נדל״ן בצל מלחמה: כיצד מלחמת "שאגת הארי" והחרפת הלחימה בצפון, עשויים להשפיע על שוק הדיור בישראל

מלחמת "שאגת הארי" והאירועים הביטחוניים האחרונים מחזירים את שוק הנדל"ן הישראלי למציאות שבה גורמים ביטחוניים משפיעים באופן ישיר על החלטות כלכליות ועל ערך נכסים. שוק הדיור בישראל פועל כבר שנים בסביבה מורכבת של ריבית משתנה, מחסור בקרקעות ועלייה מתמשכת במחירים, אך אירועים ביטחוניים רחבי היקף יוצרים לעיתים השפעה נוספת ובלתי צפויה. בתקופות של הסלמה ביטחונית, חלק מהפעילות הכלכלית מואטת, רוכשים פוטנציאליים נוטים להמתין עם החלטות רכישה, ומשקיעים בוחנים מחדש את הסיכונים. במקביל, אזורים מסוימים עשויים להיפגע יותר מאחרים, בעיקר כאשר מדובר ביישובים הסמוכים לגבולות או באזורים שבהם נגרמים נזקי רכוש למבנים.

הניסיון בישראל מלמד כי מלחמות ואירועים ביטחוניים משפיעים על שוק הנדל"ן בעיקר בטווח הקצר, אך עשויים ליצור גם השפעות ארוכות טווח על אזורים מסוימים. כאשר מתרחשת פגיעה במבנים או בתשתיות, המדינה מפעילה מנגנוני פיצוי ושיקום, ובראשם קרן הפיצויים של מס רכוש. במקביל, השפעות עקיפות כגון ירידה בפעילות כלכלית או דחיית החלטות רכישה עשויות ליצור האטה זמנית בשוק. לכן, ההשפעה של מלחמת "שאגת הארי" אינה מוגבלת רק לשדה הקרב, אלא משתקפת גם בשוק הדיור ובענף הבנייה.

עשרות אלפי תביעות: היקף הנזקים למבנים ולרכוש

אחד המדדים המרכזיים להיקף הפגיעה ברכוש אזרחי במלחמה הוא מספר התביעות המוגשות לקרן הפיצויים של מס רכוש. על פי דוח מבקר המדינה מינואר 26, בנושא פעילות רשות המסים במלחמת חרבות ברזל, עד סוף שנת 2024 הוגשו כ-59 אלף תביעות בגין נזקים ישירים לרכוש. נזקים אלה כוללים בין היתר פגיעות במבני מגורים, דירות, כלי רכב ורכוש נוסף שנפגע מירי רקטות וטילים במהלך הלחימה. היקף הפיצויים בגין נזקים ישירים בלבד נאמד בכ-1.9 מיליארד שקל, נתונים אלה משקפים את הפגיעה הפיזית שנגרמה למבנים ולנכסים אזרחיים במהלך המלחמה, ואת הצורך בשיקום מבנים ותשתיות שניזוקו כתוצאה מהירי והלחימה. מנגנון הפיצוי של המדינה, הפועל באמצעות קרן הפיצויים של רשות המסים, מאפשר לבעלי נכסים שנפגעו לקבל פיצוי או מימון לשיקום המבנה לאחר הערכת שמאי מטעם הקרן.

מבצע "עם כלביא" אופן הטיפול בתושבים שבתיהם נפגעו

לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בעקבות מתקפות הטילים בזמן מבצע "עם כלביא" נגרמו נזקים כבדים בעורף ישראל הפגיעות, לפחות 21,000 תושבים נאלצו לעזוב את בתיהם שניזוקו. נתון זה משקף את כלל התושבים שבתיהם נפגעו בכל דרגות החומרה, מנזקים קלים שניתנים לתיקון מהיר (רוב הדירות) ועד למבנים שיש להרוס כליל ולבנותם מחדש, תהליך שצפוי להימשך זמן רב.

הטיפול בתושבים שבתיהם נפגעו במהלך מבצע עם כלביא התבסס על הסדר חוקי שלפיו מדינת ישראל מחויבת לפצות את אזרחיה בגין נזקים שנגרמו עקב פעולות איבה או מלחמה, מכוח חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, (התשכ"א - 1961). לפי ההסדר, אם בית מגורים נפגע והוכרז כבלתי ראוי למגורים, דייריו זכאים לדיור חלופי, וקרן הפיצויים היא הגורם האחראי למימון הפתרון הזמני.

פתרונות לטוח הקצר והארוך

בהתאם למתווה הפינוי שנקבע, המדינה סיפקה מענה בשני אופקים - קצר וארוך טווח:

בטווח הקצר: בעל הדירה או השוכר שהתגורר בה בעת הפגיעה זכאי לפינוי למלון, באמצעות הרשות המקומית ובמימון קרן הפיצויים. לחלופין, אם מצא פתרון עצמאי  כגון מגורים אצל קרובי משפחה, הוא זכאי למענק בסך 4,000 ש"ח עבור תקופת פינוי של עד שבועיים. סביר להניח שמתווה דומה יתבצע גם בנפגעי "שאגת הארי".

בטווח הארוך: התושב נדרש למצוא דירה חלופית באופן עצמאי, וקרן הפיצויים מחזירה לו את עלות שכר הדירה ששולם. המשך שהייה במלון מעבר לפרק הזמן הראשוני שצוין לעיל מותנה באישור מיוחד של קרן הפיצויים ובתיאום עם הרשות המקומית (ראו להלן).

ההסדרה המעשית התבצעה בהתאם לנוהל בין־משרדי בהובלת רשות החירום הלאומי (רח"ל), שעניינו מתן מענה ראשוני לדיור חלופי זמני לתושבים שבתיהם ניזוקו במלחמה (נוהל זה היה קיים עוד טרם המלחמה). בעקבות החלטת ממשלה 3153: מתן מענה לתושבים שביתם ניזוק ואינו ראוי למגורים (18 ביוני 2025), אשר התקבלה במהלך המבצע, הנוהל עודכן פעמיים ביוני 2025. במסגרת העדכון, השהות המרבית במלונות הוארכה מ־15 ל־30 יום, עד 1 באוגוסט 2025. לאחר מועד זה, תושבים שביקשו להמשיך להתגורר במלון נדרשו לפנות לוועדה של קרן הפיצויים, והיא דנה בכל מקרה לגופו.

ב"עם כלביא" 5,380 בתי אב נזקקו לדיור חלופי

לפי נתוני מערך הדיגיטל הלאומי, עד 29 ביולי 2025 זוהו כ־5,380 בתי אב שנזקקו לדיור חלופי, בתרשים 1 מוצג הפילוח לפי רשויות מקומיות. (יודגש כי הנתונים מעוגלים לעשרות ומבוססים על הערכות, שכן באותו מועד הם עדיין היו בתהליך תיקוף וטיוב).

מהתרשים עולה כי עד לסוף יולי, מתוך כ-5,380 בתי אב שניזוקו ונזקקו לדיור חלופי, כמעט מחצית היו מתל אביב ורמת גן (1,320 ו-1,040 בתי אב, בהתאמה). אחריהן נמצאות רשויות נוספות באזור המרכז שנגרם בהן נזק לכמה מאות בתי אב.
 

שוב בצפון מתחדשת לחימה עוצמתית

למרות הכרזת הפסקת האש בנובמבר 24 בצפון מול חיזבאללה, מאז למעשה כמעט מידי יום צה"ל המשיך במלחמה מול ארגון הטרור.

מאז החל מבצע "שאגת הארי" מול איראן, זה היה רק עניין של זמן לחידוש לחימה עוצמתי מול  גזרת לבנון וארגון הטרור החיזבאללה, כפי שאכן קרה.

הזירה הצפונית הפכה במהלך מלחמת "חרבות ברזל" לאחד האזורים הרגישים והפגיעים ביותר, מבחינת נפגעים ונזקי מבנים ותשתיות. ירי הרקטות והטילים מלבנון גרם לפגיעות בבתי מגורים, מבנים חקלאיים ותשתיות אזרחיות ביישובים  בעיקר סמוכי גבול. בחלק מהמקרים מדובר היה בפגיעות ישירות במבנים, ובמקרים אחרים בנזקי הדף ורסיסים שגרמו לנזקים לקירות חיצוניים, חלונות ומערכות תשתית. 

ההחלטה לפנות את יישובי הצפון גרמה למחלוקת שנימשכת עד היום, וכלקח ככל הניראה הפעם לא יפונו התושבים, לפחות לא ביוזמת המדינה. פגיעות מסוג זה מחייבות לעיתים שיקום נרחב של מבנים ולעיתים אף פינוי זמני של דיירים, עד להשלמת עבודות התיקון. הרשויות המקומיות והמדינה נדרשות להתמודד עם שיקום מבנים שנפגעו לצד החזרת פעילות כלכלית ושגרת חיים ליישובים שנפגעו מהלחימה. ככל שהלחימה בצפון מתמשכת או מתעצמת, כך גדל גם היקף הפגיעה האפשרית במבנים ובתשתיות אזרחיות באזור.

הנתון המטריד לגבי השפעת המלחמה בצפון

כפי שניתן לראות בתרשים 4, בהמשך לפינוי עשרות אלפי תושבי הצפון מעשרות יישובים במלחמת חרבות ברזל, 54% השיבו כי בכוונתם לא לחזור לביתם בצפון, נתון שקובעי המדיניות בממשלה ובצבא חייבים לקחת בחשבון, ככל שהמלחמה במיוחד בצפון תימשך.
 

מבט קדימה: מה צפוי לשוק הנדל״ן ומה מומלץ לעשות

ניסיון העבר בישראל מלמד כי גם בתקופות של אי־ודאות ביטחונית, שוק הנדל״ן אינו נעצר לחלוטין, אך הוא נוטה להאט ולהתנהל בזהירות רבה יותר. מלחמת "חרבות ברזל" וההתפתחויות האחרונות במסגרת מלחמת "שאגת הארי", מחזקות את מגמת ההמתנה בקרב חלק מהרוכשים והמשקיעים, במיוחד באזורים הסמוכים לגבולות, אבל גם ברחבי הארץ. במצב כזה ההמלצה המרכזית לרוכשי דירות היא לפעול בשיקול דעת, לבחון היטב את יציבות הפרויקט, את איתנות היזם ואת קיומם של פתרונות מיגון ותשתיות מתאימות. למשקיעים וליזמים שהם בדרך כלל יודעים לדאוג לעצמם, מומלץ להיערך לתקופה של תנודתיות ולהתמקד באזורים בעלי ביקוש בסיסי גבוה, בעיקר במרכזי הערים ובאזורים שבהם קיימת תשתית תחבורה ותעסוקה מפותחת. מבחינת רוכשי הדירות בטווח הארוך, כאשר המצב הביטחוני יתייצב, ייתכן כי דווקא אזורים שנפגעו מהלחימה, ייהנו מהשקעות ממשלתיות בשיקום ובפיתוח, דבר שעשוי ליצור הזדמנויות חדשות, דווקא באותם אזורים.