דוחות מניבים 2025: זינוק של 72% ברווח הנקי ומינוף נמוך של 45%

ה-NOI גדל בכ-8.8% לכ-273.3 מיליון ש"ח וה- FFOהריאלי צמח בכ-5.4% לכ-173.1 מיליון ש"ח בהשוואה לתקופה המקבילה. 

ההכנסות מדמי שכירות וניהול גדלו בכ-10.4% לכ-261.8 מיליון ש"ח.

ה-Same Property NOI צמח בכ-2.7% לכ-210 מיליון ש"ח.

הרווח הנקי בשנת 2025 עלה לכ-212.3 מיליון ש"ח.

החברה הודיעה על חלוקת דיבידנד בסך של 3.27 אגורות למניה (כ-27.8 מיליון ש"ח) ובסך הכל תחלק דיבידנדים של כ-103 מיליון ש"ח בגין שנת 2025. 

סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, הינו כ-3.59 מיליארד ש"ח. בתוספת הנכסים שנרכשו לאחר תאריך המאזן ושרכישתם הושלמה, מסתכם השווי בכ-3.74 מיליארד ש"ח.

היקף המזומנים ליום פרסום הדוח עומד על כ-176 מיליון ש"ח.

שיעור המינוף נטו של החברה ליום פרסום הדוח הינו כ-45.2%.

החברה פרסמה תחזיות ראשונות לשנת 2026:

אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים הינו כ-251-254 מיליון ש"ח.

אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת הנכסים הינו כ 175-177 מיליון ש"ח.

החברה צופה כי תחלק דיבידנד מינימלי בסך של כ-111 מיליון ש"ח בגין שנת 2026, המשקף תשואת דיבידנד של כ- 6.1% ביחס לשווי הנוכחי של החברה (בהתאם לשער הסגירה ליום 16.3.26). 

---

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2025. נכון ליום 31 בדצמבר 2025, מחזיקה החברה ב-26 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-320 אלף מ"ר וכ-80 אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בניה להקמת נכסים מניבים, וכן חתמה על הסכם לרכישת שטחי משרדים בהיקף של כ-12,500 מ"ר, מסחר וחניות במגדל לבנדה שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב.

לאחר תאריך המאזן השלימה החברה מספר עסקאות נוספות ובהן רכישת 50% מהזכויות בחניון מגדל אלקטרה סיטי בתל אביב, וכן רכישת זכויות נוספות בנכסים בקיסריה ובאזור התעסוקה אילנות בפרדס חנה. בנוסף התקשרה החברה בהסכם לרכישת 51% מחברת שניב נדל"ן המחזיקה נכסים באזורי התעשייה אופקים ודלתון. לאחר השלמת עסקת שניב, צפויה החברה להחזיק בכ-31 נכסים בשטח עילי כולל של כ-339 אלף מ"ר (חלק החברה), בשווי של כ-3.84 מיליארד ש"ח. 

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בשנת 2025 בכ-261.8 מיליון ש"ח, לעומת כ- 237.1 מיליון ש"ח בשנת 2024 – גידול של כ-10.4%. 

ה-NOI בשנת 2025 הסתכם בכ-237.3 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-218.1 מיליון ש"ח בשנת 2024, גידול של כ-8.8%. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2025 הסתכם בכ-61.6 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-57 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2024, גידול של כ-8%. 

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, מסתכם בכ-97% וכ-96% ליום פרסום הדוח.

NOI Same Property – בשנת 2025 הסתכם בכ 210 מיליון ש"ח, עלייה של כ-2.7% לעומת כ-204.4 מיליון ש"ח ב-2024. 

ברבעון הרביעי של 2025 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-58.1 מיליון ש"ח, עלייה של כ- 2.1% לעומת כ- 56.9 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2024. 

הנתון השנתי אינו כולל את נכסי החברה בראש העין (דנשר), חיפה (מגדל ארמון) המבנה הלוגיסטי בחבל מודיעין ומתחם סנטרו ברחובות (ביחס לתוספת של 25% מהזכויות) שטרם נרכשו/לא הניבו באופן מלא בתקופה המקבילה בשנת 2024. ברבעון הרביעי של שנת 2025 הנתון אינו כולל את המבנה הלוגיסטי בחבל מודיעין וכן את תוספת הזכויות שנרכשו בנכסים בחיפה (מגדל ארמון, תוספת של 25% מהזכויות), ובמתחם סנטרו ברחובות (תוספת של 25% מהזכויות) שטרם נרכשו בתקופה המקבילה בשנת 2024. 

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר, עמד על כ-7.13%, נכון ליום 31 בדצמבר 2025, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה הסתכמה בכ-2.3% (צמוד מדד), כ- 2.4% ליום פירסום הדוח) נתונים המשקפים מרווח של כ-4.71%.

שיעור המינוף נטו של החברה, הוא כ-44.2%, נכון ליום 31 בדצמבר 2025 (כ-45.2% ליום פרסום הדו"ח). 

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) בשנת 2025 הסתכם בכ-173.1 מיליון ש"ח, עלייה של 5.4% לעומת כ-164.3 מיליון ש"ח בשנת 2024. ה-FFO הריאלי ברבעון הרביעי של 2025 הסתכם בכ-45.4 מיליון ש"ח, לעומת כ-43.1 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2024 - גידול של 5.5%.

ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בשנת 2025 הסתכם בכ-129.6 מיליון ש"ח לעומת כ-103.9  מיליון ש"ח בשנת 2024, גידול של כ-24.7%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) ברבעון הרביעי של 2025 הסתכם בכ-55.9 מיליון ש"ח, לעומת כ-44.5 מיליון ש"ח (גידול של כ-25.6%).

שערוך נדל"ן להשקעה – הרווח משערוך נדל"ן להשקעה בשנת 2025 עמד על כ-92.6 מיליון ש"ח וברבעון הרביעי עמד על כ-46.9 מיליון ש"ח. 

הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים – בשנת 2025 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך כ-10.3 מיליון ש"ח. הסכום שולם בגין העסקאות ברחובות (מתחם סנטרו) ובמגדל ארמון בחיפה.

הרווח הנקי בשנת 2025 הסתכם בכ-212.3 מיליון ש"ח, לעומת כ-123 מיליון ש"ח בשנת 2024. הרווח הנקי ברבעון הרביעי 2025 הסתכם בכ-102.9 מיליון ש"ח, לעומת כ- 67.7 מיליון ש"ח  ברבעון הרביעי של 2024. במצטבר בניטרול הוצאות רכישה חד פעמיות, עלה הרווח הנקי בשנת 2025 בכ-77 מיליון ש"ח (ברבעון הנוכחי עלייה של כ-31.2 מיליון ש"ח).

חלוקת דיבידנד - ביום 16 במרץ 2026 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 3.27 אגורות למניה (כ-27.8 מיליון ש"ח, בהתאם למספר המניות בהונה המונפק של החברה במועד הקובע) לבעלי המניות בגין תוצאות הרבעון הרביעי של 2025. המועד הקובע לתשלום נקבע ליום 27 במרץ 2026. הדיבידנד ישולם ביום 7 באפריל 2026. חלוקה זאת תצטרף לחלוקות בסך של כ-75.4 מיליון ש"ח, שכבר בוצעו בגין שנת 2025.

ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-2 מיליארד ש"ח, לעומת כ- 1.73 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר 2024 - גידול של כ-15.4%. הגידול בהון העצמי נובע בעיקר מרווח בתקופה בסך של כ-212.3 מיליון ש"ח, ממימוש אופציות (סדרה 4) בסך של כ-152.1 מיליון ש"ח, אשר קוזזו בחלוקת דיבידנד בסך של כ-98.8 מיליון ש"ח.

לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 195 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2025 (וליום פרסום הדו"ח כ- 176 מיליון ש"ח). בנוסף החברה דיווחה כי כלל הנדל"ן שברשותה אינו משועבד. 

האיתנות הפיננסית של החברה, המתבטאת ביתרות המזומנים שברשותה, ברמת המינוף המתונה (כ-45.2% ליום פירסום הדוח) ובכך ש-100% מנכסי החברה אינם משועבדים, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם מקרי קיצון שונים. יצוין כי מועד פירעון החוב המהותי הבא (יתרת קרן אג"ח מסדרה ב') יחול רק ביום 31.12.2027.

עסקאות בולטות והשבחת נכסים במהלך שנת 2025:  

רכישת 25% נוספים במתחם "סנטרו" ברחובות - בחודש מרץ 2025 חתמה החברה על עסקה במסגרתה רכשה מחברת פרשקובסקי מניבים, 25% נוספים מהזכויות במתחם "סנטרו" - מתחם משרדים ומסחר הממוקם בפארק העסקים הורוביץ ברחובות - בתמורה ל-97 מיליון ש"ח (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-6.2 מיליון ש"ח - בעיקר מס רכישה). בכך הגדילה מניבים את החזקות החברה בפרויקט ל-75%. מתחם סנטרו כולל כ-28,200 מ"ר של שטחי משרדים ומסחר הממוקמים על מגרש בשטח של כ-24 דונם. ה-NOI השנתי שיתווסף למניבים מהנכס לאחר רכישת הזכויות הנוספות מוערך בכ-6.4 מיליון ש"ח, המשקף תשואה של כ-6.5% ביחס לתמורה. העסקה הושלמה ביום 31 במרץ 2025.

רכישת מלוא הזכויות במגדל ארמון, חיפה - בסוף חודש ספטמבר מימשה החברה את אופציית ה-Call שהוענקה לה לרכישת יתרת הזכויות (25%) במגדל ארמון שבשכונת הדר בחיפה, בתמורה לסך של 57.5 מיליון ש"ח (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-4.1 מיליון ש"ח (בעיקר מס רכישה)), בתוספת מע"מ. בהתאם, החברה מחזיקה כעת במלוא זכויות הבעלות במקרקעין ובמגדל (100%). המגדל, שתפוסתו נכון ל- 30 בספטמבר 2025 עומדת על כ- 97%, מושכר ברובו למשרדי ממשלה באמצעות מנהל הדיור, לצד שוכרים נוספים בהם קופות חולים, בנק דיסקונט וסופר פארם. 

שיווק שטחי המשרדים במגדל לבנדה - במהלך השנה האחרונה, פעלה החברה לשיווק שטחי המשרדים שימסרו לבעלותה במגדל לבנדה (ת"א), וזאת לאור התקדמות עבודות ההקמה במגדל שצפויות להסתיים במהלך הרבעון השלישי של 2026. בשלב זה, החברה מתמקדת בשיווק השטחים – 12 קומות בהיקף כולל של כ-12,500 מ"ר, לצד שטחי מסחר ומקומות חניה - לשוכרי עוגן שהינם בעלי פוטנציאל להשכרה של מלוא שטחי המשרדים או חלק מהותי מתוכם.

מגדלי מניבים בני ברק - החברה פועלת לקבלת היתר בניה למבנה משרדים נוסף בשטח של כ-5,500 מ"ר, שיוקם מעל לשטחי החניון הקיים ("מגדל 2"). נכון למועד זה, החברה ממשיכה בבחינה מחודשת של התכניות להקמת מגדל 2 ותוצאות מכרזי הקבלנים, ותפעל בהתאם לתוצאות הבדיקה. בשלב זה, לא ניתן להעריך את מועד תחילת עבודות ההקמה. 

הנכס בהרטוב - בהמשך לעדכונים קודמים בנוגע לתיקון נזק למבנה ופינויו, נכון למועד זה הנכס מאוכלס במלואו. 

עסקאות בולטות לאחר יום המאזן: 

עסקה לרכישת 50% מהזכויות בחניון מגדל אלקטרה סיטי ברחוב הרכבת 58, תל אביב

ביום 26 בינואר 2026 השלימה החברה רכישת 50% מזכויות הבעלות בחניון תת קרקעי הבנוי במגדל אלקטרה סיטי בתל אביב, המשתרע על פני שש קומות מרתף בשטח רשום כולל (שטח רצפה) של כ-12,900 מ"ר, הכולל 348  מקומות חניה. החניון ממוקם בסמיכות למגדל לבנדה, המצוי בשלבי הקמה ואשר ממוקם ברחוב לבנדה 53 בתל אביב, ביחס אליו התקשרה החברה בהסכם לרכישת שטחי משרדים בשטח של כ-12,500 מ"ר שאמורים להימסר לחברה במהלך הרבעון השלישי של שנת 2026. הרכישה בוצעה בתמורה ל-56.5 מיליון ש"ח, בתוספת מע"מ (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-4.2 מיליון ש"ח,  בעיקר מס רכישה), לפי 325 אלפי ש"ח לחניה. 

התקשרות בעסקה לרכישת 51% מחברת שניב נדל"ן, המחזיקה נכסים באזורי התעשיה אופקים ודלתון

ביום 2 בפברואר 2026, התקשרה החברה בהסכם מכר מניות לרכישת 51% מהון המניות של שניב נדל"ן בע"מ המוחזקות על ידי שניב תעשיות נייר בע"מ, חברה ציבורית אשר ניירות הערך שלה רשומים למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב. שניב נדל"ן הינה חברה פרטית, המהווה איגוד מקרקעין, המחזיקה בזכויות חוזיות ו/או כבעלת הזכות להירשם כחוכרת ביחס למגרשים בשטח כולל של כ-54 דונם, שעליהם בנויים מבנים בשטח כולל של כ-25 אלף מ"ר, הממוקמים באזורי התעשיה אופקים ודלתון, בשווי כולל של כ-201 מיליון ש"ח, ואשר עיקרם מהווים מבני לוגיסטיקה ותעשיה המשמשים את המוכרת לצורך פעילותה העסקית. 

השלמת העסקה מותנית בהתקיימותם של תנאים מתלים. 

בתמורה לרכישת המניות הנרכשות, תשלם החברה למוכרת סך של כ-56.4 מיליון ש"ח, (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-8.2 מיליון ש"ח).

חלק מהמבנים הבנויים יושכרו למוכרת בהתאם להסכמי שכירות לתקופה של 13-20 שנה במסגרת הסכמי שכירות מסוג NNN. ה-NOI בגין נכסים אלו מסתכם לסך של כ-10 מיליון ש"ח בשנה ויחד עם דמי שכירות שמתקבלים מצדדים שלישיים ביחס לחלק מהנכסים הנרכשים, מסתכם ה- NOI לסך של כ-11 מיליון ש"ח. ה-NOI השנתי הצפוי בהנבה מלאה של כלל המבנים שבנויים על הנכסים הנרכשים מסתכם לסך של כ-13 מיליון ש"ח.

כמו כן, הסכם המכר כלל הסכמה של הצדדים, כי בכוונתם להשקיע בפיתוחה של שניב נדל"ן סכום  כולל של כ-100 מיליון ש"ח במהלך השנים הקרובות. הפיתוח מתוכנן ביחס לקרקעות פנויות בהיקף של כ-20 דונם הכוללות זכויות נוספות בהיקף של כ-20,000 מ"ר באזור התעשיה אופקים שנכללות בנכסים הנרכשים בעסקה, והוא צפוי להגדיל את ה-NOI של שניב נדל"ן בעתיד.

רכישת יתרת הזכויות במתחם קיסריה ובמגרש בפרדס חנה

ביום 1 במרץ 2026, השלימה החברה את רכישת יתרת זכויות החכירה במתחם קיסריה, בתמורה לסך של 73 מיליון ש"ח (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-4.7 מיליון ש"ח (בעיקר מס רכישה)), בתוספת מע"מ, ואת מלוא זכויות הבעלות במגרש המצוי באזור התעשיה אילנות בפרדס חנה, בתמורה לסך של 17 מיליון ש"ח (לא כולל הוצאות עסקה בסך של כ-1.1 מיליון ש"ח (בעיקר מס רכישה)), בתוספת מע"מ. ה-NOI הנוכחי למתחם בקיסריה בגין החלק הנמכר (50%) הינו כ-4.2 מיליון ש״ח בתפוסה של כ-84% (התפוסה הנוכחית) וה-NOI השנתי, בתפוסה מלאה צפוי להסתכם לסך של כ-5 מיליון ש"ח. ביחס למגרש, בכוונת החברה לבחון אפשרות להקמת פרויקט תעשיה קלה/אחסנה, תעסוקה ומסחר בהתאם לייעודים ולזכויות המוקנות על פי התב״ע שבתוקף.

הנפקה של אגרות חוב - ביום 14 לאפריל 2025, השלימה החברה גיוס חוב בהיקף של כ-110 מיליון ש"ח באמצעות הרחבת סדרות אג"ח ב' ו-ד'. במסגרת ההנפקה, שבוצעה בדרך של שני מכרזים נפרדים, גייסה החברה כ-50 מיליון ש"ח (ע.נ.) בכל אחת מהסדרות. עלות החוב המשוקללת של החברה לאחר הנפקת אגרות החוב הסתכמה בכ- 2.28% (צמוד מדד).

דירוג - בחודש 3/26, אשררה מידרוג בע"מ דירוג Aa3.il (באופק יציב) שניתן לחברה ולאגרות החוב שלה.

הנפקת אגרות חוב – ביום 14.1.26 דיווחה החברה על השלמת גיוס של כ-337 מיליון ש"ח (ברוטו), באמצעות הרחבת סדרת אג"ח ד'. במסגרת המכרז המוסדי לסדרה ד', הוגשו הזמנות לרכישת 869,785,000 שקל ערך נקוב אגרות חוב (כ-975 מיליון ש"ח), מתוכן נענתה החברה להתחייבויות מוקדמות לרכישת  300 מיליון ש"ח ערך נקוב אגרות חוב, במחיר של 1,123 ש"ח ליחידה.

פרעון מוקדם אגרות חוב חלק מסדרה ב' – ביום 10.2.2026 בוצע פדיון מוקדם חלקי של 210,000,000 ש"ח ע.נ. אגרות חוב סדרה ב' בהיקף של כ-246 מיליון ש"ח. 

פרסום טיוטת שטר נאמנות להנפקה של סדרה חדשה של אגרות חוב - ביום 9 במרץ 2026, דיווחה החברה כי היא בוחנת אפשרות לביצוע הנפקה של סדרה חדשה של אגרות חוב. ההנפקה תבוצע על-פי דוח הצעת מדף שבכוונת החברה לפרסם על-פי תשקיף המדף של החברה נושא תאריך 8 במאי 2023 שפורסם ביום 7.5.2023 (אסמכתא 2023-01-041599). ניירות הערך, יוצעו, ככל שיוצעו, בדרך של הצעה אחידה כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968 ובתקנות ניירות ערך (אופן הצעת ניירות ערך לציבור), תשס"ז – 2007. 

הדירוג Aa3.il יציב. 

תחזית NOI ו- FFO

אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2026 הינו כ-251-254 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2026 הינו כ-175-177 מיליון ש"ח. כמו כן החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך מינימלי של כ-111 מיליון ש"ח בגין שנת 2026. 

יצויין כי בתחזית לשנת 2026 לא נכללה הנבה ממגדל לבנדה, שאמור להימסר לחברה במהלך הרבעון השלישי של השנה. בתפוסה מלאה, הנכס צפוי להניב NOI בסך כ- 18.5-21.5 מיליון ש"ח, וכן לשפר את נתוני ה- FFO בכ- 13-16 מיליון ש"ח.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "סיימנו גם את שנת 2025 עם שיפור בפרמטרים התפעוליים. בחודשים האחרונים השלמנו את רכישת מלוא מגדל ארמון בחיפה ורכישת מלוא הזכויות בנכסים שלנו בקיסריה. בנוסף, אנחנו צפויים להשלים במהלך השבועות הקרובים את רכישת השליטה בשניב נדל"ן, ובמסגרת עסקה זו יתווספו לפורטפוליו של מניבים מספר נכסי לוגיסטיקה איכותיים חדשים המושכרים לקבוצת שניב לתקופות ארוכות.

מגדל לבנדה בתל אביב צפוי להימסר לידינו בהמשך השנה, ואנו פועלים במרץ לשיווק השטחים בו, לקראת אכלוסו בשנת 2027. 

תחום הלוגיסטיקה/תעשיה ממשיך לגלות חוזקה ולהוות חלק משמעותי מפוטנציאל הצמיחה של מניבים. אנחנו ממשיכים לפעול לרכישת נכסים נוספים, ומקווים להשלים מספר עסקאות נוספות בתחום הלוגיסטיקה/תעשיה בהמשך השנה".

שרון שוופי, יו"ר הדירקטוריון: "עם תום השנה, אנו מסכמים כעשר שנות פעילות מאז הקמת החברה. ההון העצמי של מניבים מסתכם  בכ-2 מיליארד ש"ח, כשנכסי הנדל"ן להשקעה בתוספת עסקאות שנחתמו וטרם נזקפו לדוחות הכספיים  הינם בהיקף כולל של מעל 4 מיליארד ש"ח.

מבחינתנו, מדובר בנקודת ציון חשובה לקראת המשך קידום החברה וצמיחתה כאחת מחברות הנדל"ן המניב המובילות בישראל, הפועלת על פי הרגולציה החלה  על קרנות הריט, יוצרת תזרים הכנסות יציב ודיבידנד שוטף נאה לבעלי מניותיה.

בעסקאות האחרונות שביצענו בפרדס חנה ובאופקים, גלום גם פוטנציאל יזמי, ובכוונתנו לפעול למימושו בעתיד הקרוב".

לגרף מניבים ריט לחצו כאן

129 קרנות נאמנות שמחזיקות סה"כ 136.38 מיליון במניבים ריט
קרנות נאמנות שמחזיקות את מניבים ריט. לרשימה המלאה