים החלשות ביותר במספר העסקאות מאז תחילת שנות האלפיים. מנגד בולט אזור ת"א עם פער חיובי של 55% )בין '25 ל.('23- עם זאת יש לציין כי בשנת '23 נרשמה ירידה חדה במיוחד (-40%) במכירות הקבלנים באזור זה )בהשוואה ל,('22- שיעור ירידה חד יותר, בהשוואה לשיעור הירידה הארצי במכירות אלו ב.'23- 

אחרי השיא במכירות באזור ב"ש, ירידה דרסטית בדצמבר

בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר נמצא כי הירידה במכירות אלו בהשוואה לדצמבר '24 הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזור ב"ש, בו נרשמה ירידה של ! 70% בהקשר זה  מציין הכלכלן הראשי בסקירתו, כי בשנת'24  בכלל, ודצמבר בפרט, נרשמו רמות גבוהות במיוחד במכירות אלו באזור ב"ש, כאשר היה זה האזור היחידי בו נשבר שיא במכירות אלו לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בחודש דצמבר '24 נרשמה רמה חריגה במיוחד של מכירות באזור ב"ש, עם 1,106 דירות )בשוק החופשי בלבד.( זוהי רמה גבוהה יותר מזו שנרשמה בארבעת החודשים האחרונים של '25 גם יחד.

לא פעם התרענו בפאנדר על הסיכון בהשקעה באזור ב"ש, שם היצע הדירות החדשות זינק בכל שנה, מעל ומעבר לנתוני הביקוש בעיקר בגלל מחירי הדירות שהיו נמוכים בוודאי ביחס למרכז הארץ, ופיתו לא מעט רוכשים ומשקיעים לקנות דירה חדשה "על הנייר" עם הון עצמי נמוך.זאת מתוך הנחה במקרים רבים מוטעית, ש"בטוח" ירוויחו מההשקעה. העובדה ש1 מכל 3 משקיעים  שרכש דירה בשנים האחרונות באזור מכר את הדירה בהפסד, נעלמה מהם כניראה.

אזור ת"א רשם את הירידה המתונה ביותר במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש דצמבר, עם 346 דירות שנמכרו, ירידה של 9% בהשוואה לדצמבר .'24 יחד עם זאת, ירידה מתונה יחסית זו נרשמה על רקע גידול משמעותי בשכיחות הטבות המימון במכירות אלו.
 

בסיכומו של דבר, סקירת הכלכלן הראשי לשנת ‎2025 מציגה שוק דיור שעובר התאמה למציאות כלכלית חדשה: פחות עסקאות, רוכשים זהירים יותר, וקבלנים שמפעילים מגוון תמריצים כדי לשמור על קצב מכירות. הנתון הבולט ביותר הוא הפער שנפתח בין הדירות החדשות, שבהן נרשמה ירידה חדה במכירות, לבין שוק היד השנייה ששומר על יציבות יחסית. המשמעות היא שהביקוש לדיור בישראל לא נעלם הוא פשוט משנה התנהגות. 

נזכיר כי באגף הכלכלן הראשי באוצר מכהנת הגב' גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי בתחומי הנדל"ן, שהתבטאה לא פעם כי שוק הנדל"ן בישראל סובל כיום מהיצע גבוה שעשוי להיות מקור למשבר.

לדברי גלית בן-נאים בתקשורת סביבת הריבית הגבוהה הפכה את רכישת הדירות לפחות כדאית, במיוחד להשקעה, כאשר לדבריה עלות המימון כיום לעיתים גבוהה מהתשואה משכר דירה. היא מציינת כי שוק הדיור נמצא בתקופת הסתגלות לאחר שנים של ביקושים גבוהים, וכי כיוון השוק תלוי במידה רבה בהתפתחות הריבית ובהיקף ההיצע.

אין ספק כפי שציינו, הריבית הגבוהה ממשיכה להיות הגורם המרכזי שמכתיב את הקצב, ומשפיעה הן על משקי הבית והן על היזמים, כל שינוי במדיניות המוניטרית עשוי להזיז את השוק במהירות.

במקביל, מלאי הדירות שאמור להצטמצם במהלך השנים הקרובות  עם התאוששות מגמת הרכישות, והמשך גידול האוכלוסייה תומכים בביקוש ארוך טווח. לכן הסבירות היא לתקופת דשדוש ולא למשבר עמוק, שוק הדיור נמצא כיום בעיקר במצב המתנה. הריבית,  כניראה יותר מכל גורם אחר, שתכריע את הכיוון בעתיד, כמובן עם השפעות ממצב הביטחון,  ושינויים גלובלים, שעשויים להשפיע על הכלכלה בישראל.