שוק הדיור מתעורר

שוק הדיור הישראלי מציג ביוני 2026 סימנים ברורים של התאוששות. לפי סקירת אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש יוני נרכשו 8,757 דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, זינוק של כמעט 50% לעומת יוני אשתקד ועלייה של יותר מ־6% לעומת מאי.

אמנם חלק מהעלייה מוסבר בבסיס ההשוואה הנמוך של יוני 2025, שנפגע מהמלחמה, אך גם בהשוואה ליוני 2024 מספר העסקאות הכולל גבוה בכ־7%. המשמעות היא שהפעילות בשוק אינה רק "תיקון טכני" לעומת חודש חלש במיוחד, אלא משקפת גם התאוששות ממשית בחלק מפלחי השוק.

האם הנתונים יעודדו ירידה מהגדר של רבים מהרוכשים הפוטנציאלים? נדע זאת בהמשך.
 

סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים - יוני 26  (מקור- הכלכלן הראשי)

שוק הדיור מתחיל לזוז

אחרי תקופה ארוכה שבה שוק הדיור הישראלי התנהל תחת שילוב מכביד של ריבית גבוהה, מלחמה, אי- ודאות והיחלשות הביקושים, נתוני יוני 2026 מספקים לפחות סיבה מסוימת לאופטימיות. בחודש יוני נרכשו בישראל 8,757 דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי - זינוק של כמעט 50% לעומת יוני 2025 ועלייה של 6.2% לעומת מאי. בשוק החופשי בלבד בוצעו 7,550 עסקאות, עלייה של 41.6% לעומת השנה שעברה ושל 7.2% בתוך חודש.

אבל את המספר המרשים של 50% צריך לקרוא בזהירות. יוני 2025 היה חודש חריג וחלש במיוחד בשל מבצע "עם כלביא", ולכן בסיס ההשוואה נמוך. בהשוואה ליוני 2024, התמונה מתונה בהרבה, כלל העסקאות גדל ב-7% בלבד, ובשוק החופשי מספר העסקאות נותר למעשה ללא שינוי. יתרה מכך, בהשוואה רב-שנתית, רמת הפעילות בשוק החופשי ביוני 2026 עדיין נמצאת בשליש התחתון של חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים. כלומר, אין כאן עדיין חזרה לגאות, אבל בהחלט אפשר לזהות שוק שמתחיל מחדש לייצר תנועה.

צריך להבין את מאפייני שוק הנדל"ן לעומת שוק ההון. בשוק ההון המעבר משפל לזינוק וגאות יכול להתרחש בזמן קצר מאוד, בנדל"ן מדובר בתהליך ארוך יותר, אבל לא תמיד ניתן למצוא את נקודת המפנה. הרבה פעמים הציבור מפנים את השינויים רק לאחר זמן, "כשהמקצוענים" כבר עשו את הסיבוב ורכשו הזדמנויות במחיר נמוך, וממתינים לציבור שירד מהגדר יושפע מהחדשות באיחור, וירכוש במחיר יקר יותר.

הסימן המעודד מגיע דווקא מיד שנייה זינוק של 12% בתוך חודש

אחד הנתונים המעניינים ביותר בדוח מגיע משוק היד השנייה, ביוני נמכרו 5,164 דירות יד שנייה- עלייה של 33% לעומת יוני אשתקד ושל כ-12% לעומת מאי. גם בהשוואה ליוני 2024 מדובר בעלייה של 12%, דווקא הנתון האחרון משמעותי, משום שבניגוד להשוואה ליוני 2025 החריג, הוא מלמד על התחזקות גם מול תקופה "נורמלית" יותר.

עם זאת, גם כאן נדרשת פרופורציה, הכלכלן הראשי מדגיש כי למרות העלייה, מדובר עדיין באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות יד שנייה בחודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים. התמונה הגיאוגרפית אינה אחידה, בחיפה ניכרת חולשה ובחודשים מרץ–יוני נרשמה ירידה של 8% במכירות לעומת התקופה המקבילה, בעוד שבתל אביב הירידה בתקופה זו הייתה חדה אף יותר - 15%. באוצר מעלים אפשרות כי האירועים הביטחוניים והמתיחות מול איראן, השפיעו במיוחד על שני האזורים שהיו במוקד התקיפות.

ועדיין, מבחינת השוק כולו יש משמעות לחזרת הפעילות ביד השנייה, זהו שוק הנשען פחות על מבצעי מימון ועל שיווק אגרסיבי מצד חברות הבנייה, ולכן התחזקותו עשויה להיות אינדיקציה לכך שחלק ממשקי הבית שהמתינו על הגדר מתחילים לחזור לשוק.
 

ביוני נמכרו 5,164 דירות יד שנייה - עלייה של 33% לעומת יוני 2025

הקבלנים מוכרים יותר והתזרים חזר לחיובי

אם יש נתון בדוח שממחיש שינוי משמעותי במצבם של הקבלנים, הוא נמצא דווקא בחשבון הבנק. תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות הסתכם ביוני בכ-8.7 מיליארד שקל - גידול ריאלי של 63% לעומת יוני 2025. התזרים בפועל, לפי דיווחי המע"מ ולפני ניכוי תשומות, הגיע לכ-8.3 מיליארד שקל, עלייה ריאלית של 35%.
הנתון הבולט עוד יותר מתקבל לאחר ניכוי התשומות: תזרים הקבלנים נטו הסתכם ביוני בכ-1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני אשתקד. זהו מעבר של יותר מ-3 מיליארד שקל בין שתי נקודות הזמן, גם אם יוני 2025 הושפע מהמלחמה. במילים אחרות, מבחינת תזרים המזומנים, לפחות בחודש יוני הענף נראה יציב בהרבה מאשר לפני שנה. אלא שגם כאן מסתתרת הערת אזהרה, שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים לפני ניכוי תשומות, ולאחר ניכוי התשומות אותן שמונה חברות ריכזו כמחצית מהתזרים נטו. ההתאוששות הפיננסית, לפיכך, אינה מתחלקת באופן שווה בין החברות.

רוכשי הדירה הראשונה חוזרים - 5,044 עסקאות בחודש

אולי הנתון האופטימי ביותר מבחינת הביקוש למגורים הוא החזרה של רוכשי הדירה הראשונה. ביוני נרכשו על ידם 5,044 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - זינוק של 60% לעומת יוני 2025 ועלייה של 8% הן לעומת יוני 2024, והן לעומת מאי 2026. בשוק החופשי בלבד נרכשו 3,837 דירות, עלייה של 45% לעומת אשתקד ושל 11% בתוך חודש.

גם הסבסוד הממשלתי תרם לכך, 1,207 דירות נרכשו ביוני במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", לעומת 513 בלבד ביוני אשתקד.

מנגד, בשוק החופשי עדיין נרשמת ירידה של 6% ברכישות דירה ראשונה לעומת יוני 2024, כך שגם כאן ההתאוששות אינה מלאה. במחצית הראשונה של השנה בולט אזור באר שבע לשלילה, רכישות הדירה הראשונה באזור ירדו ב-9%, בעוד שברמה הארצית נרשמה עלייה של 5%. ועדיין, העובדה שהצעירים ורוכשי הדירה הראשונה חוזרים בהדרגה לשוק היא נתון משמעותי, משום שזהו הסגמנט הרגיש ביותר למחירי הדירות, לריבית המשכנתאות ולגובה ההחזר החודשי.

השוק מחפש נקודת איזון להמשך

סקירת יוני של הכלכלן הראשי אינה מספרת סיפור חד-כיווני על שוק הנדל"ן.

מי שיחפש בה הוכחה להתאוששות מלאה ימצא לא מעט נתונים שמצננים את ההתלהבות, מי שיחפש הוכחה להמשך הקיפאון, יתקשה להתעלם מהעלייה החודשית בעסקאות, מהתחזקות היד השנייה, מחזרת רוכשי הדירה הראשונה ומהשיפור החד בתזרים הקבלנים.

8,757  עסקאות בחודש הן עדיין לא שוק גואה, גם 7,550 עסקאות בשוק החופשי מציבות את יוני 2026 בשליש התחתון של חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים. אבל הכיוון בחלק מהמדדים השתפר, העסקאות בשוק החופשי עלו ב-7% בתוך חודש, היד השנייה ב-12%, רכישות הדירה הראשונה בשוק החופשי ב-11%, והמשקיעים הגדילו אף הם את פעילותם. במקביל, הקבלנים עברו מתזרים נטו שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני אשתקד לתזרים חיובי של 1.4 מיליארד שקל ביוני השנה.

לכן ייתכן שהמונח המתאים ביותר לשוק הדיור באמצע 2026 אינו היפוך מגמה, אלא התייצבות. לאחר שנים של זעזועים עליית ריבית, מלחמה, מבצעי מימון, והאטה חדה בעסקאות, הקונים חוזרים בהדרגה, אך הם עושים זאת בזהירות רבה יותר וטוב שכך.