ההבדל בין דירה עם ממ"ד - ממ"ק - מקלט - או בלי בכלל ?

בימים טרופים אלה, בין טיל לטיל, שעה שאני מסתופף עם שני בני הרכים בשנים, בממד במרומי הקומה ה-66 של אחד מגורדי השחקים של גוש דן, נזכרתי ב"פסגת הפחד", סרט אימה משנות ה-90, בכיכובם של ניק נולטי ורוברט דה נירו.

פסגת פחד זו מייצרת עוד מימי עם כלביא, וביתר שאת ב"שאגת ארי", פער הולך וגדל בין דירות מוגנות לבין כאלה שהינן חסרות מיגון, עד כדי פער של כ-30 אחוזים(!) ומה שמפתיעה יותר מכל הינה העובדה שהחיסרון בממ"ד מהווה רק חלק מפער זה.

אז איך מודדים את פסגת הפחד ומהי השפעתו, כולל הפסיכולוגית והתודעתית, על מה שנקרא בשפה המקצועית שלנו, שמאי המקרקעין, "השבחת חסר" במחיר הדירה?

ובכן, מדרג הפחד מתחלק ל-3 קריטריונים:

האחד: מדרג בין דירה שיש לה ממ"ד, יש לה ממק קומתי, יש לה מקלט למגלות הבניין, או שאין לה אף לא אחד מאמצעי מיגון אלה. מדרג זה, לכשעצמו, מייצר השבחת חסר של 15 עד 20 אחוזים בקירוב בין דירה שיש לה מיגון מלא, קרי ממ"ד, לבין כזו שאין לה כלל מיגון.

השני, מדרג בין ערים שבמבצע ע"" וב"שאגת ארי" ספגו כי הרבה טילים והכי הרבה אזעקות, לעומת ערים שבהן היו פחות טילים ואזעקות. ברור כי לערי הגרעין של גוש דן, דוגמת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים, חולון ופתח תקווה. למרכיב זה, להערכתי, השבחת חסר נוספת של 5-10 אחוזים על מחירי הדירות בערים הנחשבות ל"מסוכנות" יותר.

השלישי, מדרג, שהינו בעיקרו פסיכולוגי, יש הטוענים שמדובר כאן ב"אגדה אורבנית", ובכל זאת נוצרה תודעת פחד מהסכנה הגדולה יותר, כביכול, מגדלים גבוהים לעומת בניינים נמוכים. אמנם אין כלל הוכחה לכך שמגדלים גבוהים הינם פגיעים יותר, אולם מבדיקה מדגמית שערכתי בקרב מקורבים לענף, מתברר כי גם לגורם זה ישנה השפעה כזו או אחרת על רתיעה ממגדלים, שוות ערך לעד 5 אחוזים.

ובמילים אחרות:

דירות בערים הנחשבות ל"בטוחות" ושמצוידות בממ"ד, ערכן עשוי להגיע במקרים רבים לכ-30 אחוזים יותר, זאת לעומת דירה מקבילה שאין לה כלל מיגון. לדוגמא: בעיר לווין טיפוסית לגוש דן דוגמת ראשון לציון, דירה ללא מיגון ששוויה בשוק הינו כ-30 אלף שקלים למ"ר, כלומר כ-3 מיליון שקלים, שווי דירה מקבילה כולל ממ"ד עשוי להתקרב ל-4 מיליון שקלים, כלומר מיליון שקלים בקירוב יותר.

ובמילים אחרות: ממ"ד בן, נניח, 12 מ"ר, יעניק ערך מוסף למחיר הדירה בגובה של פי 3 בקירוב(!) יותר, זאת לא רק בזכות תוספת המטרים שלו לדירה, אלא גם ובעיקר "השבחת החסר" של דירה שאין לה לא ממ"ד ולא מקלט, שווי השמאי, להערכתי, הינו פי 2 יותר משווי תוספת הממ"ד לכשעצמה.

ומה לגבי הרתיעה מ"ערים מסוכנות"?

ובכן, מהניתוח שערכתי מתברר כי ירידת המחירים יוצאת הדופן שאפיינה את תל אביב במשך חצי שנה ברציפות, לא נבעה בגלל עודף הדירות שיצאו לשיווק במתחם שדה דב כפי שטענו רבים בענף, אלא מהרתיעה שנוצרה לרכוש דירה בתל אביב, שלראשונה בהיסטוריה עמדה מול מתקפת טילים ב"עם כלביא" וכעת ב"שאגת הארי" ומגמה זו מן הסתם צפויה להערכתי להתחזק עוד יותר, ובייחוד שכ-60 אחוזים מהדירות בעיר העברית הראשונה הינן נטולות ממ"דים. 

הוכחה לכך הייתה בירידת מחירים של עד 15 אחוזים, לעיתים אף יותר, במתחמים שנפגעו, דוגמת שיכון ל', רמת אביב, עוטף הקריה ולב העיר, וכל זאת בשל העדר ממ"דים באותם אזורים.

ולכן גם בתל אביב נוצר פער גדל והולך בין דירות המצוידות בממ"דים לבין דירות נעדרות מיגון. פער זה אמנם אינו מגיע ל-30 אחוזים, כפי שזה קורה בערי לווין דוגמת ראשון לציון שהוזכרה לעיל, אלא נע סביב ה-20 אחוזים, אולם ברור כי נומינלית הפער בין דירה ללא מיגון שווי 45 אלף שקלים למ"ר לבין דירה הכוללת מיגון שווי כ-55 אלף שקלים למ"ר, הינו משמעותי ביותר.

ושאלת השאלות:

האם הפחד מ"ערים מסוכנות" ומדירות ללא מיגון, יצמצם את פער המחירים בין העיר העברית הראשונה וערי הלווין הקרובות אליה, לבין ערים מרוחקות יותר שסבלו פחות במלחמה דוגמת הוד השרון, רעננה, נס ציונה וכו'?

ובכן, עדיין מוקדם מלהעריך זאת בשלב זה ואיש אינו יודע איך הסבב הנוכחי יסתיים, אולם בהחלט לא הופתע כי כפי שנוצר פער בלתי נתפס בין דירות עם מיגון לבין כאלה שאין להן מיגון, כך גם שוק הדיור ימשיך להפתיע אותנו במגמות חדשות, כאלה שמעולם לא היינו עדים להן עד כה!

*כותב המאמר עו"ד עידו שחם הוא שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית