"שאגת הארי"- נדל״ן, משכנתאות, הלוואות, פיצויים, והחלטות כלכליות במלחמה

מבצע "שאגת הארי" מציב שוב את שוק הנדל״ן הישראלי בפני תקופה של אי־ודאות. לצד הפגיעות הישירות במבנים ובבתים במספר אזורים בארץ, המלחמה משפיעה גם על היכולת הכלכלית של משקי בית רבים ועל שוק המשכנתאות. ניסיון העבר בישראל מלמד כי בתקופות של מתיחות ביטחונית מתרחשת בדרך כלל האטה זמנית בפעילות שוק הדירות: מספר העסקאות יורד, רוכשים מעדיפים להמתין עד להתבהרות המצב, ולעיתים גם מוכרים נאלצים להתגמש במחיר. למרות זאת, בטווח הארוך שוק הדיור בישראל נוטה להתאושש, בעיקר בשל הביקוש הגבוה לדיור והגידול המתמשך באוכלוסייה.

מתווה הסיוע של בנק ישראל

בנק ישראל והמערכת הבנקאית פרסמו ב1.3.26 מתווה סיוע מיוחד שנועד להקל על אזרחים ועסקים שנפגעו מהלחימה. במסגרת המתווה יכולים משקי בית שביתם נפגע או שנאלצו להתפנות מבתיהם לדחות תשלומי משכנתא לתקופה של שלושה חודשים ללא ריבית וללא עמלות. בנוסף ניתן לדחות הלוואות צרכניות עד סכום של 100 אלף שקל לתקופה של שלושה חודשים. גם עסקים קטנים שנפגעו מהמצב הביטחוני יכולים לדחות החזרי הלוואות בסכום מצטבר של עד שני מיליון שקל, לתקופה של חודשיים. המטרה המרכזית של הצעד היא לספק למשקי הבית ולעסקים שנפגעו גשר תזרימי עד לחזרה לשגרה כלכלית.

מס רכוש: פיצוי לנזקי מבנים ורכוש

לצד ההקלות של המערכת הבנקאית, המדינה מפעילה את מנגנון מס רכוש וקרן הפיצויים. מנגנון זה נועד לפצות אזרחים על נזקים ישירים שנגרמו לבתים, לדירות ולרכוש כתוצאה מפגיעות טילים או פעולות איבה. מי שביתו נפגע יכול להגיש תביעה לקרן הפיצויים של רשות המסים ולקבל פיצוי עבור תיקון הנזק או עבור בנייה מחדש במקרה של הרס. בנוסף ניתן לקבל פיצוי עבור תכולת דירה שנפגעה וכן סיוע זמני בדיור חלופי כאשר הנכס אינו ראוי למגורים. בפיצויים והסיוע תקף גם לבעלי עסקים שנפגעו.

בעקבות מבצע "שאגת הארי" פתחה רשות המסים בתחילת מרץ 2026 מסלול תביעות מהיר לנזקי רכוש. במסגרת המסלול ניתן להגיש תביעה דיגיטלית ולקבל אישור לפיצוי בתוך כשבוע, ללא המתנה לביקור שמאי, כאשר מדובר בנזקים בהיקף של עד 30 אלף שקל למבנה או לתכולה. להלן ציטוט מאתר רשות המיסים בנושא:

"בעקבות מבצע "שאגת הארי" פתחה ב1.3.26 רשות המסים את האפשרות להגשת תביעות לפיצויים בגין נזק ישיר במסלול "מהיר". במסגרת מסלול זה ניתן לקבל אישור על תביעה ללא המתנה לשמאי, עד 7 ימים מהשלמת התביעה על כל פרטיה. המסלול נפתח כאמור בעקבות המבצע וייסגר עם תומו. מסלול דומה נפתח בשעתו במבצע "עם כלביא",

המסלול המיועד להגשת תביעות בגין נזק למבנה ותכולה בלבד, בסכום שאינו עולה על 30,000 ₪. ניזוקים פרטיים ועסקיים גם יחד, העונים על הגדרת "ניזוק" בחוק מס רכוש, (בעל הנכס או מי שהוכיח כי הוא נושא בהוצאות שיקום הנכס, בעל התכולה שניזוקה לרבות שוכר בנכס)".

שוק הנדל״ן בתקופות מלחמה

הניסיון ההיסטורי בישראל מלמד כי עימותים ביטחוניים גורמים בדרך כלל לירידה זמנית במספר העסקאות בשוק הדירות. בתקופות כאלה רוכשים רבים מעדיפים להמתין עד להתבהרות המצב הכלכלי והביטחוני, ואילו חלק מהמוכרים מעדיפים לדחות את המכירה עד להתייצבות השוק. כך היה לאחר מלחמות ומבצעים צבאיים בעבר, כולל מלחמות בצפון ומבצעים בדרום. עם זאת, לאחר תקופות כאלה שוק הנדל״ן נוטה לחזור לפעילות ואף לשוב למגמת עלייה במחירים, בעיקר בשל הגידול באוכלוסייה והמחסור המתמשך בדירות באזורי הביקוש.

הפעם להבדיל ממלחמת "חרבות ברזל", לא פונו תושבי הצפון מביתם כ-70,000, כלקח מההשפעות הקשות של צעד זה  לפחות על חלקם, וההשפעה על חוסן המדינה מול אויביה.
 

קרדיט: אילוסטרציה – AI

השפעת הריבית על שוק המשכנתאות

לצד המצב הביטחוני, גורם נוסף שמשפיע על שוק הדיור הוא סביבת הריבית. לאחר תקופה ארוכה של ריבית נמוכה, העלאות הריבית בשנים האחרונות הגדילו את ההחזר החודשי של רבים מנוטלי המשכנתאות. משקי בית שלקחו משכנתאות בתקופת הריבית האפסית מצאו את עצמם משלמים כיום סכומים גבוהים יותר מדי חודש. מצב זה כבר הוביל להאטה בפעילות שוק הדירות עוד לפני פרוץ המלחמה, וכאשר לכך מתווספת אי־ודאות ביטחונית, חלק מהרוכשים מעדיפים להמתין. מנגד, עבור משקי בית בעלי הון עצמי גבוה, תקופות כאלה עשויות ליצור הזדמנויות לרכישת נכסים במחירים נמוכים יחסית.

שוק המשכנתאות - ינואר 2026 

לפי התאחדות יועצי המשכנתאות, סך ביצועי המשכנתאות במערכת הבנקאית (כולל כל-מטרה), היקף הביצועים בחודש ינואר 2026 הסתכם בכ- 9.32 מיליארד ₪, ירידה של כ- 22% לעומת חודש דצמבר, ומנגד עלייה של כ- 17% בהשוואה לינואר אשתקד.

בהתפלגות הביצועים לעומת דצמבר, נרשמה עלייה קלה במשקל הלוואות הגישור וההלוואות לכל-מטרה, על חשבון ירידה במשקל הלוואות לרכישת דירה לזמן ארוך.

לסיכום, רמת הביצועים בינואר 2026 דומה מאוד לממוצע החודשי של שנת 2025, הן בהיקף הכולל, והן בהרכב בין רכישה לזמן ארוך, גישורים וכל-מטרה. 

המלצות לבעלי משכנתאות

בתקופה של אי־ודאות כלכלית חשוב לנהל את ההתחייבויות הפיננסיות בזהירות. בעלי משכנתאות שמתקשים לעמוד בהחזר החודשי יכולים לפנות לבנק ולבדוק אפשרות לדחיית תשלומים במסגרת מתווה הסיוע. במקרים מסוימים ניתן גם לשקול מחזור משכנתא או שינוי מסלול ההלוואה כדי להפחית את ההחזר החודשי. מומלץ להימנע מלקיחת הלוואות נוספות שאינן הכרחיות ולשמור כרית ביטחון פיננסית ככל האפשר.

בנוסף, מומלץ לבחון אחת לכמה חודשים את מבנה המשכנתא ואת תנאי הריבית במשק. בתקופות של שינויי ריבית, ייתכן שניתן להתאים מחדש את מסלולי ההלוואה כך שיתאימו טוב יותר למצב הכלכלי של משק הבית. חשוב גם לעקוב אחר יחס ההחזר להכנסה ולוודא שהמשכנתא אינה מכבידה יתר על המידה על התקציב המשפחתי. במקרים של ירידה בהכנסה, גיוס למילואים או הוצאות בלתי צפויות, כדאי לפנות מוקדם ככל האפשר לבנק ולבחון פתרונות זמניים לפני שנוצרים פיגורים בתשלומים. גישה יזומה ושקולה לניהול המשכנתא, יכולה לסייע למשקי הבית לעבור תקופות של אי־ודאות כלכלית ומלחמה, כמו היום, בצורה יציבה יותר.

לקנות או למכור דירה בתקופת מלחמה?

מי ששוקל רכישת דירה בתקופה הנוכחית צריך לבחון היטב את יכולת ההחזר שלו, במיוחד בסביבה של ריבית גבוהה. כלל אצבע מקובל הוא שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה של משק הבית. מנגד, מי שמחזיק בהון עצמי גבוה עשוי למצוא בתקופות של האטה הזדמנויות בשוק. גם בעלי נכסים שמתלבטים אם למכור צריכים להביא בחשבון כי בתקופות של מלחמה זמן המכירה עשוי להתארך, שכן חלק מהרוכשים מעדיפים להמתין להתייצבות המצב.

אין ספק שבתקופות מלחמה הדרישה לדירות עם ממ"ד גוברת, ויש לך כמובן היגיון רב.

הפער הגדול בין דירות ממוגנות ללא ממוגנות הוא לא רק שיקול ביטחוני, הוא גורם משפיע על ביקושים, מחירים ולתמחור סיכונים של נכסים. נתונים מצביעים על כך שדירות עם ממ”ד מעורבות באחוז גבוה יותר משוק העסקאות לעומת נתחן בשוק הכולל. מדובר במאפיין בולט גם בביקוש לדירות להשכרה עם ממ"ד, שמושכרות הרבה יותר מהר ובמחיר גבוה יותר.

למי שכבר רכש דירה אבל עדיין לא הגיע לשלב האכלוס, כדאי לקחת בחשבון איחורים במסירת הדירה, עקב המצב  מחסור בפועלים וכדומה.

מבט קדימה

למרות אי־הוודאות הביטחונית ממלחמת "שאגת הארי", רוב הכלכלנים מעריכים כי שוק הדיור בישראל ימשיך לפעול גם בתקופת המלחמה, אם כי בקצב מתון יותר. הביקוש הבסיסי לדיור בישראל נותר גבוה, והגורמים הדמוגרפיים ממשיכים להשפיע על השוק. צעדי הסיוע של בנק ישראל והממשלה נועדו בעיקר למנוע מצוקה פיננסית מיידית אצל משקי הבית שנפגעו מהלחימה, עד לחזרה הדרגתית לשגרה כלכלית.

המלחמה מול איראן והחיזבאללה בצפון, עשויה להתרחב ולהעמיק, אך יש לזכור כי לצידנו במלחמה המעצמה החזקה בעולם ארה"ב, עם נשיא ידידותי מאין כמוהו לישראל.

אם נישפוט לפי התנהגות הבורסה בשנתיים האחרונות ומתחילת השנה, המדדים  בתל אביב מראים על זינוק בתשואות, גם ביחס לעולם. עוד סימן לאמון המשקיעים בישראל ובעולם בכלכלה שלנו.

גם בענף הנדל"ן הצפי להתאוששות מהירה, ואפילו לעלייה בביקושים ויתכן גם במחירים.

7 טיפים לבעלי משכנתאות והלוואות בזמן מלחמה

1. בדקו זכאות לדחיית תשלומים

אם ביתכם נפגע או אם אתם מפונים, ייתכן שתוכלו לדחות את תשלומי המשכנתא או ההלוואה, לכמה חודשים במסגרת המתווה של בנק ישראל והבנקים.

2. אל תיקחו הלוואות נוספות בלחץ

בתקופות אי־ודאות עדיף להימנע מהגדלת ההתחייבויות הפיננסיות.

3. בדקו אפשרות למחזור משכנתא

לעיתים שינוי מסלול או פריסה מחדש של ההלוואה, יכולים להקטין את ההחזר החודשי באופן משמעותי, בוודאי בתקופת מלחמה כשיש קושי בהחזרים.

4. שמרו כרית ביטחון כספית

בתקופה של אי־ודאות כלכלית חשוב להשאיר חסכונות למקרה של ירידה בהכנסה.

5. בדקו זכאות לפיצוי מהיר ממס רכוש

מי שביתו או העסק  נפגע מירי טילים זכאי לפיצוי מהמדינה דרך קרן הפיצויים,  גם במסלול המהיר. כל הפרטים באתר רשות המיסים, רשות המסים בישראל.

6. אל תקבלו החלטות נדל״ן מתוך לחץ

קנייה או מכירה של דירה בזמן מלחמה צריכות להיעשות בשיקול דעת.

7. הסתכלו לטווח ארוך

הניסיון בישראל מראה כי שוק הנדל״ן מתאושש במהירות  לאחר תקופות מלחמה.