נדל״ן מסחרי בארה"ב לחברות תפעוליות

חוזי שכירות מסחריים בארצות הברית חושפים באופן קבוע מייסדים זרים לסיכונים שלא צפו ולא תמחרו.דוגמה חוזרת מופיעה בליטיגציה סביב ערבויות אישיות (Personal Guarantees). בתי המשפט בארה"ב אוכפים באופן קבוע ערבויות שנחתמו על ידי מייסדים זרים שהניחו, בטעות, כי הערבויות היו סמליות, זמניות או ניתנות למשא ומתן לאחר מעשה. במספר רב של חוות דעת שפורסמו, בתי המשפט דחו הגנות המבוססות על קושי עסקי או שינוי נסיבות, והדגישו כי ערבים מסחריים נחשבים כמי שמבינים על מה הם חותמים.

חבות סביבתית מספקת המחשה בולטת נוספת. תחת החוק האמריקאי, שוכר יכול להימצא אחראי לשיקום סביבתי מבלי שגרם לזיהום בעצמו, כולל עבור תנאים שקדמו לחוזה השכירות. העיקרון הזה נאכף שוב ושוב תחת חוקים סביבתיים פדרליים ומדינתיים, והפתיע שוכרים זרים, שכן החוק מבוסס על נקודת הנחה שמדובר בצדדים מתוחכמים המנהלים משא ומתן לעומתי.

מנהלים ישראלים הרגילים למערכות יחסים גמישות יותר בין משכיר לשוכר נדהמים לגלות שמשכירים אמריקאיים יכולים להעמיד לפירעון מיידי שנים של דמי שכירות (Accelerate rent), לרדוף אחר ערבים באופן אישי ולאכוף סעדי ברירת מחדל בצורה אגרסיבית. בתי המשפט אוכפים סעיפים אלו כפי שהם כתובים. אין "שסתום ביטחון" עבור חוסר הגינות בעסקה בין צדדים מתוחכמים.

הלקח אינו שמשכירים אמריקאיים הם דורסניים; הלקח הוא שחוק המקרקעין בארה"ב מניח תחכום יריבי. חברות שמתייחסות לחוזי שכירות כאל צורך אדמיניסטרטיבי בלבד, במקום כאל התחייבות אסטרטגית מגלות את החשיפה כשהדבר כבר מאוחר מדי.

עו"ד מייקל ארנשטיין הוא שותף מייסד בפירמת עורכי הדין האמריקאית Ehrenstein|Sager, המתמחה במשפט מסחרי, ליטיגציה מורכבת ובוררות בינלאומית בסיכון גבוה.

הבהרה משפטית: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. מטרתו להעלות את המודעות לסוגיות ציות בארה"ב. עסקים ישראליים צריכים להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים למשפט ולמיסוי בארה"ב לצורך קבלת ייעוץ מותאם לפעילותם.